** 전임 교통부장관이 올린 분석내용 참고바랍니다. 전임 장관도 문제가 많다고 합니다.
    국가미래원에 올린 내용을 정리하여 올립니다. 참고하세요.

* 주택담보대출은 계속 증가하고, 그외 부채는 감소하여 소비가 얼어붙고 있고,
* 매매가격은 오히려 줄어드는데, 주택담보대출은 엄청나게 증가하고 있고,
* 인허가는 줄어드는데도, 주택담보대출이 오히려 증가하는 이상한 현상이 나타나고
* 민간자본이 낮은 상태에서 생활자금으로 사용함에 따라서 주택담보대출은 급속히 늘어나고,
* 주택시장 규제를 강화하여 가계부채 증가속도를 획기적으로 낮출 수 있는 방법이 없음을 시인하고,
* 부동산 과열보다 공급과잉에 의한 문제를 걱정해야 하고, 현재의 경기상황을 극복하기 위해서는 
  결국, 주택시장에서 성장동력을 찾을 수 밖에 없을 정도로 심각하다는 의미이고, 단기대책으로
  강구해야 한다고 합니다만, 가계부채가 넘쳐서 폭발을 하던, 빚을 못갚아서 주택가격이 하락하던
  계속 주택시장을 돌려야 한다는 의미이지만...서울에서 심각한 것은 인정을 하지만
  정부에서 주택공급을 줄이고, 수요를 억제하여 축소균형으로는 불가피한 것을 안타까워 하는듯하내요.

우리나라의 2016년 2/4분기 현재 가계신용은 약 1257조원인데 금년 들어서만 약 54조원이 증가하는 등
그 증가세가 심상치 않다. 가계부채에 대한 염려가 증가함에 따라 대책 마련에 대한 요구 또한 높아지고
있으며 가능한 대책에 대한 다양한 논의가 이루어지고 있다. 비중 있게 논의되는 대책 중의 하나가
주택시장에 관한 대책이다.

주택시장 관련 논의는 현재의 주택시장이 전체적으로는 아니라도 강남구 등을 중심으로 부분적으로 과열되어
있는 것이 사실이며, 이러한 과열이 물결효과를 통해 다른 지역으로 확산될 가능성이 높다는 인식에 기초하고
있다. 가계부채에 관한 논의에서 주택시장을 문제 삼는 논거는 주택가격의 상승이나 주택공급량의 증가에
따라 주택담보대출(이하 주담대)이 증가하며 주담대가 가계부채에서 큰 비중을 차지하고 있다는 인식에 기초
하고 있다. 

모든 대책은 현상에 대한 인식 위에서 만들어지는 것이기 때문에 현상에 대한 정확한 인식이 중요하다.
그런데 위와 같은 인식은 어디까지가 사실인 것인가? 가계신용은 가계대출과 판매신용으로 구성되어 있는데
가계신용의 약 95%는 가계대출이다. 가계대출은 다시 주담대와 주담대 이외의 기타대출로 구성되는데
가계대출의 약 44%가 주담대이다.

주담대가 가계부채에서 차지하는 비중이 상당히 높으므로 주담대의 빠른 증가가 가계부채의 빠른 증가를
초래하는 것은 어느 정도 사실일 수 있다. 그러나 (그림 1)에 나타난 바와 같이 가계부채의 증가속도가 항상
주담대의 증가속도에 의해 결정되는 것은 아니다. 2013~2014년 및 2016년의 경우는 가계부채 증가율이
상승한 것이 주담대 증가율이 상승한데 기인하지만 2015년의 경우는 주담대 이외 기타대출 증가율이
상승한데 기인한다.



 (그림 1) 가계부채 증가율, 주담대 증가율, 주담대 이외 대출 증가율

 주택시장이 활성화될수록 주담대가 증가한다는 것은 사실일까? 주택시장 활성화를 나타내는 지표로 주택
 매매가격 상승률과 주택공급량(인허가물량) 변화율을 고려할 수 있다. 최근 주담대의 증가가 주택시장
과열에 기인한다는 주장이 설득력을 갖기 위해서는 주담대 증가율과 주택매매가격 변화율, 주담대 증가율과
인허가물량 변화율 사이에 동행적인 관계가 성립해야 한다.

(그림 2) 및 (그림 3)는 이들 사이에 동행적인 관계가 존재하는 기간이 상당히 있다는 것을 나타낸다 .
이들 그림은 변화를 용이하게 파악하기 위해 상대적인 변화만을 나타나게 그려졌다). 그러나 주목할 수 있는
것은 특히 2016년 이후의 상황은 전혀 동행적인 관계가 아니라는 것이다. 이는 최소한 2016년 및 그 이후의
상황은 주택시장의 상황이 주담대 증가의 가장 중요한 요인이 아닐 수 있다는 것을 나타낸다.



(그림 2) 매매가격 변화율과 주담대변화율

(그림 3) 인허가물량 변화율과 주담대 변화율

또한, 주담대가 모두 주택구입의 목적으로만 이루어지는 것이 아니기 때문에 주담대의 빠른 증가를 억제하기
위해서는 주택시장에 대한 규제강화가 필연적이라는 논리 역시 사실이 아닐 수 있다.
경기가 좋지 않아 운영자금이 부족하게 된 자영업자들은 일차적으로 금융기관으로부터 차입하여 이 문제를
해결하겠지만, 좀 더 사정이 악화되면 자신이 거주하는 주택을 담보로 잡히고 차입하여 운영자금에 충당하는
것이 일반적이다. 그렇다면, 주담대 변화율과 운영자금대출금 변화율은 동행성을 보일 수 있다.
실제로 2010년 이후 주담대변화율과 운영자금대출금 변화율 사이의 상관계수는 0.75로 상당히 높게 나타난다. 

경기가 좋지 않아 수입이 줄고 이에 따라 생활비 충당에 어려움을 겪는 가계는 가능한 경우라면 저축을 줄여
이를 충당하려고 할 것이다. 정기예금의 경우라면 만기가 짧은 것부터 우선적으로 고려될 수 있다.
정기예금을 찾아 생활비로 충당해도 모자란다면 주택을 담보로 대출을 받아 생활비로 충당하는 경우가 발생할
수 있다. 이는 정기예금 잔액 증가율의 둔화와 주담대 증가율의 상승이 동시에 나타날 수 있다는 것인데
이것이 곧 자료로 확인되는 2016년 이후의 상황이다.   


(그림 4) 주택담보대출과 민간부문 유동자금부족과의 관계

이상의 관찰에 기초하는 경우 민간부분의 유동자금부족을 나타내는 지수로서
(운영자금대출금 변화율의 표준화변수 – 정기예금잔액 변화율의 표준화변수)를 이용할 수 있다.
두 변수들의 평균과 표준편차의 차이가 워낙 크다는 문제점을 해결하기 위해 표준화 변수를 이용하였다.
(그림 4)에 의하면 민간부문의 유동자금 부족은 늘 주담대의 증가를 수반하였다는 것을 확인할 수 있다.
특히 2013년 이후는 거의 동행한다고 볼 수 있는데 이는 곧 최근의 주담대 증가가 부동산 시장에서의
상황에 주로 기인하는 것이 아니라 일반경기가 좋지 않은데 기인할 수 있다는 것을 나타낸다. 

위의 관찰은 최근 주담대가 빨리 증가하는 주요인을 소위 주택시장의 과열에서 찾는 것이 적절하지 않을
수 있다는 것을 나타낸다. 현재의 상황을 주택시장 과열로 판단하는 것이 적절한지도 의문이지만 몇 년 후의
주택의 초과공급을 걱정하면서 향후 주택시장의 과열이 심화될 것으로 걱정하는 것이 적절한지는 더욱
의문이다. 또한, 주택시장에서의 규제를 강화하면 가계부채 증가속도를 획기적으로 낮출 수 있는지는
더더욱 의문이다.

주택시장에서의 공급축소와 수요억제를 동시에 추진한다면 주택시장의 축소균형이 불가피한데 이것이
현재의 경기상황을 극복하는데 도움이 되지 않을 것은 명백하다. 가계부채 문제를 바람직하게 해결하는
가장 좋은 방법은 성장 동력을 회복해서 적절한 성장률을 회복하는 것으로 생각된다.
아직도 쓸 수 있는 단기적인 카드는 여러 개 남아있다.
근본적인 구조조정도 중요하지만 이에 못지않게 유효한 단기대책을 종합적으로 강구하는 것 역시 매우
시급하고 또한 중요하다​