도쿄 23구내 아파트 전년 동월대비 16.2% 하락

도쿄 외곽지역 중심으로 미분양 신축아파트 급증

경기부양을 위한 일본 정부의 양적완화정책인 마이너스금리와 2020년 도쿄올림픽 특수가 일본 부동산 시장에
버블을 키우고 있다는 지적이 나오고 있는 가운데 최근 도쿄를 중심으로 한 수도권 아파트 시장에 수상한
움직임이 감지되고 있다.

일본의 부동산경제연구소가 발표한 7월 아파트 시장동향에 따르면 수도권 아파트 전체 공급물량은 3317채로
전년동월대비 30.7% 감소한 것으로 나타났다. 이는 8개월 연속 전년수준을 밑도는 수치로 실제 거래가 성사된
계약률도 63.3%에 불과한 것으로 조사됐다.

올해 5월까지 12개월 연속 상승하던 평균 판매가격도 6월부터 하락세로 돌아서 7월에도 전년동월 대비 1채당
297만엔(5%) 떨어진 평균 5656만엔에 거래되고 있다. 특히 도쿄 23구내 아파트 평균 판매가격은 6687만엔으로
전년 동월대비 16.2%나 하락한 것으로 나타났다. 

아파트 구매자들 입장에서는 마이너스금리로 인해 평균 주택 담보대출 금리가 1% 이하인 상황에서는 어느정도
의 아파트 가격 상승은 대출금리 하락 효과로 상쇄할 수 있는 부분이 있으나, 소득이 뒷받침 되지 않는 상황에서
2007년 미니버블기를 뛰어넘는 아파트 가격 상승은 부담으로 작용할 수 밖에 없기 때문에 수요 감소가 가격하락
으로 이어진 것으로 풀이된다.

실제로 2012년말 취임한 아베신조 일본총리가 이듬해부터 금융완화와 재정투입을 축으로 하는 '아베노믹스'
경제정책을 도입했음에도 불구하고 일본 국민들의 가처분 소득은 이전과 별 차이가 없는 것으로 나타났다.
도쿄신문과 일본종합연구소의 분석자료에 따르면 2012년 평균을 100으로 하고 가처분소득을 비교했을때
2012년 1분기 101.2에서 증감을 거듭하다가 2015년 1분기에는 100.9로 아베노믹스 시행전과 별 차이가 없었다.

단, 이 기간 기업등이 근로자들에 지급한 임금총액인 고용자 보수는 100.6(2012년 평균을 100으로 가정했을때)
에서 102.9로 증가 경향이 뚜렸했는데도 불구하고 가처분 소득이 제자리 걸음한 것은 이 기간 소득세 최고세율이
오른데다 후생연금, 건강보험료 등도 많이 올랐기 때문이다.

판매가격과 계약률 하락의 또 다른 이유는 중국을 비롯한 외국인들의 아파트 수요가 엔고 등의 여파로 주춤하고
있기 때문으로 풀이된다.

하지만, 이같은 도쿄 23구내의 아파트 가격 하락보다 더 큰 우려가 제기되고 있는 곳은 도쿄 23구를 제외한 외곽
지역이다. 도쿄 외곽지역의 아파트 평균 판매가격은 5297만엔으로 오히려 전년 동월대비 23.2%나 증가했는데,
이같은 가격상승을 뒷받침할 수 없는 미분양 아파트가 급증하고 있기 때문이다.

일본 부동산 전문가들은 이같은 미분양 아파트의 증가는 할인 판매를 부추기고, 비교적 양호한 수준의 중고 아파트
가격하락을 부채질해 부동산회사의 수익압박으로 이어질 수 있다고 지적했다.

*** 아무리 마이너스 금리로 경기를 부양하고자 하나, 국민들의 소득수준이 올라가지않은 상태에서 아파트 가격
      이 올라가지 않고, 외국인 투자가 엔고로 포기하는게 많아지니, 결국 하락하고, 특히 외곽지역이 더많이 하락
      한다고 하내요. 결국 외부적 투자요인이 없으면 주민의 소득이 가격 상승과 하락에 절대적이라 봅니다.