이제 때리 치울 때도 안되었니??
빠끄리 하는 영상 광고 올리면서 무슨 헛소리 하는데 ㅎㅎㅎ

GTX 개통하면 10년걸리고, 10년후 구축으로 아파트값 팍팍 떨어진다.

율하 수채구덩이 버스는 잘 다니고 있니 ㅎㅎㅎ

中에 울린 '잃어버린 30년' 비상벨, 韓은 어떤 준비하고 있나

세계 경제 성장의 주축이었던 중국 경제가 심상치 않다. 디플레이션(경기 침체 속 물가 하락)과 부동산 시장의 붕괴, 내수 침체 등으로 최근 발표된 경제지표가 저조하면서 잃어버린 30년의 초입에 섰던 일본과 유사하다는 평가가 나오고 있다.

중국 정부가 전방위적인 경기 부양책을 쏟아내고 있지만, 체질 개선 없이 단순 돈 풀기만으로는 효과가 언제까지 지속될지도 불투명하다는 시각이다. 중국의 경기 부진이 장기화할 경우 주변 국가에도 악영향을 미칠 것이라는 우려가 커지면서 우리 정부의 고민도 깊어질 것으로 예상된다.

25일 외신 등에 따르면 '헤지 펀드' 대부로 통하는 브리지워터 어소시에이츠의 설립자 레이 달리오는 최근 블룸버그통신과의 인터뷰에서 "중국이 1990년 일본보다 더 어려운 상황에 처할 수 있다"며 중국 경제를 잃어버린 30년의 초입에 섰던 일본과 비교했다.

그는 중국 부동산 등 자산 가격 하락, 고용 및 임금 감소 등을 언급하면서 "중국의 많은 기업과 지방정부가 부채 문제를 겪고 있으며, 이를 제대로 처리하지 않으면 오랫동안 좋지 않은 결과를 초래할 수 있다"는 우려를 표명했다.

뿐만 아니라 미국 뉴욕타임스도 최근 부동산 경제의 붕괴와 소비 지출 감소로 중국 경제가 40년 전 개방 경제로 돌아선 이래 최대의 위기를 맞고 있다고 평가했다. 뉴욕타임스는 "부동산 붕괴로 인해 소비자들은 조심스러워졌고, 기업들도 경계심을 갖게 됐다"고 분석했다.

중국에서 스스로 과거에 비해 부유해졌다고 느끼는 사람의 비율이 10년 전에 비해 크게 줄었다. 2014년에 실시한 관련 설문조사에서 77%로 최고를 기록했던 이 비율은 지난해 39%로 반으로 줄었다.

글로벌 투자은행을 비롯한 금융 기관들도 최근 잇따라 중국의 올해 경제 성장률 전망치를 5% 미만으로 하향 조정하고 있다. 재정이나 통화 정책 효과가 기대만큼 크지 않은 모습이며, 부동산과 내수 침체를 피하지 못하고 있다는 것이 그 이유다.

미국 뱅크오브아메리카(BoA)에 따르면, 지난 4일(현지시간) 중국의 올해 경제 성장률 예상치를 기존 5%에서 4.8%로 낮췄다. 골드만삭스, JP모건, UBS, 노무라홀딩스 등도 중국의 경제 성장률 전망치를 5% 미만으로 하향 조정했다.

경제 위기를 우려하는 목소리가 커지면서 중국 정부는 대규모 경기 부양책을 쏟아내고 있다. 대대적인 금융완화 조치를 통해 시중에 유동성을 공급한 것이다. 판궁성 중국인민은행장은 24일(현지시간) 국무원 신문판공실 주최로 열린 금융당국 합동 기자회견에서 "조만간 지준율을 0.5%포인트(p) 낮춰 금융시장에 장기 유동성 1조위안(약 189조4000억원)을 제공할 것"이라고 밝혔다.

이와 함께 역환매조건부채권 금리 0.2%포인트 인하, 주택담보대출 금리 0.5%포인트 인하, 2주택 주담대 최소 계약금 비율 인하, 부동산 개발업체 자금 지원책 연장, 미분양 주택 재대출 출자 확대 등 경기 부양책을 대거 발표했다.

이는 침체에 빠진 경제를 더 이상 두고 볼 수만은 없다는 위기의식이 깔려 있다. 중국의 지난달 생산자 물가는 전년 동기 대비 1.8% 떨어지며 23개월 연속 하락세를 기록했는데 이는 2016년 이후 최장 기간이다. 올해 경제 성장률도 1분기에는 전년 동기 대비 5.3%로 비교적 높았지만, 2분기에는 4.7%로 떨어졌다.

문제는 중국의 경제 침체가 세계 경제에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점이다. 중국 경제에 의존하는 국가들은 상품 가격 하락과 수요 감소로 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 특히 핵심 공급망에서 중국산에 크게 의존하고 있는 우리 기업들의 우려는 크다. 무역협회에 따르면, 우리나라의 중국 공급망 의존도는 핵심 원자재 등을 중심으로 19%로 태국, 미국, 싱가포르 등 주요국(평균 9%)의 2배를 상회한다.

여기에다 우리 경제에 큰 비중을 차지하는 수출에도 불확실성을 키운다. 중국은 우리나라 최대 수출국이다. 산업통상자원부에 따르면 올해 1~8월 누적 대중국 수출은 862억 달러로 전년 동기 대비 6.9% 성장했다. 한때 미국에 1위를 넘겨줬지만, 다시 부동의 1위 자리를 되찾으며 대중 수출 의존도에 변함이 없음을 보여준다.

우리나라의 최대 교역국인 중국이 경기 침체에 빠지면 우리 경제도 휘청일 수밖에 없다. 지난해 우리나라 성장률만 보더라도 1.4%로 외환위기, 금융위기, 코로나19 등 심각한 경제 위기 때를 빼곤 가장 낮았다. 세계 1위 경제 대국 미국(2.7%), '잃어버린 30년'의 일본(2.0%)보다 낮은 데는 중국 등 특정국가에 지나치게 편중된 한국 경제의 구조적 취약성이 크게 작용했다.

미중 패권 경쟁으로 인해 중국의 경기 부진은 더욱 악화하고, 미국 대선 정국에 갈피를 못잡는 동맹국 정책 혼조로 우리나라의 경제 불확실성이 높아지는 가운데 '차이나 리스크'를 최소화하면서 기술 혁신에 매진하고 시장 다변화에 적극 나서야 한다는 주문이 쏟아지고 있다.

한정민 산업연구원 전문연구원은 "중국 경제 성장 둔화 및 수입 구조 변화, 제조업 해외 현지 생산 확대 등은 구조적 요인으로 단기간에 이를 개선하고 대응하기 어려운 과제"라며, "한국은 수출 주도형 성장 국가로서 향후 수출에 부담으로 작용할 가능성이 있는 구조적 요인들의 영향을 최소화하는 노력이 필요하다"고 제언했다. 이어 "대내적으로는 장기적인 관점에서 세계 교역 구조 변화에 유연하게 대응하기 위한 수출 시장의 다변화 전략 수립이 필요하다"고 덧붙였다.

"20년 일해 모은 돈 고작 4700만원"…버림받았다는 日 세대

일본의 장기 호황이 끝난 뒤 긴 경기 침체의 시작이었던 1990년대 후반 당시 갓 취업 전선에 뛰어든 젊은이들이 있었다. 이제 이들은 4050 세대에 접어들었지만, 여전히 '버블 붕괴'의 충격을 홀로 소화하고 있다. 이들 세대 중 절반은 보유 자산이 500만엔(약 4700만원)에도 못 미치며, 노후 준비는 꿈도 못 꾸는 것으로 드러났다.

일본 비즈니스 잡지 '프레지던트' 온라인판은 19일(현지시간) 1990년대 후반부터 2000년대 초반 당시 사회에 나온 현 4050 세대를 집중 조명하는 특집 기사를 발행했다. 이들 4050 세대는 이른바 '빙하기 세대', 혹은 '잃어버린 세대'라고 불리기도 한다.

일본은 1980년대까지 유례없는 경제 호황을 경험하며 한때 국가 총생산(GDP)이 미국의 3분의 2에 달할 만큼 성장했다. 하지만 호황의 정점에서 시작된 자산 거품은 일명 '버블 경제'라고 불리는 경기 과열 현상을 야기했고, 이 거품이 1990년대 중반부터 터지기 시작하며 막대한 피해를 줬다. 빙하기 세대는 버블 경제가 끝나고 일본이 '잃어버린 10년'을 향해 접어들 무렵 취업 전선에 뛰어든 젊은이들이다.

당시 갓 사회 초년생이었던 빙하기 세대는 이제 40·50대로 중년의 나이에 들어섰다. 하지만 이들은 지금도 일본에서 가장 경제적으로 불안정한 세대라고 한다. 매체는 "빙하기 세대는 임금 인상도 다른 세대보다 느리며, 이는 정규직도 예외 없는 사항"이라며 "승진도 늦고, 보유한 자산도 적다. 이들의 노후는 국가의 사회 보장 정책에 상당한 우려 사항이 될 것"이라고 경고했다.


실제 이들은 일본의 침체기 당시 여러 사회적 문제를 한 몸에 받아들인 세대이기도 하다. 극심한 취업난에 시달렸으며, 이에 대한 반작용으로 아예 사회 활동을 거부하는 '히키코모리(은둔 청년)'가 처음 나타났던 세대다.

하지만 버블 붕괴기에서 수십 년이 지난 지금도 빙하기 세대의 고통은 현재진행형이다. 프레지던트는 이들이 '낀 세대'가 되고 말았다고 지적한다.


경제 호황의 직접적인 수혜를 누린 고령층은 이미 상당한 자산을 형성했다. 지속된 고령화로 인해 '귀한 인재' 취급받는 작금의 2030 세대는 기업, 정부 할 것 없이 모두 혜택을 준다. 그러나 4050 세대는 소외되고 있다는 것이다.


매체는 "빙하기 세대의 절반 가까이가 보유 자산이 500만엔 이하"라며 "이들의 삶은 밟히거나 걷어차이는 일로 가득했을 뿐이다. 현대 일본 경제사의 비극을 한 몸에 짊어진 세대라고 해도 과언이 아닐 것"이라고 평가하기까지 했다.


다만 변수도 있다. 이들의 정치적 발언권은 앞으로 커질 일만 남았다. 빙하기 세대는 지금도 일본의 다른 세대보다 훨씬 규모가 큰 편인데, 이들이 고령층에 진입하면 '유권 세력'으로서의 힘은 막강해진다.


이 때문에 매체는 "막강한 유권 세력이었던 고령 세대의 배턴이 빙하기 세대에게도 돌아온다"라며 "지금의 고령 세대가 후배 세대를 착취했던 방식으로 빙하기 세대도 젊은 세대를 착취할지, 혹은 지금껏 반복돼 온 착취의 연쇄를 멈출 것인지 선택의 기로에 놓일 것"이라고 예상했다.

[초점] 美, 금리 인하해도 상업용 부동산 위기 해소 불가...연쇄 부도, 폭탄 세일 예고

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 9월 중순부터 연쇄 금리 인하를 단행해도 미국 상업용 부동산(CRE) 위기를 해소하기에는 이미 시간이 늦었으며 대출금 상환 만기에 이른 일부 빌딩은 부도 처리 또는 폭탄 세일 외에는 다른 해결책이 없다고 미 정치전문지 폴리티코가 2일(현지시각) 보도했다.

이 매체는 “미 연준이 금리 인하 준비를 하고 있으나 일부 업무용 빌딩에는 그 효과가 미미하고, 시간도 이미 늦었다”면서 “투자자, 은행, 건물 소유주는 일부 상업용 빌딩의 가격이 팬데믹 이전 수준을 회복하기는 불가능하다는 현실을 받아들여야 할 것”이라고 강조했다. 이는 곧 대폭 할인된 가격에 빌딩을 연쇄 매각하는 사태를 예고하고 있다고 이 매체가 지적했다. 제롬 파월 연준 의장은 최근 의회 청문회 증언을 통해 상업용 부동산 위기가 향후 몇 년 내에 해소되기 어려울 것이라고 말했다.

미국에서 올해 연말까지 상환해야 할 상업용 부동산 대출금이 약 1조 달러(약 1340조 원)에 달하며 이 중 일부는 더욱 높은 금리로 재융자를 받아도 이는 시한폭탄의 폭발 시점을 늦추는 효과를 내는 데 그칠 것이라고 폴리티코가 짚었다. 미국 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 올해 상환 만기인 상업용 부동산 대출금은 약 9300억 달러이고, 이 대출 기관의 70%가량이 지역 은행이나 중소 은행이다. 이들 은행은 대형 은행과 달리 자산 적립금이 많지 않아 상업용 부동산이 부도나면 동반 도산할 위기에 처해 있다.

미국에서 은행의 상업용 부동산 대출 규모는 약 3조 달러이고, 이런 대출에 가담한 은행이 전체의 98%에 달한다. 상업용 부동산 대출금의 만기가 도래하면 가격 상승을 기대하면서 상환 연장을 하거나 재융자를 통해 시간 벌기를 시도할 수 있다. 그렇지만, 미국의 상업용 부동산이 팬데믹 이전 수준으로 회복할 가능성이 현재로서는 거의 없다는 게 대체적 전망이다. 이에 따라 미국 은행들은 상업용 빌딩에 대한 대출을 급격히 줄이고 있다. MBA에 따르면 지난해에 상업용 부동산 대출은 47%가 감소했다.

상업용 부동산 중에서 사무용 빌딩이 가장 심각한 위기에 직면했다. 현재까지 미상환 상태인 4조7000억 달러의 상업용 부동산 대출금 중에서 사무용 빌딩이 약 7400억 달러를 차지하고 있다. 부동산 데이터 기업 트랩(Trepp)에 따르면 지난 7월에 부도 처리된 사무용 빌딩 대출금은 19억 달러로 채무 불이행 비율이 2013년 11월 이후 처음으로 8%를 넘었다. 트랩은 채무 불이행 상업용 부동산 대출금의 3분의 2가량을 사무용 빌딩이 차지했다고 밝혔다. 폴리티코는 미국 사무용 빌딩의 4분의 3가량이 건물주의 지분 통합이 없으면 재융자를 받을 수 없다고 전문가들의 말을 인용해 보도했다.

부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)은 내년 말까지 상업용 부동산이 상환해야 할 대출금이 1조5000억 달러에 달하고, 이 중 25%는 차환이 어려울 수 있다고 밝혔다. 미국의 상업용 부동산 위기 속에 월가의 주요 금융회사들이 부실 대출채권을 은밀히 매각하며 손실 처리에 나서고 있다고 뉴욕타임스(NYT)가 최근 보도했다. 이들 금융회사는 대출금을 회수하지 못할 것으로 우려하면서 해당 자산을 손실 처리하기 시작했다고 이 신문이 전했다. NYT는 대출채권 매각 조치는 은행권의 '만기 연장 후 문제없는 척하기(extend and pretend)' 전략이 한계에 다다랐으며, 상업용 업무용 건물을 소유한 차입자들이 채무 불이행에 들어갈 것임을 일부 대출 기관이 마지못해 받아들이고 있다는 것을 의미한다고 지적했다.


국기연 글로벌이코노믹 워싱턴 특파원 kuk@g-enews.com

해외 부동산 2.5조 '부실' 위기…빅컷에도 오피스는 침체

올 3월 말 기준 국내 금융사가 투자한 해외 부동산 가운데 2조5000억원 정도가 부실 우려가 있는 것으로 나타났다. 금리 인하에도 불구하고 미국과 유럽 등 상업용 부동산 시장 임차 수요가 급감한 결과로 풀이된다. 금융당국은 부실 우려에 노출된 해외 대체투자 자산을 상시 모니터링하고 금융사 손실흡수능력 제고를 유도한다.

금융감독원에 따르면 올 3월 말 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 57조원으로 지난해 말보다 6000억원 줄었다. 이 가운데 잠재 부실(기한이익상실·EOD) 규모는 2조5000억원으로 집계됐다. 이는 3개월 전보다 900억원 늘어난 것이다. EOD란 돈을 빌린 채무자가 이자나 원금을 못 갚거나, 부동산 가격이 내려가 담보 가치가 부족할 경우 채권자가 만기 전 대출 원리금 회수에 나서는 것을 의미한다. 금융권에서는 EOD를 잠재 부실을 가늠하는 지표로 본다.

EOD 사유가 발생한 자산은 지난해 9월 말 2조3100억원, 지난해 말 2조4100억원 등으로 조금씩 증가세다. 올 1분기 증가 폭은 900억원으로 지난해 4분기(1000억원)와 비슷하다.

한편, 금융권 대출채권 등을 포함한 전체 해외 부동산 대체투자 잔액은 57조원으로 금융권 총자산의 0.8% 수준이다. 업권별로는 보험이 31조3000억원으로 절반 이상을 차지한다. 이어 은행 12조원, 증권 7조8000억원, 상호금융 3조7000억원 등이다. 지역별로는 북미가 36조1000억원으로 전체의 63.4%를 차지했다. 이어 유럽 10조2000억원(17.8%), 아시아 3조9000억원(6.9%) 등이었다. 올해 만기가 도래하는 자산은 전체의 11.9%인 6조8000억원이다.

금감원은 “오피스 시장 불확실성이 여전히 높아 투자자산 부실화 가능성이 확대될 우려가 있다”면서도 “해외 부동산 투자 규모가 금융권 총자산의 1% 미만이며 양호한 손실흡수능력을 감안하면 투자 손실이 금융시스템에 미치는 영향은 제한적”이라고 평가했다.

미국 부동산 폭락하는 정보 올리면, 그림 마추기 태클거네 ㅎㅎㅎ

그럴 바에야 때리치아라 마 ㅎㅎㅎ

"美연준 때늦은 금리인하…'빅컷'도 침체 막기엔 이미 늦은 듯"

월가 전략가 "침체 닥치면 S&P500 3,800까지 급락…대응책으로 채권 매수 추천"

(시카고=연합인포맥스) 김 현 통신원 = 미국의 중앙은행 역할을 하는 연방준비제도(연준)가 이달 중 금리 인하 조치를 단행할 것으로 예상되는 가운데 "경기 침체를 막기에는 너무 늦었다"는 주장이 제기됐다.

글로벌 투자 연구 기업 BCA 리서치의 수석 전략가 겸 연구 총책 피터 비레즌은 5일(현지시간) 언론 기고문을 통해 "다양한 시장에서 침체 징후가 나타나고 있으나 금리 인하 조치가 경기 침체에 '만병통치약' 효능을 발휘하기에는 금리가 높은 상태로 너무 오래 묶여 있었다"며 "연준이 금리 인하를 통해 미국 경제를 침체로부터 구해내기는 어려울 것"이라고 주장했다.

연준은 미국의 물가상승률(인플레이션)이 어느 정도 억제됐다고 보고 경제 회생을 위한 금리 인하 행보에 나설 예정이다.

시장은 연준이 오는 17일과 18일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC) 9월 회의에서 금리를 최소 25bp(1bp=0.01%) 내릴 것으로 기대하고 있다.

하지만 비레즌은 연준이 이 기대를 충족시키더라도 경기 침체 위험은 사라지지 않을 것이라고 말했다.

그는 "이미 악화된 미국 경제 상황을 연준이 성공적으로 되돌리기는 힘들 것"이라며 지난 2001년 1월과 2007년 9월 연준이 경기 침체·금융시장 붕괴 우려에 대응, 금리를 낮추기 시작한 지 불과 몇 달 만에 미국 경제가 내려앉았다고 지적했다.

비레즌은 기업이 차입비용 상승에 따른 어려움을 겪으면 추후 문제가 더 커질 수 있다면서 제조업 위축과 주거 및 상업용 부동산 시장의 스트레스 증가를 일례로 들었다.

그는 "주택 판매 부진으로 인해 올해 건설 중인 주택 단위 수가 8% 이상 감소했다"며 "건설업이 위축세를 이어가면 조만간 해고 물결이 일 수 있다"고 설명했다.

특히 작금의 경기 침체 공포는 주로 지난 초여름부터 불거진 노동시장 냉각 조짐에서 비롯됐다.

최근 나온 고용지표들은 미국의 노동시장이 코로나19 팬데믹 이후 과열 양상에서 확실히 벗어났음을 확인시켰다.

이런 가운데 시장 참가자들의 시선은 6일 미국 노동부가 내놓을 8월 비농업 고용 지표에 쏠려있다.

데이터에 따라 월가는 안도할 수도 있고 패닉에 빠질 수도 있다

비레즌은 고용시장이 건강해야 한다면서 "실업률 상승은 미국 소비자들의 지출 습관을 훼손, 경제를 더 얼어붙게 할 수 있다"고 설명했다.

일각에서는 8월 비농업 고용 지표가 시장 예상을 하회할 경우 연준이 9월 FOMC에서 금리를 50bp 인하할 것으로 보고 있으나 비레즌은 "그래봐야 별다른 차이를 불러오기 힘들다"고 내다봤다.

그는 연준이 현재 시장에 선반영된 것보다 더 큰 폭의 완화 조치를 취하더라도 그 영향력은 일시적인 데 그칠 것이라고 예상했다.

비레즌은 연준이 경기 침체를 막지 못하면 뉴욕증시 벤치마크 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수가 현 수준에서 약 31% 하락한 3,800까지 무너질 수 있다고 전망했다.

그러면서 이러한 상황에 대비하기 위해 지금 채권 매수에 나설만 하다고 조언했다.

글로벌 채권 벤치마크 역할을 하는 미국 국채 10년물 수익률은 현재 3.7%대를 유지하고 있다.

비레즌은 미국채 10년물 수익률이 내년에는 3%까지 떨어질 것이라고 덧붙였다.

chicagorho@yna.co.kr

출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)

미국 상업용 부동산이 터져서 0.5% 금리를 내렸는데도
또다시 리만 브러더스가 온다는데도 아파트가 어쩌고 저쩌고 하는것을 보면
영 금리에 따라서 돌아가는 이치를 너무 모른다. ㅎㅎㅎ

그림 마추기 같은 초잡은 짓은 하지 말고, 빠그리하는 그런 광고도 하지말고
장확하게 미국 부동산이 붕괴한다는 그런 내용을 올려야 부동산을 팔 시점이라는 것을 알지
니처럼 허구헌날 팔리지도 않고, 젓도 모르면서 여기 율하 수채구덩이 똥물에 쳐박아 널으면 안되잖아
정신 좀 차리고 살자

미국發 금리인하 파도…펄펄 끓는 한국 부동산에 ‘찬물될까 기름될까’

최근 금리인하에 기댄 무분별한 부동산 투자를 경계하는 이른바 ‘투자 신중론’이 고개를 들고 있다. 미국 연방준비제도(이하 연준)의 기준금리 인하 조치 이후 우리나라 부동산 시세 상승을 점치는 목소리가 커지는 가운데 전문가들 사이에선 오히려 “장담하긴 이르다”는 주장에 힘이 실리고 있다. 불황 가능성, 기준금리 인하 효과 선반영, 정부 가계대출 규제 등이 이유로 꼽혔다. 모두 부동산 시세 하락을 일으키는 요인들이다.

미국發 금리인하 물결에 들썩이는 韓 부동산 시장…시세상승 염두한 투자 문의 증가

미국 연준의 기준금리 인하 조치 이후 글로벌 경제가 요동치고 있다. 미국 기준금리가 기존에 비해 0.5%p 낮아짐에 따라 세계 각 나라의 기준금리 인하 가능성도 한층 높아진 탓이다. 우리나라 역시 예외는 아니다. 미국과 마찬가지로 인플레이션이 어느 정도 진정된 점을 근거로 금리인하 관측에 힘이 실리고 있다. 심지어 기준금리 인하 시점을 11월로 못 박아 예상하는 주장까지 등장했다.

부동산 시장도 들썩이고 있다. 대출을 통해 부동산을 매입하는 수요가 절대 다수를 차지하는 만큼 기준금리 변화가 시세에도 큰 영향을 미치기 때문이다. 당장은 과거의 사례를 근거로 기준금리 하락을 호재로 보는 관측이 주를 이루고 있다. 특별한 변수가 없다고 가정했을 때 그동안 기준금리와 부동산 시세는 반비례하는 경우가 많았기 때문이다. 대출금리 하락을 염두한 수요가 늘면서 자연스레 시세도 오르는 식이었다.

서울 서초구 소재 한 부동산 관계자는 “미국 기준금리 인하 이후 매물 문의가 부쩍 늘었다”며 “그 중에는 수요 증가를 염두하고 미리 물건을 선점하려는 투자 목적인 경우가 많다”고 귀띔했다. 이어 “투자 목적으로 부동산을 매입하는 이들은 코로나19 이후 기준금리 인하가 처음인데다 최근 1~2년간 공급 물량이 줄었기 때문에 시세가 오를 가능성이 높다고 보는 것 같다”며 “과거의 사례만 놓고 봤을 땐 아주 틀린 말은 아니라고 본다”고 부연했다.

‘부동산 낙관론’ 대항마로 등장한 ‘투자 신중론’…“불황 시기엔 어떤 처방도 효과 없어”

그러나 일각에서는 부동산 낙관론에 대한 부정적인 시각도 상당한 것으로 나타났다. 일부 전문가들은 “시세 상승을 장담하긴 이르다”며 섣부른 낙관론에 경계감을 내비치고 있다. 불황 가능성, 기준금리 인하 효과 선반영, 정부 가계대출 규제 등이 근거로 꼽혔다. 한 부동산 전문 블로거는 “부동산 시장에선 이미 올해 초부터 기준금리 인하를 기정사실화하는 분위기였다”며 “올해 들어 수도권을 중심으로 집값이 많이 올랐는데 이미 기준금리 인하 효과가 반영됐다고 볼 수 있다”고 설명했다.

금리인하 조치를 경기불황의 신호탄으로 보고 장기적인 관점에선 부동산 하락 가능성을 배제하기 어렵다는 견해도 적지 않다. 앞서 크리스틴 라가르드 유럽중앙은행(ECB) 총재는 국제통화기금(IMF) 본부 연설을 통해 “1920년대와 2020년대 사이에 몇 가지 유사점이 눈에 띈다”며 “현재 세계 경제가 경제 민족주의, 세계 무역 붕괴, 대공황을 초래한 1920년대의 압력에 버금가는 ‘균열’에 직면해 있다”고 경고한 바 있다.

익명을 요구한 한 경제학과 교수는 “최근 경제학자들 사이에선 미국의 금리인하를 경기불황을 염두한 선제적 조치의 시작으로 보는 시각이 많다”며 “과거 2008년 글로벌 금융 위기 당시에도 미국 연준은 경기 부양을 위해 연속적으로 금리 인하를 시도한 바 있다”고 운을 뗐다. 그러면서 “11월 또 한 차례 금리 인하를 단행할 것이라는 관측이 나오고 있는 것도 경제가 심상치 않다는 근거 중 하나다”며 “일련의 상황을 종합했을 때, 지금 상황에선 부동산 시장도 안심하긴 어려울 것으로 보인다”고 강조했다.

실제로 앞서 2008년 미국발 글로벌 금융위기 직후 우리나라 부동산 시장은 크게 휘청였었다. 금융위기 여파가 잠잠해진 2010년~2011년 서울 아파트 값은 2.01%, 1.2% 등으로 연이어 하락세를 보였다. 경기불황으로 매매수요는 줄어든 반면 전세수요는 급증하면서 전세 시세가 두 자릿수 이상의 상승률을 보이기도 했다. 이로 인해 전국에서 전세가격이 매매가격보다 높은 이른바 ‘깡통전세’ 매물이 대거 등장했다.

정부의 가계대출 규제도 부동산 시세 상승에 방해요인으로 꼽혔다. 한 시중은행 관계자는 “정부의 집값 안정화와 가계대출 관리 기조에 맞춰 시중은행의 가계대출 문턱이 크게 높아진 상황이다”며 “아마 기준금리가 내려가더라도 시중은행 대출 수요가 드라마틱한 수준으로 늘진 않을 것이다”고 설명했다. 이어 “주택거래의 핵심이 자금조달인 만큼 예전처럼 수요 증가에 따른 부동산 시세 상승이 두드러질 가능성은 낮다고 본다”고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “최근 부동산 시장은 코로나19 펜데믹 이후 계속해서 오르기만 했던 기준금리의 반전 움직임 덕에 상당히 들뜬 모습이다”며 “부동산 대출 의존도가 유독 높은 한국 특성 상 기준금리 하락이 부동산 시세 상승에 영향을 미치는 것은 맞지만 그렇다고 무조건 낙관만 하기에는 대·내외 상황이 심상치 않은 것도 사실이다”고 강조했다. 이어 “지금과 같이 불확실성이 큰 상황에선 무리한 투자 보단 리스크를 최소화 하는 신중한 태도가 필요하다고 본다”고 부연했다.

한은 "취약 자영업자 연체율 10% 상회…적극 채무조정해야"

취약 자영업자의 대출 연체율이 10%를 상회하면서 적극 채무 재조정에 나서야 한다는 한국은행의 진단이 나왔다.
아울러 지방은행도 취약차주를 중심으로 대출자산 건전성이 저하되고 있어 주의가 필요해 보인다.
한은은 26일 국회에 제출한 '금융안정 상황'보고서에서 "취약 자영업자 대출의 연체율은 10.15%로 비취약 자영업자 대출 연체율(0.44%)을 크게 상회하고 있다"면서 이같이 밝혔다.

최근 자영업자 대출은 증가세는 둔화되고 있으나 연체율은 상승 중이다.
2분기 말 현재 자영업자 대출 잔액은 1천60조1천억 원으로 전년 동기(1천43조2천억 원) 대비 1.6% 증가하는 등 증가세 둔화가 이어졌다.

비은행 대출 증가세가 빠르게 둔화한 데 따른 것이다. 자영업자의 은행권 대출은 팬데믹 이후 증가세가 완만히 둔화된 반면 비은행 대출은 2022년 상반기까지 전년동기 대비 증가율이 30.2%까지 상승했지만 최근 1.7%로 큰 폭 하락했다.
비은행 자영업자 대출의 76.8%에 달하는 상호금융조합의 대출 증가세가 크게 둔화된 데 더해 저축은행 대출도 감소세가 확대됐다.
다만 취약 자영업자의 대출 비중은 확대되는 상황이다.

다중채무자이면서 저소득 또는 저신용인 취약 자영업자(41만 명, 전체 자영업자 차주의 13.1%)의 대출 비중은 1년 사이 10.5%에서 11.5%로 상승했다.
2분기 말 현재 자영업자 대출 연체율은 1.56%로 비은행 대출을 중심으로 상승했다.
자영업자의 가계대출(1.72%)과 개인사업자대출(1.48%) 연체율이 모두 상승했고, 금융업권별로는 비은행 대출 연체율(3.30%)이 빠르게 상승했다.

취약 자영업자 대출 연체율은 10%를 상회해 비취약 자영업자 대출 연체율(0.44%)을 크게 압도했다.
한은은 "금융기관들의 양호한 복원력 등을 감안할 때 취약 자영업자의 부실 증가가 전체 금융 시스템에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것"이라고 평가했다.
다만 "향후 자영업자 차주들의 상환능력에 따라 선별적 지원을 지속하고 회생 가능성이 낮은 일부 취약 자영업자들에 새출발기금 등을 통해 보다 적극적으로 채무 재조정에 나서야 한다"고 조언했다.

한편 지방은행의 경우 자산성장세가 약화된 가운데 취약차주를 중심으로 대출자산 건전성이 저하되고 있는 것으로 나타난다.
지방은행 연체율은 올해 6월말 0.67%로 4대 시중은행(0.29%)보다 2배 이상 높았다.
기업의 경우 대기업과 중소법인 연체율이 하락한 반면 개인사업자 연체율은 상승했다.
가계의 경우도 신용대출 연체율이 1.63%로 4대 시중은행(0.26%) 대비 1.37%포인트(p) 높은 상태다.

이 같은 연체율 상승 등 영향으로 지방은행의 손실흡수여력도 낮아지고 있다.
대손충당금 적립비율(대손충당금/고정이하여신)이 157.3%로 2022년 6월말(198.3%)에 비해 낮아졌으며 일부 지방은행의 적립비율은 고정이하여신 규모가 커지면서 장기간 감독기준(100%)에 근접하는 모습을 나타내고 있다.
한은은 "지역경기 회복 지연, 인터넷전문은행 출범에 따른 은행간 경쟁 증대 등의 영향으로 지방은행의 자산성장세가 약화된 가운데 연체율이 상승하고 있다"고 우려했다.

출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)

미국發 ‘R의 공포’… 하반기 세계 금융시장 블랙홀 오나

미국발 ‘R(Recession·경기 후퇴)의 공포’가 전 세계 자본시장을 폭격했다. 얼마 전까지만 해도 나라마다 연일 사상 최고가를 경신하며 샴페인을 터뜨리던 글로벌 증권가는 경기 침체 공포에 떨고 있는 모습이다. 금융권 일각에선 미국 연방준비제도이사회(연준)가 ‘빅컷’(0.5% 포인트 금리 인하)에 나설 수 있다는 전망을 앞세우며 상황의 반전을 기대한다.

하지만 상황이 녹록지만은 않다. 빅컷 단행 여부가 미지수인 데다 투자 심리가 급격히 얼어붙어 한동안 단기 조정 국면을 피하기 어려울 것이란 관측이 힘을 얻고 있어서다.

미국의 경기 침체 공포는 전 세계 증시를 동시에 폭격했다. 지난 2일 일본의 닛케이지수는 5.81% 추락했고 대만의 자취안지수 역시 4.43% 급락했다. 같은 날 코스피 역시 전 거래일 대비 3.65% 급락한 2676.19로 장을 마감했다. 2개월 만에 2700선을 내주면서 ‘하반기 3000피’에 대한 전망이 무색할 정도다. 서학개미들이 몰린 미국 증시도 연일 무서운 하락세다. 2일(현지시간) 나스닥지수와 다우존스30산업평균지수도 각각 2.43%와 1.51% 떨어지면서 최근 이어진 하락세의 낙폭을 키웠다.

안정적으로 유지될 것으로 보였던 미국의 실업률이 급격히 치솟은 것이 발단이 됐다. 미국의 7월 실업률은 약 3년 만에 가장 높은 4.3%를 기록했다. 최근 3개월 평균 실업률과 12개월 중 최저치와의 차이를 분석하는 ‘샴의 지표’는 0.53% 포인트로 나타났다. 샴의 지표가 시장에서 경기 침체 여부를 판단하는 가늠자로 활용되는데 0.5% 포인트 이상일 경우 경기 침체에 돌입했다고 판단한다.

시장에선 자연스레 연준을 원망하는 목소리가 커졌다. 올 상반기부터 기준금리를 인하할 기회가 수차례 있었지만 우물쭈물하다 기회를 놓쳤다는 것이다. 월가에선 9월 기준금리 인하는 기본이고, 빅컷 2회를 포함해 연내 3차례 금리 인하가 있을 것이란 급진적인 관측이 나오기 시작했다. 하지만 증시를 포함한 시장 지표들의 하락세는 한동안 피하기 어려울 것이란 관측이 힘을 얻는다. 연준의 빅컷이 확정적인 것이 아닐뿐더러 이번 증시 폭락의 근본적 이유는 급격하게 달아오른 시장에 대한 우려라는 이유에서다.

정용택 IBK투자증권 이코노미스트는 “워낙 낙폭이 컸기 때문에 추가 낙폭이 줄어들 수는 있지만 불안 심리는 한동안 이어질 가능성이 높다”면서 “최근 발표된 고용지표에 대한 우려도 (증시 폭락에) 영향을 미쳤지만 무엇보다 시장이 크게 흔들린 것은 과열된 주식 시장에 대한 우려와 그로 인한 주가 부담감 때문”이라고 분석했다.

일본은행(BOJ)이 단기 정책금리를 인상한 이후 엔 캐리 트레이드 청산이 본격화한 것도 증시 수급에 악재가 되고 있다. 강민석 교보증권 연구원은 “엔 캐리 트레이드 청산이 한동안 이어질 것으로 보인다. 다만 글로벌 금융위기처럼 급격하게 발생하기보다는 점진적으로 이어질 것”이라고 전망했다.

미국 국채나 금 등 비교적 안전한 자산으로 투자처를 옮겨 가는 것도 방법이 될 수 있다. 미국의 경기 침체 우려에 더해 중동 위기 상황 역시 변수로 작용할 수 있는 만큼 등락폭이 작은 종목이 ‘일시 피난처’가 될 수 있다는 진단이다.

김석환 미래에셋증권 연구원은 “안전자산인 금과 미국 국채, 그리고 최근 금리 인상을 결정한 일본의 엔화까지 투자 대안이 될 수 있다”며 “필수재나 헬스케어 등 경기와 무관하게 일정 수준의 수요가 보장되는 종목들도 살펴볼 만할 것”이라고 했다.

일각에선 위기를 기회로 삼아야 한다는 조언도 나온다. 미래 성장 가능성은 여전하다는 점에서 인공지능(AI)·반도체 관련 종목들의 주가를 저가 매수할 기회라는 것이다. 이경민 대신증권 연구원은 “현재 국내 증시의 조정 폭은 다소 과한 것으로 보인다. 반도체 관련 주가가 많이 내린 상황인 만큼 조금씩 담아 가며 비중을 늘리는 것도 방법”이라고 전했다.

이번 미국 상업용 부동산 폭락에 한국도 같이 휩쓸려, 쓰러질 곳은 쓰러지고, 투자를 보는 눈이 있어
채권에 투자한 분들은 이번 IMF와 같은 위기에 흥하게 되는 기회를 보게 될 것이다.