정부 특례 없을 때 붕괴되는 기억을 잊었는가?
매달 몇억이 떨어지는 기억은 까먹었는가?
조금만 복기해도 아는걸 혼자 넉두리하는 이유는 뭘까?
수채구덩이에서 헤엄쳐봐야 수채구덩이다. ㅎㅎㅎ

조금만 생각해보면 아는것을, 정부 특례없을 때 어떡했는지 아는것을 혼자 모르는가?
그리고 재건축은 진행이 안되니, 즉 건설업체도 재건축해봐야 남는게 없고, 옛날 처럼 저층 아파트는
재건축해서 건설사가 남는게 있어도 15층~20층 짜리 아파트는 남는게 없으니, 돈도없고 남는게
없으니, 몇억이상 돈을 추가 지출하니 진행이 안되는 문제로 아파트가 유령화되어 간다. ㅎㅎㅎ

서울 이야기를 해서 뭘 얻을려고 공갈치고 선동할까?
결국 장사가 안되니, 광고비를 울궈먹을려고 하니, 인구가 줄어드는 한국에 부동산 타령을 혼자하네 ㅎㅎㅎ

아직 PF정리는 하지도 않았잖아. PF가 정리가 되어야 하는데, 이게 올해 연말까지 한다는데 ㅎㅎㅎ

DSR적용이후는 은행이 개인에게 대출이 중단되었다는데 ㅎㅎㅎ
정부도 계속 하기도 부담스럽고, 부동산 띄우기도 어렵고
앞으로 전개되는 것이 재미있겠네 ㅎㅎㅎ

美 일부 지역 부동산서 '붕괴 신호' 나와

팬데믹 시대에 호황을 누렸던 미국 도시들의 매력이 빠르게 사라지거나 단순히 일종의 재조정 과정을 겪고 있다. 리벤처 컨설팅(Reventure Consulting)과 리벤처 앱(Reventure App)의 CEO인 니콜라스 걸리(Nicholas Gerli)는 월요일 씨앤BC와의 인터뷰에서 "지난 2~3년 동안 이런 팬데믹 호황 도시들의 집값이 지나치게 많이 올랐다"고 말했다. 리벤처는 실시간 주택 데이터에 대한 접근을 제공한다.

그는 이어 "이들 도시는 경우에 따라 20%, 30%, 심지어는 40%까지 과대평가되었다. 이제 재고 수준과 시장에서의 가격 인하 건수가 급증하는 것을 보면 특히 텍사스와 플로리다에서 시장이 하향세로 전환되고 있다는 신호다. 현재 가장 큰 침체를 겪고 있는 두 시장이 바로 그곳"이라고 덧붙였다.

팬데믹 기간 동안 많은 캘리포니아 주민이 텍사스와 플로리다로 이주한 것은 공공연한 사실이다. 어디서든 일할 수 있게 된 새로운 능력, 공간에 대한 필요성, 그리고 초저금리가 팬데믹으로 인한 주택 호황을 촉발했다. 불과 몇 년 만에 주택 가격이 상당히 상승했고, 일부 대도시 지역에서는 그 상승세가 꺾이는 모습을 보이고 있다.

이달 초 발표된 레드핀(Redfin)의 분석에 따르면 수요 감소로 인해 전국의 4개 주요 대도시 지역에서 1년 전보다 주택 가격이 하락하고 있으며, 그중 3곳이 텍사스에 있다. 한편, 이달에 발표된 또 다른 레드핀의 분석에서는 "자연재해가 심화되고, 신축 건설이 급증하며, 팬데믹 시대의 주택 구매 수요 호황이 사라짐에 따라 플로리다 서부의 주택 시장이 전국에서 가장 빠르게 냉각되고 있다"고 밝혔다. 가장 빠르게 냉각되고 있는 10개 주택 시장 중 6곳이 플로리다에, 2곳이 텍사스에 있었다.

엉터리 프로그램 만들어 놓고, 금지단어가 왜이리 많은지 ㅎㅎㅎ
자유~~자유~~자유롭게 해라

걸리는 "나도 실제로 오스틴(Austin)으로 이주한 사람 중 한 명"이라며 "그곳에서 직접 목격했는데, 2~3년 만에 가격이 50%, 60% 올랐고, 이제는 거의 20%나 하락했다. 오스틴은 말 그대로 붕괴하고 있는 시장인데, 이는 과장이 아니다. 그곳의 가격은 거의 20% 하락했고, 재고 수준이 급등하면서 계속 하락할 것"이라고 말했다.

오스틴에는 더 많은 재고가 있고, 가격도 정점에서 상당히 하락했다. 그러나 이 대도시 지역의 주택 가격은 여전히 팬데믹 이전보다 훨씬 높다. 수백만 채의 주택이 부족한 상황을 고려하면 공급 증가가 최악의 일은 아닐 수 있다. 오스틴은 가장 뜨거운 시장이 되었다가 인기를 잃은 주택 사이클에서 가장 널리 논의되는 시장 중 하나다. 하지만 다음 사실을 고려해 보자. 캘리포니아의 주요 문제점은 충분한 주택을 건설하지 않는다는 것이며, 이런 정책 실패가 주 정부의 주택 위기로 이어졌다. 텍사스는 정반대다. 포춘이 이전에 보도한 바와 같이, 텍사스는 작년에 다른 어느 주보다 더 많은 주택을 건설했으며, 주택 착공 건수 기준 상위 3개 시장은 캘리포니아보다 300% 더 많은 주택을 건설했다.

걸리는 "이번 주택 사이클에서 오스틴, 피닉스(Phoenix), 보이시(Boise), 탬파(Tampa), 잭슨빌(Jacksonville) 등 많은 도시에서 그것을 목격했다. 많은 시장에서 사람들은 가격이 절대 떨어지지 않을 것이라고 말했다"며 "지금 이 순간에도 가격은 하락하기 시작하고 있으며, 그 징후는 재고 수치"라고 말했다.

이어 "많은 투자자가 매도하고 있고, 앞으로 1년 동안 계속 공급될 거대한 주택 건설업자 인허가 물량이 있다. 게다가 특히 플로리다에서는 급등하는 보험료와 관리비 때문에 많은 일반 주택 소유자가 집을 팔 수밖에 없는 상황"이라고 덧붙였다.

걸리가 위에서 언급한 각 대도시 지역에서 주택 가격은 팬데믹 기간 동안 정점에 도달한 이후 하락했지만, 질로우(Zillow)에 따르면 오스틴을 제외하고는 1년 전보다 가치가 상승했다

뭐가 두려워서 ww가 금지단어인가 ?
여기는 ㅅ.ㅅ 유도하는 광고도 하면서, 하옇튼 웃겨요. ㅎㅎㅎ

美 상업용 부동산 붕괴 시작. "제2의 패닉 위기"

미국 상업용 부동산 시장이 붕괴하기 시작했다는 외신 보도가 잇따르고 있다.

월가 일각에선 "2008년 금융 패닉이 주거용 부동산 거품 파열에서 시작됐다면, 다음 금융 패닉은 상업용 부동산 거품 파열이 가져올 것"이라고 우려하기도 한다.

뉴욕 맨해튼 빌딩, 90%대 폭락 거래까지

1일(현지시간) <뉴욕타임스(NYT)>에 따르면, UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가 웨스트 135번지의 23층 건물이 지난달 31일 경매에서 850만달러(약 116억원)에 낙찰됐다.

타임스스퀘어에서 멀지 않은 맨해튼 미드타운의 중심업무지구에 있는 이 건물은 지난 2006년에만 해도 매매 가격이 3억3천200만달러(4천500억원)에 달했다. 40분의 1 가격으로 헐값 매각된 셈.

해당 빌딩의 경우 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 공실률이 무려 65%에 달해 건물주가 매달 납부해야 하는 토지사용료 부담을 감당할 수 없어 헐값 매각된 것으로 알려졌다.

<NYT>는 "최근 몇 년 동안 맨해튼의 대형 사무실 빌딩 몇몇이 엄청난 할인율로 매각됐는데 일부는 이전 소유자가 지불했던 금액의 절반에도 못 미친다"며 "팬데믹이 뉴욕의 상업용 빌딩 시장을 얼마나 뒤흔들었는지를 보여주는 가장 충격적인 최신 사례"라고 지적했다.

앞서 지난 6월에는 맨해튼 센트럴파크 인근의 유서 깊은 브로드웨이 1740번지 빌딩이 매입가보다 70% 할인된 1억8천500만 달러(약 2천500억원)에 팔린 사실이 드러나 시장에 충격을 주기도 했다고 <NYT>는 덧붙였다.

워싱턴DC, 샌프란시스코도 마찬가지

뉴욕 상업용 부동산만 폭락하고 있는 게 아니다. 워싱턴DC도 마찬가지다.

<월스트리트저널(WSJ)>은 "워싱턴DC에선 최근 다수 건물이 헐값에 팔렸다"며 "보험회사 스테이트팜의 경우 최근 백악관 인근 사무용 건물을 압류해 1천760만달러(약 243억원)에 매각하기도 했다. 이는 건물주가 2010년에 산 값 대비 70% 할인된 수준"이라고 전했다.

샌프란시스코 사정은 더 심각하다.

씨엔BC에 따르면 쿠시먼 앤드 웨이크필드의 조사 결과, 샌프란시스코 오피스 공실률은 지난 2분기에 34.5%를 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 미국 도시들 가운데 가장 높은 공실률로, 당연히 오피스 값도 바닥없는 추락을 계속하고 있다.

문제는 미국의 상업용 부동산 시장이 회복될 기미를 보이지 않는 가운데 만기가 도래하는 대출이 늘어나면서 상황이 더욱 악화할 가능성이 높다는 점이다. 특히 최근 들어 미국 실물경제도 뚜렷한 침체 국면 진입 조짐을 보이며 이같은 우려를 더욱 키우고 있다.

2027년까지 상업용 부동산 만기 3천조 도래

이미 지난 2분기 기준 미국의 부동산 자산 압류 규모는 205억5천만달러(약 28조4천억원)로 9년 만에 최고 수준을 기록했으며, 압류 규모가 향후 더 늘어날 것으로 전문가들은 보고 있다.

시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 총 2조2천억 달러(약 3천조원)에 달한다.

투자회사 아레나 인베스터의 댄 즈원 최고경영자(CEO)는 <블룸버그 통신>에 "은행들은 문제가 적은 자산들을 먼저 매각하고 있기 때문에 실제 자산을 매각하기 전까지는 손실이 어느 정도일지 구체화하기 어렵다"며 "즉, 우리는 현재 부동산과 관련해 업계가 느끼는 고통의 초입 단계에 있는 것"이라고 말했다.

한국 금융사들, 미국 빌딩 사들였다가 줄줄이 '깡통'

과거 미국 상업용 부동산 붐 시기에 앞다퉈 미국 부동산을 사들였던 국내 금융사들도 최근 천문학적 손실을 입고 있다.

국회 기획재정위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원실이 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면, 미래에셋그룹이 연 8%대 수익률을 자신하며 2010년대 중반 5천750억원에 사들인 미국 워싱턴DC 소재 오피스빌딩 두 곳의 지난해말 가치가 51억원으로 폭락했다. 99%의 투자 손실을 본 것.

<블룸버그 통신>에 따르면, 이지스자산운용은 뉴욕 타임스스퀘어 한복판에 있는 브로드웨이 1551번지 건물과 관련해 후순위 대출을 해줬다가 최근 관련 대출자산을 투자액의 30%도 못되는 헐값에 처분했다.

메리츠대체투자운용은 로스앤젤레스 중심부의 고층 건물 가스컴퍼니타워와 관련해 변제 순서가 선순위 대출보다 낮은 메자닌(Mezzanine) 대출자로 참여했다가 건물주가 채무불이행(디폴트) 상태에 빠진 이후 고전을 면치 못하고 있다.

현대인베스트먼트운용도 뉴욕 맨해튼의 고층 사무실 건물인 '245 파크애비뉴' 빌딩의 인수 과정에 메자닌 대출자로 참여했다가 올해 초 해당 대출자산을 원금의 절반 가격에 처분했다.

금감원에 따르면 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 작년 말 기준 57조6천억원으로, 이 가운데 북미가 34조8천억원으로 가장 많다.

피치 "美 사무용 부동산 붕괴, 2008년보다 심각할 수도"

국제 신용평가사 피치는 향후 발생할 미국의 사무용 부동산 붕괴가 2008년 금융위기 때보다 더 심각할 수 있다고 관측했다.

21일(현지시간) 비즈니스인사이더(BI)에 따르면 피치는 "이번 사이클에서 사무용 부동산 가치는 현재까지 35% 하락했다"며 "아직 금융 위기 당시의 47% 하락보다는 가치가 높은 상황이나 최근 상황을 살펴보면 하락세가 둔화할 것으로 보이지 않는다"고 진단했다.

피치는 "금융위기 이후 비슷한 기간 동안 부동산 가치는 붕괴 이전 정점 수준의 80%까지 회복됐었다"며 "다만 현재 부동산 가치는 4년 최저 수준이며 회복이 이전보다 더 오래 걸릴 것으로 예상된다"고 말했다. 이들은 고금리, 재택근무 추세, 암울한 재융자 여건이 회복세를 늦추는 요인이라고 언급했다.

BI는 이러한 요인으로 인해 부동산 가치가 영구적으로 하락하고 사무용 부동산 대출로 뒷받침되는 상업용부동산담보증권(CMBS)에서 예상보다 높은 손실이 발생할 수 있다고 분석했다.

피치는 향후 CMBS 연체율이 금융위기 이후 최고치를 넘어설 것으로 예상했다. 이들은 CMBS 올해 연체율이 지난 2월의 3.6%에서 8.1%로 상승한 후 내년 9.9%를 기록할 것으로 전망했다.

BI는 오피스뿐 아니라 상업용 부동산 부문이 광범위하게 어려움을 겪고 있다고 진단했다.

지난 1월 국제통화기금(IMF)은 "높은 차입 비용에 상업용 부동산 부문의 자금 조달 여력이 약화하면서 가격이 지난 반세기 내에 가장 가파른 하락세를 직면할 수 있다"고 언급했다.

부동산 가치 하락과 차입 비용 상승으로 인해 많은 부동산 소유주가 당초 만기일 이후로 대출 연장을 협상하고 있는 것으로 나타났다. 다만 전문가들은 대출 연장은 2027년에 만기가 도래하는 2조2천억 달러 규모의 상업용 부동산 부채로 인한 궁극적인 붕괴를 지연시킬 뿐이라고 경고했다. 이번 주 골드만삭스도 상업용 부동산담보대출의 연장 및 조건 수정 추세가 계속 지속될 수 없을 것이라고 언급한 바 있다.

보다 위험도가 높은 상업용 부동산 부채를 묶은 투자 상품인 대출채권담보부증권(CLO) 부실은 지난 1월까지 12개월 동안 440%나 급증하며 이미 연체 비중이 큰 폭으로 늘어난 것으로 나타났다.

출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)

상업용부동산 대출 3043조원연체율 11년 만에 최고
미국 상업용 부동산 시장 침체가 지속되면서 부동산 압류 규모가 9년 만에 최대치를 기록했다. 2027년까지 만기 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모가 총 2조2000억달러(약 3043조원)에 달한다. 이런 가운데 상업용부동산저당증권(CMBS)의 연체율은 8.11%로 약 11년 만에 가장 높은 수준으로 뛰어올랐다.

29일(현지시간) 미 월스트리트저널(WSJ)은 시장정보 제공업체 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)을 인용해 지난 2분기 미국에서 압류된 사무용 건물과 아파트, 기타 상업용 부동산 규모는 205억5000만달러(약 28조4350억원)로 1분기 대비 13% 증가했다고 보도했다. 이는 2015년 3분기(275억달러) 이후 약 9년 만에 가장 큰 규모다. 이는 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 급감하고 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어났기 때문으로 보인다. WSJ은 “향후 금리가 내려가도 사무실 공실률이 팬데믹 이전 수준으로 개선되기는 어려울 것으로 판단한 대출기관의 부실 부동산의 압류가 늘어나고 있다”고 분석했다.

한편 상업용 부동산 대출을 기초자산으로 해 발행한 CMBS의 연체율도 증가하며 글로벌 금융위기 당시 수준을 넘어설 것이 우려된다. 국제 신용평가사 피치는 “향후 발생할 미국의 사무용 부동산 붕괴가 2008년 금융위기 때보다 더 심각할 수 있다”며 “올해와 내년 CMBS 연체율을 8.4%와 11%로 상승할 것이라며 상향조정”했다

한국 뒤흔들 미국발 버블붕괴 위험, 방법은 있다

글로벌 통화정책이 저금리 주기로 전환을 시도하는 과정에서 미국발 자산버블, 즉 부동산 및 증시 버블붕괴가 발현할 조짐을 보인다. 거의 모든 금융위기의 진원지인 미국에서 '금리와 부동산경기' 주기가 정점에서 합류하면서 버블붕괴 위험을 극단적으로 높여 놓은 상태다. 

버블경제의 생멸주기로 보면, 부채로 쌓아 올린 부동산과 증시버블이 '붕괴'와 '조정'의 갈림길에 서 있다. 문제는 미국발 버블붕괴 위험이 환율 경로를 통해 신흥국 경제를 위협하는 시스템 리스크로 진화하고 있다는 점이다. 올해 들어 원-달러 환율이 1400원 방어선을 지속적으로 위협받는 상황도 이와 무관치 않다.

분명한 것은 위기 뇌관인 환율 방어선이 뚫리면, '환율 폭등-증시 폭락-부채충격'으로 이어지는 부채발 경제위기를 막아내기 어렵다는 점이다. 지금은 금융위기에 준하는 전시 상황으로 인식해야 할 때다. 선제적 금리인하와 한·미 통화스와프 조기 체결을 통해 금융충격을 완화하고 민생 위기극복을 위한 특단의 부채대책을 마련해야 한다.

영어로 "티오"가 금지 단어인가? ㅎㅎㅎ
프로그램 고치라고 하는데 안고칠려고 하면 때리치아라 마

좀 똑바른 프로그램 만들고,
고객의 편의를 위해서 그림 마추기 같은 유치한 짓은 집어치아라 마
그러는 본인은 ㅅ.ㅅ 유도하는 광고도 하면서 ㅎㅎㅎ
이쯤 되면 망할 때가 다되어 간다고 봐야지 ㅎㅎㅎ

급격한 금리인하 타고 넘어오는 '미국발 버블붕괴' 리스크

선험적으로, 글로벌 금융위기는 금리주기가 정점을 찍고 내려오는 구간에서 발생하곤 하는데, 특히 금리와 부동산경기가 정점에서 합류하면 예외 없이 경제위기를 수반했다. 신흥국 환율시장을 때린 1994년 금리주기(1997년 정점 후 충격)도 그랬고, 자산버블 붕괴를 수반했던 2004년 금리주기(2008년 정점 후 충격)도 그랬다. 이는 금리주기가 대략 10년 단위로 상승과 하락을 반복하며 버블경제의 생멸주기(생성, 확장, 소멸)를 만들기 때문이다.

물론, 버블의 크기가 합리적 수준이면 단계적 금리인하와 함께 조정사이클에 진입할 것이다. 그러나 버블의 크기가 투기적 수준이라면, 빅컷(50bp 인하) 등 급격한 금리인하와 함께 버블붕괴 과정(자산가격 하락을 수반하는 부채축소과정)을 거치게 된다. 급격한 금리인하가 위험한 이유는 실업률, 주택가격 등 꺾어지는 실물지표의 위력에 밀려 속수무책으로 금리인하를 당하기 때문이다. 이 경우 5% 수준의 기준금리가 불과 몇 달 사이에 1%대, 심하면 0%대(2008년 금융위기 사례)까지 떨어지곤 한다. 미국의 버블경제가 부채발 금융위기로 발현할 가능성이 높은 이유다.

미국의 금리주기는 2023년 7월 정점에 먼저 도달한 후 1년여 동안 8차례에 걸친 동결 기조를 유지하고 있다. 후발주자인 주택가격은 10년간의 대세 상승 추세를 유지하며 올해 상반기에 경기 정점에 합류했다. 즉, 미국의 금리주기와 부동산주기가 산 정상에서 합류하며 2008년 버블붕괴 직전과 유사한 경기 구간에 진입했다. 2008년 금융위기 때에도 미국의 금리주기는 2007년에 정점을 먼저 찍고, 주택가격은 1년 후인 2008년에 역사적 고점을 갱신하며 정상에서 합류한 바 있다. 이후 주택가격 폭락과 함께 기준금리가 불과 몇 달 만에 5%대에서 '제로금리' 시대로 회귀해 버렸다.

그렇다면, 2008년 금융위기 때와 지금의 버블 크기를 비교해 보자. 가장 정확한 가늠자는 연준 자산이다. 지난 금융위기 때 연준은 양적완화(Quantitative Easing) 등 확장적 통화정책을 통해 국채와 부실 모기지채권을 사들여 자금시장에 유동성을 공급했다. 당시 연준 자산은 2007년 1조 달러에서 2008년 2조 달러로 약 2배 정도 증가했다. 연준 자산은 이후 금융위기와 장기간에 걸친 저금리 환경에 힘입어 2019년에는 다시 2배 증가한 4조 달러까지 늘어난 바 있다.

설상가상으로, 연준 자산은 코로나 사태로 인해 2022년에 9조 달러까지 늘어나며 또다시 2배 이상 증가했다. 즉, 자산버블의 크기로 평가하면, 2008년 금융위기와 비교해 최소 4배 이상 부풀어 오른 것이 맞다. 따라서 미국의 버블경제가 직전 금융위기보다 더 심각한 투기적 버블임을 부인하기 어렵다.

문제는 미국발 버블붕괴가 발현하면, 2021년 1차 충격 이후 안정세를 보이는 부동산 시장이 2차 충격에 노출될 수 있다는 것이다. 또한 그간 오른 것도 없는 한국증시는 '버블 없는 버블충격'에 직면해 있다. 일례로, 투자자가 2008년 금융위기 이후 미국의 다우지수에 장기 투자했다면, 최소 400~500% 정도의 누적 수익을 올렸을 것이다. 불행히도, 같은 기간 코스피에 투자했다면, 은행예금 수준도 안 되는 수익을 거뒀을 것이다. 외인 자본흐름 충격에 취약한 한국증시의 구조적 취약성을 잘 보여주는 대목이다.

한국은행, 미국보다 빠른 금리인하 단행해야

미국발 대외 충격이 발현하면 부채발 경제위기로 진화할 가능성이 높은 상황이다. 우리나라 금리주기는 산 정상에 오른 2023년 1월 이후 18개월 연속 동결 기조를 유지하고 있다. 선제적 금리인하가 필요한 이유는 코로나부채(가계대출·자영업자대출·중소기업대출) 경착륙을 위해서다. 코로나 민생부채가 눈덩이처럼 불어난 상황에서 최고의 민생부채 대책은 선제적 금리인하를 통해 보편적 이자부담을 덜어주는 것이다.

코로나부채는 2019년 2441조 원에서 2023년 3329조 원으로 36% 증가했는데, 2019년 이후 발생한 코로나대출 증분만 888조 원에 이른다. 즉, 이 기간에 가계대출은 263조 원, 중소기업대출은 377조 원, 개인사업자대출은 248조 원 증가했다. 이 중에서도 가장 심각한 곳은 가계부채 트리거로 작용할 가능성이 높은 자영업자대출 부실화 문제다. 이번에도 한국은행이 실기해 고금리 충격이 장기화된다면, 민생경제는 부실이 추가 부실을 부르는 부채함정에 빠질 수밖에 없다.

한국은행은 금리인하 로드맵에 대한 강력한 선제적 안내를 예고하고, 미국 연준보다 빠르게 선제적 금리인하를 단행해야 한다. 동시에, 정부는 금리인하 걸림돌(공공요금 인상계획 중단, 신규대출 총량관리 등)을 철저하게 관리해 금리인하에 적합한 환경을 조성해야 한다. 단언컨대, 실기하면 호미로 막을 것을 가래로도 못 막는 부채대란 사태에 직면할 수 있다.

'한·미 통화스와프' 조속히 체결해 환율 방어선 사수해야

두 번째 미국발 대외 충격은 환율위험이다. 충격의 전이 경로인 환율 방어선이 무너지면 외환발 금융발작을 피할 수 없다. 최근 원-달러 환율이 1400원을 위협하는 등 금융위기의 뇌관인 외환 방어선에 경고등이 켜졌다. 국내 증시 역시 외인 자본에 대한 의존도가 과도하게 높아 일단 조직적인 자본이탈이 발생하면 환율이 시스템 리스크로 작용할 수밖에 없다. 미국발 자산버블 우려로 올해 상반기 기준, 원-달러 환율은 -14%, 엔-달러 환율은 –28%, 위안-달러 –13% 절하되는 등 신흥국 전반에 걸쳐 통화약세 기조가 극단적으로 확대되는 흐름을 보인다. 분명한 것은 1400원 환율 방어선이 뚫리면, 백약이 무효인 비상 상황에 직면할 수 있다는 것이다.

물론, 윤석열 정부의 안일하고 무능한 정책 대응에도 문제가 있다. 정부는 환율의 잠재적 위험성을 제대로 파악하지 못해 '외평기금'에 손을 대거나, 단기성 투기자본 등 외인자본의 질적 악화 문제를 적절하게 관리하지 못했다. 더욱이 선참후계 방식의 공매도금지 조치, 금투세 및 주식양도세 폐지 등 질서 없는 증시 제도개선을 추진해 시장 신뢰가 무너지는 부작용을 초래한 바 있다. 시스템 리스크로 진화 중인 환율위험은 결코 정부의 환시 구두 개입, '선물환포지션 한도규제' 등과 같은 일상적인 조치로 진화할 수 없다.

결국, 정부나 한국은행이 쓸 수 있는 카드는 '한·미 통화스와프'를 조속히 체결하는 것뿐이다. 한·미 통화스와프의 환율 방어력은 2008년 금융위기 사례와 2020년 코로나 사태를 통해 입증된 바 있다. 2008년에는 미국과 300억 달러 규모의 통화스와프를 체결해 1400원대까지 급등했던 환율을 안정시켰으며, 2020년 코로나발 환율발작 때에는 미국과 600억 달러 규모의 통화스와프를 체결해 진화한 바 있다. 반면, 한·미 통화스와프가 종료된 2021년 12월 이후에는 원-달러환율이 1100원대에서 장기 상승 추세로 전환했으며, 최근에는 1400원 방어선마저 위협받는 상황에 직면해 있다.

정부와 한국은행은 미국과의 통화스와프를 체결하는데 정책 역량을 결집해야 한다. 한·미 동맹이 어느 때보다 견고하다 하니, 미국 정부와 연준을 설득하는 것이 불가능한 일도 아닐 것이다. 나아가 '무제한·무기한' 상설 통화스와프 협정을 체결하는 방안도 적극 모색해야 할 것이다.

시간이 많지 않다. 당장 5일 주식시장이 개장하자마자 한국을 비롯한 아시아 증시가 일제히 폭락했다. 코스피는 코로나 이후 4년 5개월 만에 사이드카(프로그램 매도호가 일시 효력 정지)를 발동하기도 했다.

미국부터 지금 리만브러스 터졌던 2008년보다 심각하다는 부동산 버블이 터지고 있어요.]
한국 역시 부동산 버블이 심각하여 터질 것에 대비하라

구글에 들어가서 "미국 부동산 붕괴" 라고 입력해 보시라

금리가 내릴 때는 채권이라고 해도 못알아듣는 맹청한 율하 수채구덩이 늠들 불쌍해서 어쩌나 ㅎㅎㅎ