한국은행이 금리를 내릴지 아닌지?  금리를 내려서 가계부채를 풀어 터지면 한국은행장 책임이 커기에 어찌할찌
기대되네. ㅎㅎㅎ  누가 꼬양이 목에 방울을 달지 ㅎㅎㅎ

금리가 내릴 때 최고의 투자상품은 채권이다. 명심하라
금리에 따라 투자의 방향이 달라진다.
아직 부동산 투자시기는 아니고, 부동산 투자의 끝물에 해당하는 시기이다. 불나방들이 멋도 모르고
뛰어드는 마지막 시기이다.

얼마나 욕을 들어 먹으면 꼬양이가 금지단어 인가 ㅎㅎㅎ

그리고 정작 본인은 ㅅ.ㅅ까지 유도하는 광고를 올리면서 ㅎㅎㅎ

한국금리가 인하하면, 외국인이 주식을 팔고 떠난다. 그래서 달러가 빠져서, 국내 현금 유동성이 떨어져서
쿠자할 여력이 줄어서 부동산은 하락할 수 밖에 없다. (토스콜라니 금리에 따른 투자법칙)

근데 여기 장유면민들은 아예 폭망하고 나자빠졌는지 조용하네, 혼자서 왠 날구지를 털까요?
이미 똥물에 돈을 다 투자하고 빚같으면서 나오는 한숨이 여기까지 들리는데 혼자서 뭘 할까요?
그리니 보나마나한 내용을 먼 산보듯이 하고 있는데, PF가 아직 정리가 안되었는데, 무슨 수로 아파트값이 오르나 ㅎㅎㅎ

‘1500조 그림자 금융’ 위기 시작됐다
‘블룸버그 통신’이 최근 미국 상업용 부동산에 막대한 자금을 투자해온 한국 금융회사들이 상업용 부동산시장 침체 지속으로 타격을 입고 있다며 해당 기업들의 실명을 보도, 해당 기업들이 발칵 뒤집혔다.

보도에 따르면 한국의 이지스자산운용은 뉴욕 타임스스퀘어 한복판에 있는 브로드웨이 1551번지 건물에 후순위 대출을 해줬다가 최근 관련 대출자산을 원금의 30%에 못미치는 헐값에 처분했다. 메리츠대체투자운용은 LA 중심부의 고층 건물 가스컴퍼니타워에 변제 순서가 선순위 대출보다 낮은 메자닌(Mezzanine) 대출자로 참여했다가 건물주가 디폴트 상태에 빠지면서 고전중이다.

현대인베스트먼트운용도 뉴욕 맨해튼의 고층 사무실 건물인 ‘245 파크애비뉴’ 빌딩의 인수 과정에 메자닌 대출자로 참여했다가 연초에 해당 대출자산을 원금의 절반 가격에 처분해야 했다.

비은행 금융권 국내외 부동산에 거액 물려 위기 직면

국내 금융회사들의 해외 부동산 투자는 ‘대체 투자’라는 명목으로 증권사 보험사 자산운용사 등 비은행금융회사를 중심으로 2016년 이후 빠르게 증가했다. 이들은 미 상업용 부동산시장의 호황장에 올라타겠다며 한꺼번에 몰려들었다. 일부 금융사는 시장에서 통용되는 금리 대비 2%p 낮은 금리로 대출해준 사례도 있었다.

금융감독원에 따르면 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 작년 말 기준 57조6000억원으로 이 가운데 34조8000억원이 북미에 쏠렸다. 문제는 미국 상업용 부동산 위기가 이제 시작이라는 점이다. 비대면 근무 확산 등으로 시장침체가 지속되면서 2분기 기준 미국의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만달러(약 28조4000억원)로 9년 만에 최고 수준으로 상승한 상태다. 블룸버그는 “한국 투자자들이 보유한 대출자산들의 상황이 향후 더욱 악화할 가능성이 있다”고 경고했다.

비은행 금융권은 가뜩이나 국내에서도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화로 존립이 위태로운 위기에 몰려 있는 상황이다. 여기에다가 해외 부동산투자에서도 거액의 손실 위험에 직면, 안팎으로 부동산 대출에서 크게 물린 모양새다.

일각에서는 이번 사태를 1997년 외환위기의 기폭제가 됐던 종금사들의 동남아-러시아 정크본드 투자에 비유하기도 한다. 당시 종금사들은 아무런 규제없이 ‘고수익 고위험’ 상품인 정크본드에 앞다퉈 투자했다가 1997년 3월 태국 위기를 시작으로 위기가 북상해 한국 러시아 등을 강타하면서 무더기 도산해야 했다. 위기는 종금사 도산에 그치지 않고 한국의 대외신인도 전체에 대한 의문으로 확산되면서 외국계의 자금회수에 따른 유동성 위기로 30대 그룹 중 16개 그룹이 쓰러지며 실업자가 쏟아지고 물가가 폭등하면서 결국 정부는 IMF에 굴욕적 구제금융을 신청해야 했다.

물론 1997년에 비해 은행이나 그룹들의 재무건전성은 비교할 수 없이 양호하고 외환보유고도 튼실해 이들이 동일한 위기에 직면할 가능성은 전무하다. 하지만 규제 사각지대는 변함없이 여전하다. 특히 비은행 금융권의 해외부동산 투자 부실화뿐 아니라 티메프(티몬+위메프) 사태에서 여실히 드러났듯 사모펀드의 불법적 판매대금 유용이나 해외반출 등에 대해선 통제장치가 아예 존재하지 않고 있다.

이같이 통제받지 않는 ‘그림자 금융’의 자산규모가 무려 1500조원(2022년 말 기준)에 달한다. 이같은 그림자 금융은 티메프 같은 이커머스뿐 아니라 부동산 PF, 빅테크 등에 광범위하게 걸쳐있다.

특히 전체 그림자 금융의 2/3에 달하는 926조원이 부동산 금융이어서, 부동산 거품 파열시 결정적 취약점을 드러낸다. 내로라하는 굴지의 국내 대기업들이 계열 건설사와 증권사들이 부동산PF에 크게 물리면서 알짜 계열사들을 매각하고 직원을 명퇴시키는 등 강도높은 구조조정을 하고 있는 것도 이 때문이다.

한국경제, 불확실성 높은 구조전환기 직면

가뜩이나 우리 경제는 불확실성이 높은 구조전환기를 맞고 있다. 중국이 중간재 자체 생산시설을 구축하면서 석유화학 철강 등은 위기에 봉착해 있다. 글로벌 전기차 수요에 급제동이 걸리면서 막대한 자금을 투입해 이차전지에 올인하던 대기업들도 초비상이다. 내수는 가계부채 증가와 고금리에 따른 침체 장기화로 자영업자 붕괴 위기를 맞고 있다. 여기에 AI 쇼크까지 가세, 고용시장 불안이 확산되고 있다. 여야가 말로만 민생을 외칠 때가 아닌 것이다.

세계 최대 '100억달러' 부동산펀드, 환매제한 나선 이유[송승섭의 금융라이트]

최근 미국 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 전 세계에서 가장 큰 부동산 펀드가 투자자들에게 환매를 제한하겠다고 밝혔기 때문입니다. 이제 투자자들은 내 돈을 전부 돌려달라고 요청해도 펀드가 자체적으로 설정한 만큼만 받을 수 있습니다. 왜 이런 일이 벌어진 걸까요?

환매제한을 결정한 펀드는 ‘SREIT(Starwood Real Estate Income Trust)’입니다. 전 세계에서 가장 큰 부동산 펀드죠. 한국 돈으로 약 13조6670원에 달하는 돈을 굴립니다. 2018년 시작된 펀드인데 다양한 자산을 보유하고 있습니다. 호주 최대의 호텔이자 까지노 회사인 크라운 그룹의 리조트부터 미국 주요 지역의 대형 아파트 단지, 덴마크와 노르웨이 물류창고 등을 가지고 있죠.

펀드를 운용하는 회사는 스타우드캐피털입니다. 배리 스턴릭트라는 사람이 창립자이자 경영자인데 업계에서는 신화적인 인물입니다. 그는 1991년에 캐피털 회사를 처음 세웠습니다. 그리고 아주 대담한 전략으로 큰 부자가 됐습니다. 금융위기로 가격이 폭락해서 모두가 외면하던 아파트와 부동산을 사들인 거죠. 이후 비싼 값에 부동산을 되팔면서 1150억달러에 이르는 거대기업을 만들었습니다.

그런데 스타우드캐피털의 상황이 심상치 않습니다. SREIT는 투자자들의 자금회수를 제한했는데요. 원래 투자자들은 월별 순자산의 2%까지 자금을 회수할 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 회수한도를 0.33%로 더 낮추겠다고 발표했습니다. 투자자들 입장에선 내 돈을 되찾기 위해 더 오랜 시간을 기다려야 하는 겁니다.

왜 이런 조처를 했을까요? 쉽게 말하면 돌려주고 싶어도 돌려줄 현금이 없습니다. 파이낸셜타임스에 따르면 SREIT는 지난해부터 13억달러라는 엄청난 돈을 투자자 상환금 지급에 썼습니다. 지난달 말 기준으로 펀드가 남긴 현금 등 유동성은 약 7억5200만달러인데요. 분기별로 상환해야 하는 돈만 5억달러 수준이었습니다. 지난 1일에는 이미 2억달러에 가까운 돈을 써 상환금을 지급했고요.

투자자들이 자금회수를 요청한데는 심상찮은 부동산 경기가 있습니다. 미국의 상업용 부동산 경기는 침체에 빠져있습니다. 국제통화기금(IMF)이 ‘반세기 만에 가장 심각한 수준’이라고 진단할 정도였습니다. IMF가 상업용 부동산을 분석했더니 금리 인상이 시작된 2022년 3월부터 지난해 3분기까지 가격이 11% 하락한 것으로 나타났습니다. 가격지수로 보면 지난달 2022년 4월 고점 대비 21.4%까지 추락했고요. 그만큼 부동산 시장이 안 좋으니 투자자들도 부동산 펀드에서 돈을 빼고 싶었던 거겠죠.

부동산 시장이 위기에 직면한 이유는 ‘금리’와 관련이 깊습니다. 미국 연방준비제도(Fed)는 코로나19로 급격하게 풀린 유동성으로 물가가 오르자 2022년 3월부터 기준금리를 인상하기 시작했습니다. 기준금리는 바닥이었던 0.25%에서 5.50%로 5.25%포인트 올랐죠. 이렇게 금리가 높으면 부동산 시장은 침체를 겪을 수밖에 없습니다. 빚을 내서 집을 사려는 사람이 줄고, 수요가 감소하면서 주택 가격이 하락하거든요.


미국에서 유행하기 시작한 ‘재택근무’가 영향을 줬다는 설명도 나옵니다. 코로나19 당시 미국 기업들은 감염 방지를 위해 대대적인 거리두기와 재택근무를 시행했죠. 그런데 코로나19가 종식됐음에도 많은 기업이 재택근무를 계속해서 시행했습니다. 사무실에 직원들이 출근하지 않으니 기업은 건물을 잘 임대하지 않게 됐죠. NH투자증권에 따르면 올해 1분기 미국 오피스 공실률은 19.9%로 코로나19 이전보다 오히려 올랐습니다. 공실이 늘수록 부동산 가격은 더 내려가게 되고요.

앞으로의 상황도 녹록지 않아 보입니다. 지난해 많은 기업과 경제주체들은 늦어도 올해 하반기에는 미국이 금리를 내릴 수 있을 거라고 예측했습니다. 하지만 미국의 금리 인하 시점은 더 늦춰지는 분위기죠. 미국 내 물가가 여전히 높거든요. 최근 기준금리 동결을 결정한 뒤 나온 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록을 보면 많은 연준 의원들은 고금리가 장기화할 수 있다고 우려를 했죠. 제롬 파월 연준 이사회 의장도 “인플레이션이 여전히 너무 높다”면서 “인플레이션을 내리기 위한 추가적 진전이 확실치 않으며, 앞으로도 불확실해 보인다”고 말했습니다.

즉 부동산 가격이 빠르게 회복될 것 같지도 않고, 투자자들에게 돈을 돌려주기 여의찮으니 SREIT가 환매제한이라는 극약처방을 내린 겁니다. 과연 환매제한이 좋은 결정이었는지에 대해서는 부정적으로 보는 시각도 있습니다. 당장의 유동성 부족을 넘기기에는 좋은 결정일 수 있지만, 투자자들의 공포감을 불러일으키거든요. 중장기적으로 회수를 요구하는 목소리가 더 커지고, 해당 펀드에 대한 투자 욕구를 떨어뜨릴 수도 있고요.


그런데도 배리 스턴릭트는 ‘팔지 말고 버텨야 한다’는 입장입니다. 그는 최근 주주들에게 편지를 보냈는데요. 지금 부동산 시장은 바닥에 가깝고 개선될 거라는 믿음이 있다고 설명했습니다. 그러면서 ‘지금 부동산 자산을 공격적으로 판매하는 것을 권고할 수 없다’고 잘라 말했습니다.

지금 미국이 왜 금리를 내릴까? 이미 대규모로 투자된 부동산 펀드가 무너지고, 공실이 과다하여 펀드 가격과 수익이 줄어
고객에게 돌려줄 돈이 없어, 일단 부동산 가격이 오를 때까지 부동산 펀드를 무꺼서 고객이 펀드 해약이 불가한 상태이고,

즉, 미국이 금리를 내리는 이유는 부동산 공실율이 높아서 부동산 가격이 무너지니, 고객들 돈을 펀드에 묶어서 찾지못하는
상황이고, 이런걸 모르는 즈, 미국 부동산이 무너지니까, 어쩔 수 없이 금리를 내리는데도, 한국 부동산에 호재인양
호들갑 뜨는 양반은 세계 돌아가는 것이나, 금리에 따른 투자를 너무 모른다. ㅎㅎㅎ
역시 망할 늠은 망하고, 죽을 늠은 죽고, 부도날 늠은 부도가 날 수 밖에 없구나 ㅎㅎㅎ

지금은 누가 뭐래도 채권투자시기다 장유면민 뜽씬들아 ㅎㅎ

역시 안될만하니, 그림맞추기 걸어놓은 늠은 루저다. ㅎㅎㅎ

부동산에 불리한 정보를 올리면 여지없이 태클을 거는 그림 맞추기를 걸어놓으니까 ㅎㅎㅎ