한국의 부동산 불패 신화가 무너질 기로에 있다. 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 한국이 일본의 부동산 버블 붕괴
프로세스를 따를 것이라고 본다. 저금리 시대 전 국민의 ‘집 줍줍’으로 인한 역대급 가격 거품이 저출생·고령화라는 구매자
부족 현상과 만나면서다.

노후 설계 분야 한국 최고 권위자로 손꼽히는 강 대표는 미래에셋금융그룹 부회장을 역임하기 전 대우증권 동경사무소장과
두 개의 자산운용사 사장, 이후 트러스톤자산운용 연금포럼 대표까지 제도권 금융회사에서 총합 50년 세월을 보냈다.
박현주 미래에셋그룹 초대 회장에게 직접 제안서를 보내 미래에셋 투자교육연구소(현 미래에셋투자와연금센터)를 설립한
장본인이다. 이 연구소는 대중에게 노후 자산관리와 관련한 콘텐츠를 제공하는 구심점이 됐다.
그런 강 대표가 한국의 부동산 버블 붕괴 전망에 대한 몇 가지 증거를 제시했다.

“남한 땅 면적이 10만㎢(제곱킬로미터) 예요. 일본 땅덩어리는 38만㎢거든요? 일본 땅과 비교해 4분의 1밖에 안 된단 말이죠.
재작년 기준으로 그러니까 우리 부동산 피크일 때 남한 땅 다 팔았다고 가정하면 일본 땅 다 판 돈의 4분의 3이었어요.
즉 일본 땅 3평을 팔아야 우리나라 땅 한 평을 산다는 이 말입니다. 지금 우리나라 평균 땅값이 일본 땅값의 세배라고요!”

강 대표는 이러한 땅값의 급상승을 좋지 않은 징조라고 본다. 1990년 일본 부동산 버블이 피크일 때와 2022년 거품이 잔뜩
붙었던 한국 부동산 시장이 닮아있기 때문이다. 버블 붕괴 이후 일본 자산 가격이 급락하며 크게 조정되는 시기에 반대로
한국 자산 가격, 부동산값이 급격하게 상승했다. 강 대표에 따르면 30여 년 전만 해도 남한 전체 면적을 다 판 금액은 일본
전체 면적 다 판 돈의 15분의 1밖에 되지 않았다.

“부동산 버블 시기엔 일본인들도 전체 자산에서 부동산 비중이 60%를 넘었어요. 지금은 30% 정도로 떨어졌는데 원인을
조사해 봤더니 우리도 그렇게 될 가능성이 크다는 겁니다.”

일본 국토교통성 자료에 따르면 일본의 3대 도시 도쿄, 오사카, 나고야의 1982년 택지 가격을 100으로 놓고 볼 때 9년 후
그 가격이 3배가량 올랐다. 1991년 피크(290) 이후 일본 택지 가격은 끝없이 미끄러져 20년 동안 고점 대비 3분의 1(2012년 102)
로 쪼그라들었다. 2020년 택지 지가지수는 120으로 최저점보다는 다소 올랐다.

“일본도 80년대 버블 때는 한국보다 주택 집착이 심했어요. 미국이 플라자 합의를 통해 일본 엔화 가치를 올리는 데 압력을
넣었고 일본 정부는 수출이 안 될 것 같으니까 저금리 정책을 썼죠. 쉽게 말해 돈을 왕창 푼 것입니다. 우리 코로나 때랑 같죠.
기준금리 0%대로 떨어뜨리고 사람들 집 사려고 사활을 걸고. 일본이 그 과정을 30년 전에 거쳤어요.
기업은 땅 산다고 난리고 개인들은 집 못 산다고 난리고. 무섭게 거품 꺼지기 시작하니 집값, 땅값은 떨어져, 애들은 줄고
노인만 남아 경제는 어려워져. 이 지경에 이르니 ‘집 없으면 어때’ 이런 식으로 인식이 바뀐 거죠. 일본인들은 침체를 겪은
이후 집에 대한 생각이 바뀌었어요.”

일본 집값 급등은 비단 저금리 때문만은 아니다. 인구의 폭발적인 증가로 집 수요가 크게 늘었고 부동산 가격이 급등했다.
“일본의 베이비붐 세대는 집값을 올렸습니다. 우리나라도 마찬가지예요. 왕창 태어났고 이들이 집을 사면서 가격이 올라갔어요.
그런데 일본은 베이비붐 세대 집 마련이 끝나면서 집값 폭락이 시작됐어요. 한국은 아직 안 끝났다는 게 문제입니다.”

강 대표는 한국 베이비붐 세대의 집 마련이 끝나면 일본보다 더 큰 문제가 발생할 것이라고 본다.
인구 대비로 볼 때 베이비부머 기간 출산율이 일본의 2배쯤 된다는 게 이유다.
“더 오래 더 왕창 태어났으니 (집 마련이) 끝나면 쇼크가 훨씬 더 클 거라는 말입니다.”
도시화 진행 완료도 집값 하락에 영향을 미친다. 시골에 살던 사람들이 도시로 이주하면서 집을 살 때 집값이 올라가는데,
더 이상 도시 이주민이 없으면 집값은 하락하는 이치다.

“일본은 도시화 과정이 끝났고 이제는 도시에서 지방으로의 역류 현상이 나타나고 있어요.
도시화율은 전체 인구 중에서 도시에 사는 인구 비율이거든요. 한국은 도시화율이 91%로 세계에서 1,2등을 다퉈요.
물론 싱가포르나 홍콩은 도시국가니까 도시화율 100%겠죠. 도시화도 끝났으니 집값이 오를 요인이 점점 사라지고 있는 셈이죠.”

부동산 투자로 인한 불편함도 시장 거래가 활성화되지 않는 요인이다.
건물주로서 신경 써야 하는 부분이 많기 때문에 간접 투자로 선회하는 추세다.
“선진국은 세입자 권리가 너무 세기 때문에 세를 안 내면 소송까지 가야 해요. 골치가 아프죠.
그래서 실물로 부동산에 투자하는 게 아니라 리츠나 부동산 펀드 같은 간접 투자를 한다는 거예요.
그래서 미국이나 일본 금융자산 비중이 60, 70%인 이유입니다. 한국도 알게 모르게 이런 추세로 가고 있어요.
부동산에 대한 생각은 오늘, 내일의 시세가 중요한 게 아니에요. 집을 누가 사줄 수 있는지가 중요해요.
젊은 애들은 줄고 노인만 늘어나잖아요. 집 구매자가 갈수록 준다, 수요가 준다, 무엇을 의미하겠어요. 가격 하락이겠죠.”

인구구조와 세계 추세가 변하지만 한국인의 집 투자 선호는 유효하다. 다만 세계인과 비교할 때 한국의 가구당 순자산은
선진국과 비교할 때 큰 차이는 없다. 차이는 자산 구성 비율인데, 한국인의 전체 자산에서 부동산이 차지하고 있는 비율은
선진국과 비교할 때 가장 크다. 이는 노후 실제 쓸 수 있는 현금성 자산을 위축한다.

“구매력 평가 환율을 기준으로 가구당 순자산을 계산해 보면 한국은 41만2000달러, 약 5억4000만원으로 집계됐어요.
일본이 49만7000달러니까 우리보다 8만 달러 정도 차이 나요. 재작년 우리가 부동산 비쌀 때는 일본보다 우리가 더 많았어요.
차이가 없는데 문제는 뭐냐 하면 이 자산 중 80%가 부동산이라는 말입니다. 전체 평균치니까 노인들은 90%라고 봐야 할 거예요.”

가계금융복지조사에 따르면 2023년 기준 한국인의 부동산과 금융자산 비율은 부동산 76%, 금융자산 24%에 그쳤다.
반면 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 조사한 미국인의 자산 구성 비율은 부동산 34%, 금융자산 66%(2023년 3분기 기준)
였으며 일본은 각각 37%, 63%로 미국과 비슷한 비율(2020년 기준)이었다. 반면 1990년 당시 일본의 자산구성 비율은
각각 60%, 40%로 30년 동안 큰 변화를 보였다.

“한국인에게 ‘재산은 곧 부동산’이잖아요. 부동산 가격이 비싸니까 부자처럼 보이는 거예요. 일본이랑 순자산은 맞먹어도
결국 한국인의 자산은 손에 쥐지 못하고 허공에 떠 있는 거나 마찬가지랍니다.”
또 다른 문제는 가계 부채다. 부동산 가격이 결국 빚덩이로 만들어진 것이기에 버블 붕괴 시 그 충격은 일본과 비교할 수 없다.

“일본인은 집에 자산 전부를 올인하지 않아요.
어떤 사례가 있냐면, 서울 인접 경기도에 해당하는 도쿄 인접 수도권에 사는 친구가 있어요. 28평짜리 아파트에 살아요.
1984년 우리 돈으로 1억2000만원에 샀어요. 1991년도에 3억6000만원까지 올라갔단 말이죠.
두 달 전에 물어봤더니 우리 돈으로 3000만원에 내놔도 팔릴지 말지 모른대요. 근데 아무렇지 않아 해요.
자식들도 집이 있고 자기는 빚이 없고 여기 살다 죽으면 된다는 거예요.”

강 대표가 눈여겨보고 있는 것은 한일 고령자의 부채 추이다.
일본 총무성 통계국 자료(2021년)를 보면 연령대별로 저축 대비 부채 비율로 40세 미만이 188%로 가장 많다.
그러나 갈수록 빚은 감소하고 퇴직 연령에는 10% 미만으로 떨어진다.
70세 이후에는 4%로 집계됐다. 그러나 한국은 일본과 상황이 다르다.

“일본인은 70세 이후 빚이 4%밖에 남지 않아요.
그런데 한국은 30세 미만에 198%로 가장 많다가 퇴직 후에도 여전히 부채비율이 49%나 됩니다.”
그는 과도한 부채를 안고 부동산을 사는 것은 조심해야 한다고 말한다.
재산이 가장 많은 50대일지라도 빚으로 재산 자체가 허수가 될 수 있기 때문이다.

“한국에서 50대 가구의 가구당 총자산이 6억450만원입니다. 그중 빚이 1억700만원이란 말이죠.
평균이니까 없는 사람 빼면 더 커지겠죠. 이때 집값이 떨어지는 경우도 생각해 봐야 해요.
결론은 투자의 원칙을 지켜야 한다는 겁니다.
사고, 팔고, 나눠서 하더라도 투자라는 것은 리스크가 따르는 것이기 때문에 재산이 한 곳에 집중돼 있으면 안 됩니다.
일단 환갑 나이쯤 되면 금융자산과 비금융 자산(부동산) 포트폴리오 비율을 50 : 50으로 나누는 것이 좋겠습니다.”

부동산을 제1 자산으로 숭상하는 한국인에게 강 대표는 그 환상을 깨는 다양한 증거자료를 보여줬다.
큰 빚을 내 리스크를 감당할 만큼 부동산은 과거만큼 매력적인 자산이 아니라는 점을 강조했다.
그렇다면 앞으로 한국인은 어떻게 노후 준비를 해야 할까.

“젊을 때부터 직장 생활 시작과 동시에 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 3층 연금을 준비하는 게 제일 중요합니다.
그래서 20대, 30대부터 노후 준비하라는 거예요. 그런데 이 준비가 안 된 채 퇴직했다?
어차피 10억짜리 집 갖고 있어봤자 고정소득 안 나오잖아요. 과감하게 부동산 비중을 줄여 금융자산으로 빼는 방법도 있는데
살 집을 팔수도 없는 노릇이죠? 그러면 집 담보로 한 주택연금, 농지 담보로 한 농지 연금으로 대비하는 게 중요해요.
그다음부터는 자산 있는 거에서 매달 얼마씩 나올 수 있도록 가게 하나 갖고 있다든지, 주식이 있으면 거기서 배당금을
만든다든지 방법이 있겠죠. 하지반 기본은 연금입니다."

주택연금은 만 55세 이상의 소유자가 집을 담보로 제공하고 계속 살면서 평생 연금 방식으로 매달 노후 생활자금을 지급받는
제도다. 공시가격 12억원 이하 주택 보유자가 가입할 수 있다. 12억짜리 주택의 평균 월 지급금은 260만원 정도 된다.
(1962년생, 종신방식 정액형 기준)

“주택연금으로 200만~300만원 받아쓰면서 생계를 해결하고 나머지는 일을 하면서 조금이라도 벌이를 하면 그게 간접적으로
부동산 비중을 높이는 방법이에요. 일이 없더라도 죽을 때까지 받을 수 있는 연금이 있기 때문에 문제없는 거고.
그래서 부동산만 있는 사람들은 주택연금이라는 장치를 적극 활용하시길 권합니다.”

강 대표는 평생 자산운용업을 하며 고객의 재무 설계를 도맡았지만 재테크라는 말은 쓰지 말자는 주의다.
기술적으로 자산을 불리는 행위 자체만을 가리키는 재테크에는 내 인생 설계에 맞는 자산 설계의 의미가 빠져있기 때문이다.
이 설계 안엔 실물 자산과 금융자산, 인적 자산이 있는데, 자기 계발을 통한 인적 자산 관리야말로 셋 중 가장 중요하다고 본다.
이는 일할 수 있는 능력이다. 건강과 부부 화목, 삶의 질 증진과 연결된다.

445만 유튜브 조회수를 기록하고 CBS TV '세상을 바꾸는 시간, 15분'에 출연하는 등 왕성하게 활동하는 강 대표가
 ‘평생 현역’이 돼야 한다고 강조하는 이유가 여기에 있다. 작년 가을 문을 연 1인 연구소 '행복100세 자산관리 연구회'에서
그는, 많게는 하루에 두 번까지도 그를 찾는 사람들을 위한 노후 자산 관리 강연을 펼치고 있다.