오랜만에 경매사이트 검색을하다가 얼마전 율하 모아파트 경매낙찰건이 눈에 띄어 이야기를 하고자합니다.

율하 모아파트 전용84평방미터 1층 경매건이었는데 감정가대비 1차 유찰후
입찰결과는 입찰자 22명, 낙찰가는 101% 즉, 감정가를 넘어선 금액 2억2천에 낙찰되었네요.
그아파트 실거래가는 입찰일로부터 불과 며칠전 6층이 2억5천에 거래되었구요.

대부분의 낙찰가는 이전 최저입찰가를 넘지않는 수준인데 가끔은 그 금액을 넘어서 입찰하는 분들이 계십니다.
그래서 그런분들을 뒷북치는 분들이라고도 하죠.
그금액을 써낼거면 앞전에 입찰했어야지 뭐하러 지금 입찰하냐는거죠.^^

그런데말이죠.
경매 입찰에서 무서운 사람은 경매고수가 아니라 바로 경매초보분들입니다.
아주 기본적인 내용만 파악하고 아파트라 쉽겠지..하는 생각으로 시세에 근접한 가격으로 입찰하는 경우가 허다하다는거죠.

일단, 아시다시피 아파트는 상가와 달리 입찰전에 내부확인이 어렵습니다.
예상낙찰금액이 전세보증금을 전부 배당받는 임차인이 들어있는아파트라면 사전에 벨을 눌러도 호의적이지만
배당받지못하는 임차인이나 집주인인 경우는 사전에 집을 보여줄리가 없죠.
그럼, 몇억짜리 아파트를 취득하면서 이처럼 내부확인도 없이 욕심내서 입찰한다?

많은 경매초보분들이 착각하시는게 아파트는 명도가 쉽고 상가는 명도가 어렵다고 생각하십니다.
그게 틀린말은 아니지만 그렇다고 맞는말도 아니죠.

어차피 경매는 낙찰후 점유자에 대해 명도소송이 아니라 인도명령으로 진행되고,
점유자와 협의불발시엔 1차계고=>2차계고=>강제집행순으로.. 내보내는 절차는 동일합니다.

그런데, 상가의 경우 영업중이라면 입찰전 실제 점유자 확인과 내부확인이 수월하기에 낙찰후 점유자가 제3의 인물로 바뀌기가 어렵습니다.
하지만 아파트의 경우, 실제 점유자 확인이 사전에 어렵기에 낙찰후 확인하게되는게 대부분인데, 이때 제3의 인물이 점유하는 경우가 있을수있다는거죠.
전입신고도 안되어있고, 아파트관리사무소 입주자명부에도 기재안되어있는 제3의 인물말입니다.

물론 대부분의 아파트 경매물건들은 이런경우가 잘 없습니다.
하지만 악의적으로 경매넘어가기전 미리 준비(?)하는 집주인도 있다는점..
흔히 볼수 있는 경우는,
한 아파트에 희안하게 점유자가 두명이고 그중 한명은 보증금 2천만원을 걸어두고 대항력이 있는 경우..
미리 준비해둔 경우중 하나일 확률 높겠죠..

이러한점을 감안한다면 아파트 입찰을 그리 쉽게 생각할것도 못된다는걸 말하고싶네요.
특히 위에 언급한 아파트의 내용을 보니, 집주인이 점유한 아파트이고 사업을 하다 망한건지 신보에서도 들어와있네요.
사업도 망하고 집도 잃고 나가는 집주인한테 과연 얼마의 이사비로 합의가 될런지..
낙찰자의 고민이 예상됩니다.

결론은, 경매입찰금액이 일반매물 금액대와 1천~2천정도의 차이라면 차라리 맘편하게 일반매물을 구매하시는게 정신건강에 좋을듯하네요.