우선 최근 워낙 매스컴을 통해서건 정부정책상이건해서 상당부분 투자와 실수요 모두 위축되어있는 상황인듯합니다.
그래서 그간의 진행상황과 앞으로의 명지에 대한 제 견해를 한번 나름 글로 쓰면서 스스로도 정리를 해보려고 합니다.

명지에 개인적으로 진입한것이 2013년 말 그러니까 그야말로 미분양물건이 넘쳐나던 시기였습니다.
그리고 명지는 아직 허허벌판도 이런 허허벌판이 없는 기존에 조성된 오션시티 조차도 살고잇는 사람은 참 편한데...하지만 외부에선
거기가 어디지? 하던 시기였습니다.
투자목적반 실수요반 으로 당시 미분양이던 많은 아파트중 골라잡기를 하였고, 당연히 저평가되어있으니 미래가치가 상당히 높다고 판단 했습니다. 그래서 사실 최악의 경우 판단이 완전히 틀렸더라도 실수요반이었기에 뭐 아주 편안한 마음으로 명지에 진입을 했었습니다.

하지만 기실 이때의 상황은 제가 생각한것 이상의 잠재력을 가지고 있었던 것이 1년 후부터 바로 나타났었습니다.
당시 부산의 부동산 전체적인 가격이 대략 5년 정도 지속침체되어있던 상황이었습니다. 개인적으론 아무리생각해도 이제 상승할 시기가 되었는데, 부산 자체가 너무 저평가되어있네 하고 판단하던 시기였죠. (수도권, 경기도, 창원, 울산, 김해등과 비교해서도 말이지요)

아니나 다를까 1년 후부터 가파른 상승을 그리기 시작했습니다. 부산 전체적으로도 그렇고, 명지는 특히나...제 예상을 훨씬 웃도는 것이었죠. 3년 후부터를 생각했는데, 1년 후부터 바로 예상했던 수익의 2배이상으로 뛰기 시작하더군요.
그래서 명지에 대한 다시한번의 나름 여러 정보를 취합해보며 분석을 해보고 새로운 결론을 내렸습니다.
명국이 입주를 시작하는 시점에 34평기준 3.5~4억을 갈것이다.라구요. 이유는 다음 부분에서 설명드리겠습니다.
결국 입주시점 입주대란 마이너스피 쏟아진다던 이 카페 수많은 회원분들의 바램은 희망사항이 되어버리고 현재 정확히 제 예상
가격대를 형성하고 있고, 몇몇 조망물건들은 그 이상을 호가하고 있는 상황입니다.

그렇다면 당시에 제가 이런 판단을 했던 요인을 살펴보겠습니다.
1. 서부산(대신동, 괴정, 사하, 북구등) 지역의 심각한 노후화와 좁은 도로, 주거환경열악, 가락타운으로 대변되던 대표적 아파트 단지 조차도 노후된 상황에서 새로운 주거에대한 수요가 상당하도고 판단했습니다.

2. 녹산,화전공단과 주변 지사과학단지, 조성되고있는 미음산단과 국제산업 물류도시, 신항만등의 근로자들의 주거공간으로써의
  수요처가 준비되었있음에도 생각보다 분양된 단지수가 많지 않았습니다. 1단계 다 합쳐 8천세대인가? 아무튼

3. 기존 김해/창원/거제등 의 수요자자층이 유입될 가망이 크다고 봤습니다. 당시율하가 1억정도의 시세차익을 거두고 있던 시절이있는데, 이는 창원의 높은 집값으로인한 대안은 장유,율하지역뿐인데다 김해의 기존 내,외동 조차도 노후화가 진행되고있기에
이들의 일부 수요가 이동될 수도있고, 율하가 커지면 명지와 율하는 산업지역을 끼고 인접해 있기에 동반 상승을 예상했습니다.
(물론 생활권과 수요는 확실히 구분되겠지만요)

4. 카더라통신이 많기는 하지만 이미 결정된 호재(시간만 지나면되는) 많았습니다. 서부지원/지청, 이마트, 당시는 가덕신공항(개인적으론 가덕신공항은 결정되거나 아니면 김해공항이 확정수순을 밟을수 밖에 없다고 판한하고 있었죠. 밀양이 되더라도말이죠 조금만 생각해보면 당연한 겁니다. 밀양에 공항 세운다고 김해공항을 폐쇄한다는건 절대 일어나지 않는 일입니다.)
그리고 사람들 심리가 희안한게 결정된 호재라도 눈에 보이기 전에는 가치가 잘 반영이 안됩니다. 법원과, 이마트등은 결정된 사항임에도 안보이니 가치반영이 잘 안되더군요.

5. 중장기로 예비지와 건너편 에코델타시티까지 생각한다면 그 면적이 상상초월입니다. 기존 해운대면적을 월등히 능가하는 거대 신도시가 구축됩니다. 5년~10년이면 어느정도 윤곽이 나타나고 15년정도면 제모습을 갖추겠지요.

이러한 요인들로 저는 판단을 했었고, 투기수요와 그간 정체되어있던 부산 가격이 일시에 제자리를 찾으면서 지금의 명지가 되었다고 보여집니다.

그렇다면 향후의 명지는 어떨까요?

현재 해운대 기준 34평이 5~6억선이더군요 적정가격이라고 보여집니다. 구도심(금정구,동래,연재구등)은 3.5~4억대에 분양이 되어 현재  시세(분양권)가 5억가량으로 보입니다. 마찮가지로 현재시점 적정가격이라고 생각합니다. 저는 지금의 부산 부동산 가격이 절대 거품이라고 생각하지 않습니다. 광역시권 제2의 도시가 34평 5억 , 해운대같은 특수 수요처가 6억은 그야말로 적정 가격입니다.
서울 24평 아파트 6,7억은 당연한거고 부산 34평 역세권요지 아파트가 5,6억은 거품이다? ^^ 판단에 맡기겠습니다.
그리고....명지.....부산시내 5억인데, 널찍널찍한 계획 신도시에 곧 이마트 들어오고, 법원들어오고, 주요상권 하루가 다르게 편리해지는(요즘 맥도날드 맥드라이브 참 좋더군요. 며칠전에는 서점에서 책도 한권사고) 명지 현재가격 4억대....거품일까요? 일부 아직 교통인프라가 미흡하고, 백화점 큰병원등 부족한것은 사실입니다만, 진짜 시간 문제입니다. 얼마전 하단에 볼일있어 버스타니 10~15분에 가더군요. 거기에 cgv,큰 병원들 많습니다. 상권도 제법 크구요. 하지만 곧 거기조차 나갈일은 없어지겠죠 법조타운상가가 들어오고 근린상가지구 완성되면 도로넓고, 유모차끌고 다니기 편하고, 학교 가깝게 있고, 공원많고 명지 사람들 안나가기 시작할겁니다.
어느순간의 해운대처럼요...내년쯤 하단 녹산선이 착공 들어가고, 강서선 트램이 착공되고, 이것이 완공되는 5~10년후 예비지까지도 상가/업무시설/ 아파트로 꽉 들어차있을것이 확실하겠죠? 지금 눈에 안보이지만~ 그때는 동부산은 해운대 서부산은 명지가 될겁니다. 그래서 저는 예비지가 분양하고 완공 입주되는 3~5년이내 명지 34평 5억/ 5~10년내 6,7억을 예상합니다.
더불어 5년이면 물류도시와 미음지구도 어느정도 자리잡을 것이기에  시너지를 내겠죠.

거기에 한가지 덧붙여서 실수요외에 투자의 마인드로 접근한다면 명지는 3년내 1억정도의 수익률을 볼수 있는 반면 또다른 핫 플레이스로 저는 율하를 생각합니다. 아까 언급한 신항/물류도시/지사과학단지/미음단지에 김해,창원의 노후아파트드르이 새로운 수요처로 그리고 명지의 가격이 부담스럽거나 대안으로써의 일부 수요는 율하로 몰릴 것입니다. 지금 율하의 상황이 어찌보면 3년전 명지와 비슷합니다. 오션시티같은 율하1지구가 있는데, 명국같은 허허벌판인 율하2지구가 한창 공사중이죠...
여기가 입주를 시작하는 19년~20년후부터 율하는 본격적으로 다시 한번 상승곡선을 그릴 것으로 보입니다.
기존 율하2지구 원메이저 분양가격이 34평기준 3억3천정도였습니다. 자이힐스테이트는 그보다 조금 저렴하고, 김해지역에서 무슨 말도 안되는 가격이냐하며 초기 미분양이었지만 곧 완판되었죠...명지 대비저렴한 대안 수요가 몰려갔기 때문입니다.
율하는 초기 명지와는 다르게 인프라또한 좋습니다. 이미 극장, 대형마트 아울렛, 상권이 형성되어있고, 도시 깨끗하고 좋더군요.
김해시가 여러 산업단지 조성중이지만(주촌등) 율하의 수요는 창원/미음산단/지사과학단지/국제물류/신항입니다. 거기에 일부 내외동에서 갈아타기 수요도 있겠죠... 올해 말에 율하2지구 바로앞에 복합문화센타도 오픈하더군요.. 김해유통관광단지도 마무리 사업이 시작되었고... 3년이내 34평(율하2지구 메이저브랜드아파트들) 4.5억 예상합니다. 물론 미래가치를 포함한 가격이겠죠 지금의 명지처럼.. 그리고 그 사이 경전철2단계와 인구가 늘어남에 따라 다양한 호재들이 추가되겠죠. 필연적으로...

결론적으로 말해서 지금 1년 단기투자로는 먹을게 없다는 거에 격렬하게 동감합니다. 하지만 3년~5년, 더멀리 10년을 바라본다면
명지와 에코델타시티, 율하는 신항/김해공항/미음산단/녹산,화전산단/국제물류도시/부산서구/사하구/북구의 중산층과 김해의 중산층/창원의 중산층이 몰려 한데 어우러진 서부산영남권의 해운대급이 될거라 개인적으로 판단합니다.

이글을 보고 지나치게 장미빛이라고 하시는 분들이 분명히 계실겁니다. 중간중간 정부정책에 따른 급냉과  상승/ 뉴스언론플레이/금리인상/ 대출문제등 정치,정책적인 요인들로 사인코사인 곡선은 당연히 그릴 것입니다. 하지만 출발역을 떠난 버스는 가속도 하다가 서행도하다가 정체구간을 만나기도하지만 결국 목적지에 도착하는 것처럼 제가 말한 순간은 정부의 개발계획에 따른 것이기에 꼭 이루어집니다.^^;

그렇다면 지금 온갖 악재 뉴스와 대출규제, 공급과잉이다. 입주물량이 넘쳐난다. 하는 지금 현재가 투자의 적기일까요 아니면 경기 좋다고 할때까지 기다려야할까요? 판단은 여러분의 몫입니다.^^;