“전세가 안 나가 전세금 못 준다”는 집주인, 어쩌죠?

[[the L][엄마 변호사의 세상사는 法] 임차권등기명령제도, 전세권설정등기와 소액임차인 최우선변제권의 관계]

#1. 나전세씨는 요즘 잠이 오질 않습니다. 분양받은 아파트로 이사를 가야 하는데 집주인이 전세금 3억원 반환을 차일피일 미루고 있기 때문입니다. 오늘도 집주인 이임대씨는 전세금 반환을 독촉하는 나전세씨에게 “전세가 나가야 전세금을 빼줄 것 아니오! 지금 대출도 다 막혔는데 나더러 어디 가서 돈을 구해오란 말이오!”라고 버럭 화를 내며 전화를 끊었습니다. 부동산에 알아보니 이임대씨는 주변 전세 시세가 내렸음에도 나전세씨의 전세보증금과 같은 3억원에 전세를 내놓은 것으로 확인됐습니다. 그러니 새로운 세입자가 구해질 리가 없었습니다. 전세금을 돌려받으면 분양받은 아파트 잔금을 치러서 이사할 계획을 세우고 있던 나전세씨는 일단 대출이라도 받아서 잔금을 치르고 이사부터 해야 하나 고민입니다.

- 나전세씨는 보증금을 돌려받기 전에 이사를 나가도 될까요?
▶ 안 됩니다. 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)상 임차인은 등기 없이도 임차목적물을 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 취득합니다(주임법 제3조 제1항). 여기에 임차인이 임다채계약서에 확정일자까지 받으면 임차목적물의 환가대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 취득하게 되는데 이는 마치 임차인이 저당권을 취득한 것과 같은 효과가 있다고 보면 이해가 편합니다(동법 제3조의 2 제2항). 즉, 우선변제권은 ➀ 대항력과 ➁ 확정일자를 갖춰야 하는데, 이 중 대항력은 ㉠ 임차 목적물 점유와 ㉡ 주민등록 둘 다 유지되고 있을 것이 필요하며 둘 중 하나라도 없어지면 대항력과 우선변제권 모두 상실됩니다. 그러므로 나전세씨가 이사를 가서 임차주택에 대한 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 되므로 불가피하게 이사를 하게 되더라도 짐을 한두 개 놔둬서 점유를 유지하고 주민등록도 놔둬야 합니다. 보증금을 전부 반환받기 전까지는 집주인에게 열쇠를 넘겨서도 안 됩니다. 만약 나전세씨가 열쇠를 넘기지 않았는데도 이임대씨가 열쇠를 부수거나 마스터키로 열고 들어가면 주거침입죄(형법 제319조 제1항)까지 성립할 수 있습니다.

나전세씨가 정히 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 나전세씨가 주임법 제3조의3 제2항 각호의 사항을 기재해 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청하면 이사를 나가거나 주민등록을 이전하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(동조 제5항). 이 경우 임차인은 점유를 넘긴 상태이므로 전세보증금은 물론 이에 대한 연 5%의 지연이자 및 임차권등기명령 신청에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있습니다(동조 제8항). 임차권등기명령을 신청하면 등기명령이 떨어지기까지 통상 15일 정도가 소요되며 등기가 돼야 효력이 발생하므로 반드시 등기부등본에 기입이 됐는지를 확인한 후에 이사해야 합니다. 임대인이 끝내 보증금을 돌려주지 않으면 임대보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받고 판결에 따라 임차주택을 경매 신청해 보증금을 우선 변제 받아야 할 것이나 최소 6개월의 기간 소요를 각오해야 합니다. 

* 참고로 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 돼 있는 주택에 등기 후에 들어간 임차인은 점유와 주민등록, 확정일자를 모두 갖춘다 하더라도 소액 보증금 최우선변제권이 없습니다(동조 제6항). 따라서 임차권등기가 된 집은 입주를 꺼리게 돼 새로운 세입자를 구하는데 어려움이 있을 수도 있습니다. 임차권등기가 돼 있는 집에 들어가려는 소액 임차인(서울시 기준 보증금 1억1000만원, 동법 시행령 제11조)은 이 점을 반드시 확인해야 합니다.