여기서 개콘님이 아래와 같은 자료를 올려서, 시도별 평균임금과 주택의 평균 시세를 나타내어, 서울집값이 김해의 2.8배라고 하면서

김해가 저평가 되었다고 하시는 모양인데, 개콘님은 몰라도 너무 몰라서 다시한번 설명해주어야 할 것같아서 글을 작성하는데...

서울집값 1평당  평균시세 2,352만원
김해집값 1평당  평균시세  856만원
부산집값 1평당 평균시세 1,030만원
서울이 김해 집값의 2.8배입니다. 

그럼 2016년도 4월 고용부가 발표한 시도별 평균 임금을 봅시다.
서울 3,833만원
경남 3,257만원
부산 2,964만원
울산이 4,289만원
위자료는 인터넷검색하면 나오는 자료입니다
그림파일된거 대신 올리라
직장인탐구생활카페에는 국세청에서 올린 2016년 12월28일 자료도 있다

​

물론 ​집값이 지역소득에 따라서 가격이 정해지는 것은 맞지만...아무리 소득이 많더라도, 이미 형편이 되고, 나름대로 소득이 많은 분은

이미 주택과 아파트에 올인하여 투자되었기 때문에, 어느정도의 여유가 있는지를 ​나타내는 가처분 소득은 전혀 나타내지도 않고,

단순히 소득대비 주택가격을 나타내는 적정성을 가지고, 이야길 하니, 단순한 한가지 지표만으로 표시하는 것은 아주 기본이고...​

추가적으로 가처분 소득대비 어느정도인지도 보아야 실제로 투자할 여력이 있는지, 무너지게될 경우는 저소득층에서부터 무너지기에

최악의 경우일 경우, 대부업체에서 어느정도 대출을 받았는지, 잔고가 어느정도인지 등을 종합적으로 해야 하는데, 일전에 저가 올린

간단한 PIR=10배라는 이것만 가지고, 갖다붙여서 이야길 하니, 몰라도 너무 모른다 싶어서, "지역별 가처분 소득대비 가계부채"를

올립니다. 여기서보면 경남도 가처분 소득대비 가계부채가 이미 100%를 넘었고, 그래서 앞으로 더이상 매수할 여력이 없습니다.

지역별 ‘가계부채/가처분소득’ 비율(자료 출처 : 한국은행 제주본부).

일반적으로 주택값 = F(수요와공급, 토지가격, 지역소득, 인구유입, 외부투자, 외생적 문제 등)으로 함수의 여러팩터에 의하여 결정이

되지만, 이미 공급이 거의 찬 상태의 주택보급율이고, 이외에도 정상적인 주택이 아닌, 원룸, 오피스텔 등 과도하게 공급되어 있기에

부족한 시기의 주택가격 상승과는 많은 차이가 있고, 단지 서울은 소득창출과 교육 등으로 인구 유입이 많은 곳이기도 하지만, 외국

투자, 즉 중국과 미국 등 외부투자의 유출입도 상당한 지역이기에 다른 지역과 단순비교는 상당히 무리가 있지요.

추가적으로 은행의 경우는 대체적으로 50%범위내에서 주택담보대출을 해주었서, 대체로 주택이 50%하락이 아닌 다음에는 건전하게

유지가 되기에 별 문제가 없고, 은행에까지 시스템적인 리스크가 발생하지는 않지만, 저축은행과 상호금융, 대부업체의 경우는 이미

24조원의 잔고가 있을 정도로, 이미 무너지는 징후가 보이고, 정부에서 연 20% 금리로 낮추면, 대부업체에서 돈을 빌리기 힘들고,

이런 이유로 하층부터 무너질 요건이 갖추어져 있지요.

3년전에 부산저축은행 등이 별도법인을 만들어서 아파트 건설업체와 같이 아파트를 지어서 분양하는데, 시기적으로 LTV와 DTI를 잡을

시기였기에, 중견건설업체 20여곳이 아파트 건축으로 무너져서, 법정괸리에 많이들 들어가서 지금도 그대로 이거나, 해산된 경우가

많고, 은행은 문제가 없지만, 저축은행과 대부업체 문제가 터져서 무너질 가능성이 높고, 물론 강도에 따라서 다르겠지만, 가능성이

농후하죠.

이제는 은행마저 집단대출이 안되니, 제2금융권인 저축은행, 상호신용, 마을금고, 보험업체, 캐피탈 등에서 조달하고 있는 지경에 이르고

과연 이게 어느정도 갈지도 의문이고, 서서히 미국의 금리는 올라가고, 안올릴 수없는 한국도 이제는 갈수록 원리금을 갚기에도 빠듯할

지경에 와있고, 이미 주택금융공사에서 대출을 중단하여 앞으로 어떻게 될지도 의문이고, 그래서 어떤 아파트 공사는 P2P로 돈을 조달

하기에 이르렀기에 뭔이야기가 더 필요하겠어요.

지금 문재인 정부에서 스타트는 좋지만, 가계부채는 총량관리제(가처분 소득대비)를 150% 수준에서 조정을 할려고 하는데, 대부분의

전문가들은 전부 반대를 하고, 이미 가처분 소득대비 180% 수준인데, 150% 수준으로 조정을 하면, 200조원이상을 거두어 들여야

하는데, 어떤 대책으로도 못막고, 부분적으로 아주 저소득층의 푼돈은 탕감해주는 정도이고, 이렇게 대출자체를 조우고, 막으면

거의 모든 아파트 대출이 올스톱 되기에, 벌써부터 여기저기 아우성이 터지고 있는데도, 단연코 말씀드리지만 새정부에서는 방향도 잘못

되었지만, 어쩔 수 없는 선택을 할 수 밖에 없겠죠. 여기서는 분양권 삐끼 몇푼 얻을려고 글을 쓰는 분들 보면 가슴이 아련히 저려옵니다.

미리미리 현금으로 대비를 하시기를 바랍니다.