** 현대경제연구원 한완상 박사가 낸 책으로 "부동산 위기인가 기회인가?"라는 책이 나왔내요. 내용을 요점정리를 하면 부동산보다 세계경제

    를 먼저 일고, 경제 패러다임을 알아야 하고, 전세계적으로 저성장, 저금리, 저물가, 저출산, 고령화라는 다섯가지 요인이 경제성장을 정체

    시키고, 특히 인구에 주목하여 본격적인 디플레가 시작될 것이고, 세계적으로 제로금리 시대에 불확식성만 커져 소비 자체가 안되고 있고,

    인구가 특히 소비할 인구가 줄어드니, 소비가 절벽이고, 유동성을 강조하고, 부동산 자산을 미국,일본 수준의 40%가 적절하다고 하고,

   수요와 공급의 기세를 잘 파악하여 투자하고, 디플레가 40년이 계속될 것으로 내다보고 있고, 나름대로 혜안을 길러야 하겠지만, 전반적

   으로 하락하여 자산분배를 잘 하고, 장기적으로 은행이자보다 높은 수익을 목표를 가져가라는 이야기가 있내요.

부동산시장을 바라보기 전에 먼저 전체적인 경제의 흐름을 파악하는 것이 우선입니다. 경제 패러다임을 알아야 부동산시장을 읽을 수 있기 

때문이죠. 저자는 2020년을 기점으로 디플레이션 경제의 시대가 올 것이라 말합니다. 디플레이션이란 사전적으로 경제 전반의 물가 수준이 

하락하는 것을 의미하는데요. 우리가 맞이하게 될 디플레이션은 저성장, 저금리, 저물가, 저출산, 고령화라는 이 다섯 가지의 요인들이 

어우러져 경제 성장이 정체되는 현상을 뜻합니다.

이 요인들 중에서도 저자는 인구에 주목하고 있습니다. 공급이 많아지면서 물가가 내려가는 것 보다 수요가 줄어들면서 물가가 하락하는 

디플레이션이 비교적 부정적인 영향이 많기 때문입니다. 한국의 인구구조는 별다른 외부 변수가 없는 한 저출산, 고령화 추세가 이어지지만 

베이비부머 세대로 인해 마치 고원 같은 인구그래프를 형성하고 있기 때문에 수요 감소는 천천히 이뤄질 것이라 저자는 예측하고 있습니다. 

때문에 이 책에서는 전후세대 은퇴가 본격화되는 2020년이 디플레이션의 시작이자 위기의 시작라 주장하고 있습니다.

세계는 현재 저성장의 기조 아래 제로금리 시대에 와 있습니다. 시장에 돈을 많이 풀어 수요를 늘리고 소비를 활성화 시키면 물가는 오른다는 

경제적 논리 때문이죠. 저성장과 제로금리라는 서로 다른 경제적 요소 때문에 불확실성은 커져만 갔고 사람들은 선뜻 부동산을 팔지도, 

사지도 못하고 있습니다. 팔고 나서 부동산 가격이 오를까봐 혹은 샀는데 부동산 가격이 떨어질까 고민하기 때문입니다. 따라서 은행 이자

보다 높은 수익 또는 가격 폭이 보장되는 부동산에 투자자들의 돈이 몰리는 현상이 최근의 부동산 시장에서 나타날 수 있었죠.

저자는 다른 투자 상품들에 비해 부동산이 큰 인기를 끌었던 주요한 이유로 성장을 거듭하며 부동산에 대한 수익성에 더해 안전성이라는 

가치가 상승했기 때문이라 말합니다.  주식이나 채권들은 회사가 망하면 그만이지만 부동산은 망하지 않는 안전자산이라 여겼기 때문에 

은행 이자보다 높은 수익을 거두지 못한다 해도 사람들은 여윳돈을 투자하게 되었습니다. 덕분에 부동산시장의 열기는 더욱 뜨거울 수 

있었지만 앞서 말씀드렸다시피 생산과 소비를 담당할 인구마저 줄게 되면 집값을 끌어올릴 수 있는 저금리의 효과 역시 줄어들 수밖에 

없겠죠. 때문에 저자는 인구가 줄어드는 현재 부동산 가격 상승보다는 디플레이션의 가능성이 더 큰 것으로 바라보고 있습니다.

이러한 디플레이션 시대에 저자는 유동성을 강조하고 있습니다. 현금이 부동산보다 가치가 높아질 것이라는 의미죠. 부동산을 살 사람이 

줄어든다면 가격은 하락하고 현금화도 어렵기 때문에 저자는 책을 통해 자산에서 부동산이 차지하는 비중을 서서히 줄여나가는 것을 

권장하고 있습니다. 그렇다면 그 수준은 어느 정도일까요? 금융 측면에서 부동산 투자와 예금이 별 차이가 없어질 것이므로 미국이나 

일본처럼 자산의 40%를 부동산에 두는 것이 일반적이라고 이야기하고 있습니다. 자산에서 부동산 비중을 낮춘 대신 다른 곳, 더욱 

확실한 상품에 투자할 여력도 확보할 수 있기 때문이죠.

디플레이션 시대의 부동산 투자는 그렇다면 어떻게 이루어져야 현명할까요? 한상완 박사는 수요와 공급의 기세를 잘 살펴야 한다고 

조언합니다. 특히 부동산 시장은 수요와 공급이 비탄력적이기 때문에 작은 시장 변화로도 가격이 급등과 급락을 이루기 때문입니다. 

따라서 추격매수나 추격매도는 언제나 피해야 하는 투자 방법이며 시장의 방향을 정확하게 읽고 시장 흐름의 반대편에 서야 현명한 

투자라고 그는 말합니다. 때문에 좋은 물건을 보는 안목, 같은 부동산에서 경쟁우위에 서 있는 부동산에 투자하는 감각을 학습과 준비를 

통해 익히는 것이 무엇보다 중요하다고 역설하고 있습니다.

부동산시장에 대한 안목을 넘어 보다 현명한 미래 부동산 투자를 준비하고 싶으시다면 먼저 명확한 목표가 필요합니다. 집 장만을 위해 

현재 수입에서 어떤 목표를 세울 것인지, 그리고 나중에 집을 샀을 때 어떻게 매달 지출이 발생하는지에 대한 목표가 필요하다는 

의미입니다. 그렇지 않다면 무리하게 부동산을 구매하거나 구매한 이후에도 감당하지 못할 수준의 지출로 문제가 발생할 수 있죠. 

따라서 위기의 부동산에서 목돈 만들기라는 목표는 부동산 투자의 시작과 끝을 결정한다고 볼 수 있습니다. 여기에 자산배분에 대한 

확고한 원칙과 부동산을 고르는 안목이 더해졌을 때 현명한 투자로 이어질 수 있는 것이죠.

 박사는 한 번 시작된 부동산시장의 디플레이션은 최소 40년 이상 지속될 것이고 합계 출산율이 2명 이하로 지속된다면 부동산 가격은

 결국 내려갈 수밖에 없다고 말합니다. 이에 반해 대표적인 부동산 위기인 미국의 서브프라임 모기지 사태가 일어난 이후, 미국의 부동산

시장이 버틸 수 있었던 이유는 뒷세대 그리고 이민자들이라는 수요층이 있었기 때문인데요. 이를 통해 부동산은 결국 사용할 사람에 

의해서 결정된다는 점을 알 수 있습니다. 사용하는 사람이 많으면 가치는 떨어지지 않거나 늘어나고 사용하는 사람의 경제적 능력이 

올라가면 더 비싸지는 것이죠.

저자가 제시하는 거시적인 부동산시장의 흐름 이외에도 <부동산 위기인가 기회인가>에서는 앞으로의 부동산시장을 단기 · 중기 ​· 장기

적인 접근 및 투자방식들을 제시하고 있습니다. 저자의 예상으로 이미 디플레이션이 불어 닥친 2030년의 주택시장도 엿볼 수 있죠. 

책 말미에 저자는 이렇게 조언하고 있습니다. “디플레이션 시대가 온다고 해서 기회가 없는 것은 아니다. 기회는 만들기 나름이다. 

시장을 보는 혜안과 부동산을 고르는 안목, 그리고 저지를 수 있는 용기만 있으면 된다. 결국 더 중요한 것은 사람이다.”