부동산 규제, 강남 집값은 못 잡고 지방만 죽어나강남 주택보유자들 매물조절에 정부 속수무책?

2018년 04월 03일(화)

▲ 서울 강남권 아파트 전경.

[컨슈머타임스 박준응 기자] 잇따른 정부의 부동산 규제에도 수도권 집값은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 반면 지방은 미분양 주택이 속출하는 가운데 집값이 계속 하락세를 보이는 등 양극화가 심해지는 분위기다. 정부 규제가 실질적으로는 강남을 비롯한 수도권 집값 잡기가 주된 목적이었다는 점을 상기할 때 규제 실효성에 의문부호가 달리고 있다.

3일 한국감정원의 3월 전국주택가격동향에 따르면 서울 평균 주택매매가격은 5억6888만원으로 전월 대비 0.55% 상승했다. 수도권 전체적으로도 집값은 0.30% 상승했다. 

강남4구 또한 상승세가 여전하다. 2월 1.90%에서 3월 0.73%로 상승세가 많이 둔화됐지만 이는 양도세 중과 직전 단기 급매물이 풀린 영향이 크다는 게 업계 중론이다. 

반면 3월 지방 평균 주택매매가격은 1억8164만원으로 전월 대비 0.04% 하락했다. 하락폭이 크지는 않지만 꾸준하게 하락세가 이어지고 있다.

최근엔 주택도시보증공사(HUG)의 엇나간 분양가 통제정책으로 인해 분양시장마저도 달아오르는 분위기다. 미분양 주택이 속출하는 지방과는 온도차가 상당하다. 

수억원대의 시세차익이 예상되는 ‘디에이치자이개포’, ‘과천위버필드’ 등 이른바 ‘로또 아파트’로 과열된 수도권 분양시장은 당분간 열기가 이어질 것으로 예상된다. ‘마포프레스티지자이’에만 3만5000여명이 다녀가는 등 지난 주말 개장한 수도권 견본주택에도 12만여 명의 방문객이 몰렸다. 

반면 지방 분양시장은 갈수록 얼어붙고 있다. 

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 2월말 기준 전국 미분양주택은 총 6만903세대로, 전월대비 수도권 미분양 주택이 122세대 증가하는 동안 지방은 1677세대가 늘었다. 전체 미분양 주택규모도 지방이 5만933세대로 수도권 9848세대의 5배가 넘는다. 

정부는 지난해부터 재건축 초과이익환수제 부활, 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출규제 강화, 양도세 중과 등 강력한 부동산 규제를 내놓으며 다주택자와 수도권 집값 잡기에 열을 올렸다. 

하지만 여전히 수도권 집값은 고공행진 중이고 분양열기도 여전하다. 수도권 집값을 잡겠다고 내놓은 부동산 규제가 지방 부동산시장만 잡고 있는 형국이다. 

이는 다주택자들과 강남권 부동산업자들의 매물조절을 통한 매매가격 유지전략에 정부가 마땅한 대응책을 내놓지 못하고 있기 때문으로 풀이된다. 

실제 양도세 중과 직전까지 넘쳐나던 강남권 급매물은 이달 들어 싹 걷혀 당분간 거래절벽이 예상된다. 아직 정부도 보유세 강화 등의 강력한 카드를 손에 쥐고 있지만 빨라야 6·13 지방선거 직후에나 본격적인 논의가 가능할 것으로 보인다. 이에 당분간 수도권 집값은 큰 변화 없이 다시 관망세가 이어질 것으로 전망된다.

강남의 한 부동산업자는 “여유 있는 다주택자들이 정부 압박수위가 강할 때는 매물을 내놓지 않고 상황변화에 따라 매물을 내놓는 방식으로 집값을 유지하는 전략이 여전히 유효한 상황"이라며 "어떤 규제라도 강남권 집값에 큰 영향을 미치기는 어려울 것”이라고 말했다.