‘1998년 IMF 외환위기→2008년 글로벌 금융위기→2018년 부동산 폭락?’

한국 부동산 시장에 ‘10년 주기설’ 공포가 커지고 있다. 10년 주기설이란 말 그대로 10년 주기로 국내 부동산 가격이 하락기,
 회복기, 상승기, 조정기를 거치면서 활황과 침체를 반복했다는 것이다.
특히 부동산 핵심 상품인 아파트 시장이 그렇다. 아파트의 경우 공급 결정부터 입주까지 이르는 기간이 대략 5년 소요된다.

공급자(건설사)들은 가격 상승 국면의 초입 단계에 진입했을 때 아파트 공급에 나서기 시작한다. 이후 공급량이 기하급수적으로
늘면서 분양 시장에서는 미분양이 쏟아진다. 주인을 찾지 못한 아파트가 하나둘씩 쌓이고 적체되는 시점부터 건설사들은 공급을
줄이거나 아예 중단한다. 이를 반복하는 과정이 약 10년 정도 소요된다는 얘기다.

이렇게 보면 ‘부동산 10년 주기설’은 일견 설득력 있는 것처럼 들린다. 즉, 이번에도 주기가 반복되면서 부동산 시장에 충격을
줄 거란 얘기다.

1998년 IMF 외환위기 시절을 돌이켜보면 외환위기 이전까지만 해도 집값이 상승곡선을 그렸지만 경제위기 여파로 집값이
폭락했다. 이후 김대중정부가 경기부양책으로 부동산 규제를 대폭 풀었다. 덕분에 아파트 공급이 늘면서 이듬해인 1999년부터
집값이 본격적으로 상승해 그해에만 두 자릿수 상승률을 기록했다.

그로부터 10여년 뒤엔 비슷한 흐름이 또다시 반복됐다. 참여정부 시절인 2006년 집값을 잡기 위해 부동산 규제가 쏟아졌지만
부동산 가격은 오히려 폭등했다. KB국민은행에 따르면 2006년 한 해 전국 집값이 무려 19% 뛰었다. 계속 오를 것만 같았던 집값은
2008년 글로벌 금융위기를 맞아 기로에 섰다. 금융위기 영향으로 집값이 오랜 기간 조정을 거쳤다. 1998년, 2008년에 이어
‘10년 주기설’이 반복된다면 내년 즈음 또 한 차례 부동산 시장이 침체를 맞을 거란 논리다.

▶10년 주기설 등장 배경 살펴보니

▷공급과잉·금리 인상 등 악재 수두룩
10년 주기설이 거론될 정도로 국내 부동산 시장을 둘러싼 경제 여건은 썩 좋지 않다.
가장 중요한 변수는 공급과잉에 따른 입주 폭탄. 올해와 내년 아파트 입주 물량만 80만가구에 달한다. 역대 최대 물량을 기록했던
2007년(31만가구), 2008년(32만가구)보다 훨씬 많다. 지난 20년 동안 공급 물량이 최대였던 2008년 이후 부동산 침체기가 시작
됐다는 점을 감안하면 공급과잉은 핵심 변수로 꼽힌다.

부동산114에 따르면 올 하반기 전국 아파트 입주 물량은 22만9708가구에 달한다. 상반기(14만9023가구)보다 54%가량 급증한 규모다.
3분기엔 10만7000여가구, 4분기에도 12만가구가 더 쏟아진다.
내년 입주 물량도 만만치 않다. 올해 입주 예정 물량이 37만8731가구인데 이보다 15% 증가한 43만4399가구가 2018년 입주를 앞뒀다.

최근 아파트 입주 물량이 늘어난 건 2014~2015년 분양 시장 호황으로 건설사들이 분양 물량을 대거 쏟아냈기 때문이다. 여기에 단독,
다세대주택, 빌라 입주 물량까지 더하면 실제 입주 물량은 이보다 훨씬 늘어난다.

입주대란 파장은 만만찮을 전망이다. 주택 수급 균형이 무너져 매매가, 전셋값이 동반 하락할 우려가 크다. 수요가 부족한 지방 일부
지역에선 ‘역전세난’ 우려까지 나온다. 정리해보면 입주 물량이 늘면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 나타나고
전셋값 하락→급매물 증가→매매가격 하락으로 이어진다는 시나리오다. 김광석 리얼투데이 이사는 “지난해에 이어 올 들어서도 분양
시장은 여전히 호황이지만 하반기 이후 입주 물량이 쏟아지면 주택 시장에 찬바람이 불 수 있다”고 내다봤다.

금리 인상 변수도 눈여겨봐야 한다.

미국과 한국은 여건이 다르지만 미국 기준금리 인상 영향으로 국내 금리도 상승하면 당장 대출 부담이 커질 수밖에 없다.
이주열 한국은행 총재도 최근 기준금리 인상 가능성을 시사하는 발언을 했다. 시중은행 대출금리가 오를 경우 대출금을 안고 집을
구입한 수요자들 이자 부담이 커진다.

한국은행에 따르면 대출금리가 0.5%포인트 상승하면 소득, 자산에 비해 빚이 많은 ‘고위험 가구’ 부채가 지난해 62조원에서 올해
66조7000억원으로 7.6%(4조7000억원) 급증할 전망이다.
대출금리 인상은 집값에도 악영향을 줄 수밖에 없다. 국토연구원은 미국 금리 인상으로 한국 기준금리가 0.5~1%포인트 높아질 경우
주택 매매가격이 0.3~0.6% 하락할 것으로 전망했다.

“기준금리가 0.25%포인트 오르면 아파트 가격은 0.3% 떨어진다”는 주택산업연구원 조사 결과도 있다. 노희순 주택산업연구원
연구위원은 “기준금리가 오르면 지역별로는 수도권보다 지방 집값 하락 폭이 더 클 것”이라고 설명했다.
정부 규제도 무시 못 할 변수다. 문재인정부는 집권 초반부터 사실상 투기 세력과의 전면전을 선포했다. 6·19 부동산 대책을 발표
했지만 이는 시작에 불과하다.

당장 8월에 등장할 후속 부동산 대책에 어떤 내용이 담길지도 관심이 모아진다. 부동산 시장 활황이 계속된다면 8월에는 보다 강력한
규제가 나올 것으로 보인다.
건설업계에선 “부동산 시장은 사실상 정부 정책에 좌우된다”는 말을 곧잘 한다. 정부가 어떤 정책을 수립하느냐에 따라 부동산
시장 분위기가 확연히 달라지기 때문이다. 만약 투기과열지구 지정, 다주택자 중과세 등 보다 강력한 규제가 등장한다면 부동산
시장에 큰 영향을 끼칠 전망이다.

인구절벽도 부동산 시장에 악영향을 미칠 전망이다. 주택 공급이 계속 늘어나는 상황에서 인구가 감소하면 부동산 투자 수요가 줄어
자연스레 집값은 떨어질 거란 논리다. 특히 베이비붐 세대가 은퇴하면 노후 자금 마련을 위해 소유 주택을 대거 처분할 가능성도 있다.

▶10년 주기설 반론도 만만찮아

▷글로벌 집값 상승세, 고령자 수요도 꾸준

 반론도 만만찮다.

10년 주기설이 나타나려면 1998년 외환위기, 2008년 금융위기처럼 글로벌 시장에 대형 악재가 있어야 하지만 지금은 상황이 다르다는 것.
미국이 금리 인상을 단행하긴 했지만 대부분 국가들이 저금리를 유지하고 있어 유동자금이 넘쳐나는 데다 세계 각국 집값도 상승세를
이어가는 중이다.

글로벌 금융위기 진원지였던 미국 주택 가격은 2012년 2월 바닥을 찍은 후 지난해까지 38%가량 올랐다. 독일의 경우 2011년부터
지난해까지 집값이 30% 올랐고, 영국도 2012~2016년 부동산 가격 상승률이 29%를 넘어섰다. 대도시는 상승세가 더욱 두드러진다.
캐나다 토론토 주택 가격은 최근 5년 새 80%가량 뛰었고 호주 시드니도 지난 4년 새 집값 상승률이 60%를 넘어섰다.
이에 비해 한국 주택 가격은 2013년부터 지난해까지 4년에 걸쳐 평균 8.5% 오르는 데 그쳤다.
 “10년 주기설을 우려하는 목소리가 크지만 전 세계 주요 도시 집값이 상승세고 글로벌 시장에 특별한 악재도 없다.
한국 특히 수요가 탄탄한 서울 집값이 급락하긴 어려울 것”이라는 장경철 부동산일번가 이사 의견은 눈길을 끈다.

은퇴한 세대가 주택을 매도할 거란 예상과 달리 오히려 주택 구입에 나서는 것도 변수다. 한국감정원에 따르면 2015년 아파트 구입자
중 60세 이상은 11만2036명으로 2011년(7만1254명)보다 57%가량 늘었다. 노후 생활비 마련을 위해 임대사업에 나서거나 자녀에게
물려주기 위해 주택 구입에 나서는 것으로 풀이된다.

 그만큼 부동산 수요가 탄탄하다는 의미다.

국내 생산활동인구가 감소하지만 총인구는 오히려 늘고 있다는 점도 변수다. 통계청의 2005년 인구추계 당시엔 2018년부터 인구가
감소할 것으로 예측됐지만 2010년엔 인구 감소 시기가 2030년으로 한참 늦춰졌다. 인구가 늘어나고 1~2인 가구가 증가하면 서울,
수도권 부동산 수요는 크게 문제없다는 결론이다.