재건축 조합원 지위양도 예외적 허용 강화, 기존 계약자 보호

｢도시 및 주거환경정비법 시행령.고시｣ 개정안 입법예고

 

앞으로 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 지위를 양도하기 위해서는 3년 내에 사업시행 인가 신청이 없고 3년 이상 조합원 지위를 유지해야 한다. 또한 별도의 하한 기준이 없던 재개발 사업 시 임대주택 의무공급 비율이 마련돼 임대주택 공급이 늘어날 전망이다.

 

국토교통부는 지난 8월 2일 발표한 ｢주택시장 안정화 방안｣의 후속 조치로 ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 및 고시 개정안을 2017년 8월 17일부터 20일간 입법예고 한다.

 

이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

① 투기과열지구 지정 이전 재건축 주택 양도계약 체결자 보호(시행령 개정)

이미 ｢8.2 부동산 대책｣ 발표 시 공지한 내용과 같이 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하기 위해 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택에 대한 양도계약을 체결한 경우에는 이전등기를 하지 않았더라도 조합원 지위를 양도받을 수 있게 된다.

 

다만, 투기과열지구 지정 후 60일이 경과하기 전까지 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하고, 계약금 지급 등을 통해 계약 날짜가 확인되어야 한다.

 

* 부동산 거래 신고를 통해 계약이 증명됨에 따라 이전등기 시점은 별도로 규제하지 않기로 함. 다만, 계약일로부터 60일 지난후 거래신고하는 경우에는 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 과태료를 납부해야함

 

② 재건축 조합원 지위 양도 예외적 허용사유 강화 (시행령 개정)

현재는 재건축 조합의 사업 지연에 따라 조합설립 인가 후 2년 이상 사업시행인가 신청을 못하는 경우 2년 이상 소유한 자에 대해 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용되었으나,

 

앞으로는 예외사유의 지연기간과 소유기간이 각각 3년으로 강화*된다.

 

* 1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유

→ 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유

 

2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유

→ 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유

 

다만, 시행령 개정(‘17년 9월 말 예상) 이전에 사업단계별로 이미 2년 이상 지연 중인 조합의 경우에는 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위하여 해당 지연 단계에서는 기존 규정을 적용*하기로 했다.

 

* 조합설립 후 2년 6개월 동안 사업시행인가 신청 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위 양도 가능

 

③ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화 (고시 개정)

재개발사업의 임대주택 의무공급 비율이 현재 수도권은 전체 세대수의 15% 이하, 비수도권은 전체 세대수의 12% 이하에서 시‧도지사가 고시하도록 규정하고 있으나,

 

앞으로는 서울은 전체 세대수의 10～15%, 경기‧인천은 5～15%, 비수도권은 5～12% 범위에서 시‧도지사가 고시하도록 하한을 신설하여, 임대주택 공급이 확대될 것으로 기대된다.

 

◇ 도정법 시행령 개정안 관련 주요 Q&A

 

1. 투기과열지구 지정 전에 재건축아파트를 계약했다면, 조합원이 될 수 있는지?

투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위양도를 받도록 할 예정임

 

구체적으로 도시정비법 시행령을 개정하여(‘17.9말 시행 예정) 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 거래신고하고(거래신고가 완료된 경우는 제외), 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위 양도를 받을 수 있도록 할 예정임

* 단, 계약일로부터 60일 지난후 거래신고하는 경우에는 과태료를 납부해야함

 

2. 조합원 지위 양도가 가능한 “소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준” 등이 언제부터 3년 이후로 개정될 예정인지?

재건축 조합원 지위 양도제한을 강화*하기 위하여 도시정비법 시행령을 ‘17년 9월 말까지 개정할 예정임

 

* 1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유

→ 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유

 

2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유

→ 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유

 

다만, 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용*할 예정임

* 조합설립 후 2년6개월 동안 사업시행인가 신청 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위양도 가능

 

3. 투기과열지구 내 재건축조합원 지위양도가 허용되는 예외사유는 최초 조합설립일(사업시행인가일)이 기준인지 조합설립변경일(사업시행변경인가일)이 기준인지?

사업단계별로 지연되는 경우 조합원 지위양도를 예외적으로 허용하는 규정은 최초 조합설립인가일 및 최초 사업시행인가일이 기준임

 

4. 3년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못하거나 3년 이상 착공하지 못한 재건축아파트를 3년 이상 소유한 경우 언제까지 팔 수 있는지?

시행령 개정 이후에는 최초 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나 최초 사업시행인가일부터 3년 이상 착공하지 못하고, 매도자도 3년 이상 주택을 소유하고 있다면 매수자는 조합원이 될 수 있음

 

다만, 매수자가 조합원이 되기 위해서는 사업시행인가 신청 전 또는 착공신고 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 함.

 

매매계약을 체결하였으나, 잔금을 치루지 않아 이전등기를 신청하지 않은 상황에서 사업시행자가 사업시행인가를 신청하거나 착공신고를 한다면 조합원 지위양도를 받을 수 없음