MB정부는 LTV를 50~60%, DTI 50%에서 박근혜 정부에서 최경환 부총리가 경제성장률이 3%아래로 내려가니,
대체로 세계경기가 안좋다보니, 그러한 것도 있고, 어쨋든 정부가 앞장서서 저금리 시기에 아파트 투기를
부채질하여, 아파트 분양을 여러군데 하도록 허용하고, LTV 70%,DTI 60%로 완화한 결과 서울부터, 물론
서울은 겨우 주택보급율이 100%넘은 상황이고보니 갭투자(매매가격과 전세가 차이)로 상당한 투기가 있었고,
이제는 LTV 50%, DTI를 50% 수준으로 원위치 했는데,  MB정부 당시 LTV를 60% 수준으로 완화했을 당시
그 이후 한동안 아파트가격이 내려가거나, 주춤한 상태에서 위기감이 오다가 금융위기시 30%이상 빠질 때
일부 현금부자들이 구매하긴 했지요.

1. 주택거래는 항상 은행이든 제2금융권이든 대출증가에 따라서 증가하느게 기본이다보니, 은행대출이 줄면
  거래량도 줄어들고, 거래량이 늘어날려고 하면 돈이 들어가야 하고, 가격이 상승하려면 더많은 은행대출로
  거래량을 늘려야 하기에 어렵고, 만약에 더증가하여 거래량을 늘이는 것은 가계부채 증가를 앞당겨서
  가계부채가 위험하지요.

2. 여지껏 서울에서는 갭투자로 인하여 올랐고, 작년 말쯤 하남 미사지구 아파트 분양시 송파구 일부에서
  역전세가 발생하여 다른 곳으로 전세를 가는 분에게 오히려 은행돈을 빌려서 전세금을 내준 경우가 발생했고,
  이것은 서울 강남도 인근에 대규모로 아파트가 들어서고 있어서 전세가격이 유지하기 힘들 것고, 18년도
  에는 수도권에 아파트 공급과잉이라는 지표가 나오고 있어서 앞으로 하락할 수 밖에 없을 것이내요.
  공급과잉으로 전세세입자가 줄거나, 주택공급이 과잉이 될 경우느 역전세난이 일어나고, 서울에도 원룸,
  아파텔, 오피스텔 등 거주공간은 이미 120%에 도달한 것으로 봅니다.

3. 이제까지는 저금리에 의존한 내리막길 금리에서 투자한 결과, 지금은 오르막길 금리에서 투자의 원리금을
  갚아나가야 하기에 갈수록 월기준 원리금이 증가하고, 현재 위험가구가 127만 가구이기에 기존 은행대출,
  제2금융권 대출로 버티던 투자자들은 얼마나 버틸지 모르겠으나 은행대출이 안되어 대부업체까지 가서
  빌린 잔고 17조원이상인 실정입니다.

4. 이번 주택의 주요 투자자층의 하나인 50대이상 60대가 지난 정부의 유인책에 걸려서 빠져나오기 힘든게
  추가로 매수해줄 세력이 줄거나 없고, 소득적 현금자산이 적은상태이고, 심지어 갭투자라는 이름하에
  대학생들까지 가담해 있는 실정이다. 갈수록 신불자의 청년들이 늘어나 130만명에 이르러 앞으로 사줄만
  세력이 갈수록 적은 상태입니다.

5. 기존에는 정부에서 3%이상 경제성장률을 유지하기 위하여 정부주도형으로 투기를 유도하여 LTV를 70%,
  DTI는 묻지마식이고, 신규아파트에는 몇채에 분양투자를 하던, 눈감아주었고, 갈수록 커지는 가계부채에
  이제는 DTI를 50% 선으로 DTI는 40%선으로 국제신용평가사, IMF에서 권고한대로 적용하여 실질 거주자가
  오히려 애를먹는 형편이 되어 있는 실정이죠.

6. 이미 MB정부에서 LTV와 DTI를 50%선에서 관리할 때는 서서히 아파트가격이 하락했고, 담보대출에 못견딘
  하층민과 저소득자 등 서서히 내놓을 수밖에 없었서, 서서히 하락했던 경험을 알고있고, 주택을 사줄 세력이
  없는 상태에서는 투기가 붙기 어렵죠. 현재 35%가 원리금을 갚고, 65%가 이자만 내는 방식이기에 앞으로
  원리금을 갚도록 은행에서 유도하기 때문에 기존 가계부채를 갚기도 벅차죠.

7. KB금융에 의하면 이미 부자들의 자산구성에서 55%정도 현금으로 보유하고, 대기업이 현금성으로 780조원을
  보유하고 있기에 대기업, 외국인 자산가들이 움직이지 않으면 올라가기 힘들고, 아마도 어느정도 하락하면
  대기업 임대관리업 사업부(이미 몇년전부터 일본과 같이 대기업은 임대관리사업부를 만들었음.)에서 임대
  수요가 많은 도시나 공장지대에 임대사업을 할 가능성이 많다고 봅니다.

8. 주택구매력 지수도 KB부동산에 따르면, '10년도 150수준에서 갈수록 낮아져 현재는 110수준이고,갈수록
  실수요층외에는 살만한 구매세력이 없다. 상대적으로 소득지수는 오히려 하락하는 수준에 이르고, 가계
  부채는 소득의 5~8배 수준으로 날으는데, 소득으로는 빚갚기도 힘들고, 연평균 1500만원 수준으로 원리금
  을 갚아나가는데 수입을 쓰기때문에 갈수록 하락할 것이고,구매력지수가 '15년 기점으로 서울뿐만 아니라
  대도시에서도 갈수록 하락하고 있습니다.

9. 구매력지수가 하락함에 따라 15년 중반부터 일부 서울지역 외에는 주택가격이 급격히 하락하고 있다.
  은행대출기준으로는 '15년 중반부터 하락하고 있고, 갈수록 하락하는데 반하여 제2금융권 대출은 갈수록
  급격히 늘어나고 있기에 문제가 될수 밖에 없겠지요.

10.가계부채비율이 GDP대비 178%는 미국이 132%, 일본이 142%에서 금융위기가 터진 사례가 있고, 물론 미국은
  저소득층 서브프라임 대출이고, 구조화된 채권으로 문제가 심각했고, 일본은 기업과 개인이 같이 부동산에
  투자하여 5~6년만에 급격히 올라서 4%이상의 금리에서 문제가 되었고(만약에 그대로 두면 더큰 문제가 되기
  에 부득불 정부가 나서서 제동을 걸어서 거품을 멈추게 했지요.

이와같이 이번 정부가 제대로 1400조원에 이르는 가계부채를 관리하지 못하면 아마도 다음선거에 정권이 바로
바뀌는 위기감을 안고 있고, 그래서 부득불 가계부채를 억제하고 통제할 가능성이 높고, 참고로 미국CME금융
그룹에서 작성한 내용을 첨부하니 참고바랍니다.

여기서 정부,기업,가계가 GDP의 250%가 넘으면 "국가부도의 뿌리"가 내린다고 설명하고, 이미 금융위기가 터진
미국, 일본,유럽 여러나라와 동남 아시아에서 발생한 국가부도에 대한 것도 설명하고 있내요. 한국은 이미 '15년
1분기에 정부, 가계,기업의 빚이 250%를 넘었기에 여러문제가 될 가능성, 특히 기업구조조정, 세계적, 아시아내
문제에서 위험할 가능성 높으니, 대비를 하시길 바랍니다.

**첨부된 CME그룹 분석자료를 참고바랍니다.