한국의 부동산 가격 상승률과 국민소득 증가분 - 대한민국 부동산에 왜 대폭락은 없었나
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출처: 조선BIZ 입력 : 2017.07.15 06:00 | 수정 : 2017.07.19 08:20
조선BIZ 기사인데 중요 내용만 인용합니다.
-임대 시장은 장기적으로 어떤 양상으로 갈까? ‘갭투자'가 여전히 극성이다.
“사실 갭투자는 세입자와 집주인 사이의 옵션 게임이다. 세입자는 ‘집값이 내린다’는 것에 건 사람이고, 집주인은 ‘오른다'에 풀옵션을 건 사람이다. 불리한 쪽은 세입자다. 집값이 오르면 집주인은 무한대의 이익을 얻고, 내리면 그만큼의 위험만 감수하면 된다. 반면 세입자는 2년간의 거주 권리가 다다.
향후의 기대 이익은 제로다. 시세 차익과 입지 분석을 마친 집주인들이 충분히 오를 길목에서 인내심과 재력을 갖고 기다린다면 이 옵션 게임에서 세입자는 그저 이익을 내는 과정으로 기여할 뿐이다. 앞으로도 전세가는 금융비용이 월세 비용과 같아질 때까지 오를 것이다.”
-유럽의 임대 시장은 어떤가?
“비교적 안정적이지만, 그렇다고 장점만 있는 것도 아니다. 독일은 OECD 국가 중에서 스위스(34%) 다음으로 자가보유율이 낮은 나라(43%)이다. 한국의 자가보유율이 54%, 유럽 연합의 평균이 63%인 점을 고려하면 독일인들은 어지간하면 다들 임대 주택에 월세를 내고 산다.
독일은 법적으로 심각한 건물 파손이나 월세 체납이 없으면 세입자를 내보낼 수 없다. 통계에 따르면 독일 세입자의 평균 거주 기간은 12.8년이다. 다만 독일 대도시 주민들도 살인적인 주거비 부담에 시달리고 있다. 대도시의 경우 소득의 30% 이상, 뮌헨은 무려 47%를 주거비로 지불한다. 한국은 수도권 기준으로 소득의 27% 수준이다.”
▲ 놀랍게도 2000년대 이후 한국 부동산 가격의 상승률은 소득 증가분보다 낮았다.
2000년대 중반 부동산 가격이 크게 상승했을 때에도 상승률이 국민소득 증가분보다는 더 낮은 상태를 유지했다./그래픽=조숙빈
-대폭락이 없었던 건 대폭등이 없었기 때문이라는 주장을 펴고 있는데… 정작 국민은 노무현 정부 시절에 대폭등이 있었다고 생각한다.
“전체 시장 상황을 보면 그 시기에 한국의 부동산은 OECD 국가 평균 상승률의 절반 수준이었다. 그 시기는 흘러넘치는 유동성 자금 때문에 스페인이 100% 미국이 80%가 올랐다. 한국의 집값 상승률은 20%, ¼ 수준이었다.
당시에 대폭락 전망은 선대인 소장뿐 아니라 당시 한국은행이나 대우증권에서도 나왔다. 상당 기간 안에 하락이 예측된다는 거였다. 전망은 틀릴 수 있다. 사실상 대폭락이 없었던 건, 대폭등이 없었기 때문이고, 대폭등이 없었던 건 당시 정부가 굉장히 강한 부동산 정책을 폈기 때문이다.”
-참여 정부 시절엔 실제 대책을 내놓을 때마다 오르지 않았나?
“당시엔 시장이 상승 압력을 강하게 받고 있었기 때문에, 상승 속도를 늦추는 게 최선이었다. 부동산 대폭발 시기에 영국, 프랑스, 독일, 미국, 스페인 어느 나라도 한국 정부처럼 선제적이고 강한 안정책을 내놓지 못했다. 8·31 대책이나, DTI, LTV 같은 금융규제 정책 덕분에 한국의 상승률은 오히려 유연했다.
더불어서 이명박 정부 시절에 100억을 투자한 국책 사업 등으로 재정 정책을 폈던 것도 부동산 대폭락을 막았다. 4대강 사업의 문제점은 따로 논의할 문제지만, 2007년에서 2008년으로 넘어가는 시기에 우리나라 부동산은 큰 충격 없이 보냈다. 정부 재정의 힘이 컸다. 당시에 서브프라임 모기지 사태 때문에 미국을 비롯한 전 세계가 얼마나 큰 충격을 받았나?”
-대폭등 대폭락처럼 부동산 변동성이 커지면은 사실 국민 모두가 힘든 것 아닌가?
“그렇다. 폭등이나 폭락이 오면 가장 타격을 받는 사람이 서민이다. 한쪽에선 대폭락이 오면 서민들이 살기 좋아질 거라고 하는 데 거짓말이다. 그 고통의 크기는 소득에 반비례한다. 소득이 많은 부자야 당연히 버틸 수 있지만, 빈곤층은 하루하루의 생존이 위태로운 상황으로 내몰릴 수밖에 없다.
1997년 말 외환위기 이후 한국의 부동산 시장이 급락했을 때를 상기해보라. 미국 서브프라임 모기지 사태 때 미국 국민이 겪은 고통은 더 심했다. 2008년 미국의 부동산 가격은 33%가 급락했고, 미국의 압류주택 수는 이후 200만 호까지 불어났다. 그렇다면 200만 호의 집에서 쫓겨난 사람들은 어디로 갔을까? 한 푼도 없는 사람들은 노숙해야 했고, 대부분은 다시 임대주택을 찾아야 했다.
많은 사람이 홈리스가 되어 거리로 쏟아져 나왔다. 전체 소득의 50% 이상을 임대료로 내는 임차 가구가 전체의 1/4 이상이었다. 참고로 한국의 소득 대비 임대료 부담 비율은 2014년 기준으로 20% 정도이다. 현재 미국이 30%대인 것에 비해 상당히 낮은 수준이다.”
