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단기적으로 아파트 가격이 살아날려면

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작성자 그냥 아이피 조회 2,828
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아파트 가격이 하락하는 것은 우선 금리가 4%대에 육박하고, 분양공급이 과잉이고,수요가 적고 미분양이
과다하고, 아파트 가격이 고점에서 하락하는데, 결국 거래량과 전세가격이 회복되어야 아파트 가격이 유지가
되고, 상승할 것이고, 즉 전세가격과 매매 거래량,주택 담보대출이 늘어나야 즉 삼박자가 맞아야 아파트 가격
이 유지가 되고, 상승할 것이라고 보는데 이 3가지가 상승하지 않으면 아파트 가격은 살아날 수가 없다.
단적인 예로 22년 8월이 고점이라고 보면 전세가격이 서울 중심지는 7~8억이 떨어지고, 그외 서울지역은
3~4억 떨어졌는데 재계약 만기가 2년이라고 본다면, 24년 8월 이후 가을 이후는 전세재계약을 해야 하기에
하락한 전세를 내주어야 하기에 최소 2년 내에 전세가격이 유지되지 않고,담보대출이 증가하지 않으면 2년후
가을부터는 더하락할 수 밖에 없는 것이 없고, 여력이 안되는 아파트 소유자는 금융자산으로 메우거나 다른
부동산으로 추가 담보로 대출을 더받거나, 아파트를 파는 방법 밖에 없고, 현금자산 10억 이상 가진 분들이
10% 이내이기에 제대로 전세금을 내어줄 수 없기 때문에 더하락할 수 밖에 없다.

정부의 부동산 완화정책(2주택, 전매제한, 투기지역 풀고,양도세정책)에 기대하기도 힘든 것은 아파트 가격이
오를 때 규제를 강화하고, 아파트가 하락할 때 완화정책을 하는 이유는 오를 때 는 서민,무주택자들 때문에,
내릴 때는 정권무너질까봐 부동산 하락할 때 극약처방을 하기 때문이고, 아직도 문제가 되는 것은 거치식
담보대출이 전체 담보대출의 50%가 된다는 것이고, 이것을 제대로 원리금 방식으로 20~40년으로 하면 은행의
노예가 되기에 앞으로 20~40년간 소비와 부동산이 살아 날수가 없고 한국은 10년 단위로 인구가 10만 단위로
젊은 층이 줄어들기에 더이상 소비와 부동산에 기대할 수 없는 인구구조이기 때문이지요. 이런 상황에서
실수요는 무주택자가 하락한 아파트와 주택을 사는 것 밖에 없고, 무주택자 심리가 앞으로 아파트가 오를 일이
없고,오름세 심리가 없으면 아파트 구입보다 전세를 사는 것을 선호 하지요. 즉 앞으로는 전세놓는 소유자는
봉이고, 임차인은 제대로 손님 대접을 받게 되지요.그러면서 은행에 최소 20년 이상 원리금을 갚아야 하기에
은행의 노예로 살 수 밖에 없다. (앞으로 신불자,노숙자,자살,자연인으로 많이 가기에 사회가 시끄럽다)

아파트와 소비를 끌어 올릴 요인이 결국은 경제성장인데,2%-->1%로 성장하고 나중에는 0% 성장이 예상되는
시기에 뭘 기대하기도 어렵지요. 즉 아파트를 그렇게 많이 지어도 경제성장이 제대로 없는 시기인데, 앞으로
아파트를 안지으면 경제성장은 더낮아질 수 밖에 없고, 오름세 심리가 없으면 부동산 투자는 없고,소비를 줄여
가면서 현금, 채권투자에 전념할 수 밖에 없는게 일본의 예이고,  선진국의 예에서 볼 수가 있지요.초고령 국가는
연금과 채권투자로 연명하고 즉 좀 편히 살다가 가는게 정석적인 투자방식이기 때문이다. 그런데 한국가계는
50% 이상이 아파트와 부동산에 투자했기에 그것도 마지막 불꽃에 불나방처럼 뛰어들었기에 더많은 하락하고
폭락할 수 밖에 없고 수요는 없으니 아파트 전세수요와 가격이 앞서거니 뒤서거니 하면서 하락할 수 밖에
없어서 단기적으로 갭투자자들은 거의 빈털터리에다가 오히려 추가 담보를 요구 받거나, 담보대출을 갚으라고
은행에서 요구 하기 때문에, 다행히 친척 또는 부자 간 추가담보를 하더라도 은행 원리금 때문에 평생 은행노예
로 살거나,모든 걸 파산 처리하고 신용불량자, 파산자로 불행하게 살아갈 수 밖에 없다, 전세가격 상승, 거래량
상승,아파트 담보대출이 증가 되어야 단기적으로 살아난다. 이것도 단기적인 것을 명심하고 단기적으로 볼 때
매도할 기회를 준다고 보는데 아마 3가지가 제대로 상승이 힘들 것인데 모르지요. 어쩌다 경제가 조금 좋거나
금리가 낮아 또 오름세 심리가 나올 수가 있으니, 마지막 기대를 하겠지요.

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