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23년 부동산 시장은 어디로?

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22년 하반기 부동산 폭락장?을 상반기 까지만 하더라도

그 누구도 예상을 하기 어려웠던 만큼


23년 부동산 시장을 미리 예측 하는 것은

불가능의 영역입니다.


하지만 부동산 시장의 핵심인

수요와 공급 그리고 매도와 매수자 심리

정책과 규제의 방향성

입지라는 불변의 가치

수요와 공급등 다양한 유인을 기반으로

내년 부동산 시장의 방향성을 고민해 보겠습니다.


첫번째, 취득세 중과 폐지?

근래 부동산 시장의 이슈 사항은 가격 하락도 아니고

전세 공급 부족도 아닌 거래 절벽입니다.


충분한 거래량 속에서 거래가격의 중위값이 형성되면서

완만한 하락 및 상승 혹은 박스권을 유지하며 우상향 하는것이 정부에서 바라는 혹은 모두가 바라는 부동산 시장 논리일 것입니다.


과거 3년간 부동산 폭등기가 있었던 것 처럼

향후 몇년간 부동산 폭락기가 와야 한다는 논리는

1차원적 사고로 첫번째는 부동산 거래 활성화를 통해

가뭄에 콩나듯 찍히는 하락 실거래 가격이 아닌

거래량 정상화에 따른 견고한 가격 유지가 필요합니다.

그게 상승이든 하락이든 말이죠.


이런 측면에서 현재 유일한 규제라고 할 수 있는

취득세 중과 완화는 정부 입장에서 풀어야할 압박성은

커질 수 밖에 없을 것입니다.


취득세가 완화가 된다면 어떤 일이 벌어 질까요?

서울등 일부지역을 제외하고는 모두 비조정으로 풀렸기에 1주택자가 2주택자로 진입하여도 양도세 중과에 대한 경우의 수가 대폭 줄어 듭니다.


또한 마찬가지로 2주택까지는 보유세 중과로 부터 자유롭기 때문에 금번 기회를 활용하여 1주택자의 2주택자 진입은 상당한 탄력을 받을 것으로 보입니다.


그렇다면 1주택자는 어떤 주택을 추가로 매수 할까요?

현금을 충분히 계좌에 보유하고 있지 않는 이상

갭금액이 적은 즉 전세가율이 높은 준신축 단지로 수요가 증가할 것이고 2채다 내가 동시에 실거주 할 수 없으므로 전세매물 증가 시대에 초품아 중품아 및 학군지 준신축 단지 중심으로 매물이 소진될 것으로 보입니다.



두번째,규제 지역 추가 해제

현재 서울 전지역과 과천 성남 광명등 일부지역은 여전히 규제지역으로 묶여있어 양도세 중과가 유효하며

LTV영향등을 받고 있어 진입장벽이 높은 상황입니다.

물론 취득세 중과도 폐지여부 및 시점을 속단하기 이르기에 2주택부터는 8프로의 취득세 허들까지 있습니다.


서울이 전면 규제지역에서 해제된다면

당연히 현금을 보유 중인 무주택자와

상급지 갈아타기를 노리는 1주택자의 수요는

서초 강남지역으로 쏠릴 것입니다.


따라서 서초 강남발 아파트가격은 다시 들썩이며

부동산 양극화 이야기가 다시 고개를 들면서

국민정서에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.


따라서 서울 전지역 규제 해제보다는

노도강 금관구 와 같은 외곽지역이 1차적 해제를 하고

마용성 그리고 서초 강남으로 확대를 하지 않을까 예상됩니다. 사실 이전 정부에서는 인천 서구와 서울 서초구를 동일하게 투기과열지구로 지정했는데요.

이제 비정상의 정상화가 이루어질 것입니다.



세번째 양도세 특례

앞서 2정책을 시행하더라도 부동산 시장에 훈풍이

올지는 섣불리 판단할 수 없습니다.

폭등기 백약이 무효했듯이

하락기에도 그럴 수 있기 때문입니다.

따라서 정부입장에서 가장 피야햐 할 그리고 가장 일자리 창출과 단기적으로 직결되는 건설경기 및 건설사 줄도산 리스크는 극복해야할 과제입니다.


따라서 건설사 자금난과 직결되는 미분양 물량이 지금처럼 누적되지 않고 소진할 수 있는 당근을 시장에 내놔야 할 압박은 커질 수 밖에 없습니다.


과거도 그랬듯 미분양 아파트에 대한 양도세 비과세 특례 카드 또한 지금같은 분위기가 계속 된 다면 여론에 자주 등장할 날이 머지 않아 보입니다.


취득세 중과가 없어지고 보유세도 대폭 완화된 마당에 양도세 비과세 혜택까지 주어진다면 자본주의 사회의 인플레이션과 건설자재 및 인건비 상승이라는 상수 앞에

매수 및 투자 수요가 늘어나지 않을 이유는 없어 보입니다.


물론 단지별 입지 및 분양가 valuation상대값은 모두 다를 것입니다.


네번째 금리인하 압박

현재 고금리는 미국발 기준금리 인상임에는 분명합니다.

하지만 앞으로 금리가 10프로 가까이 된다면 어떤 일이 생길까요?

원리금 부담에 따른 소비심리는 급속도로 냉각되면서

요식업,의류업,자동차,서비스업등의 실적악화로

내수경기 악순환은 명약관화입니다.


따라서 미국 또한 금리 인상의 상방압력은 약해지고 있으며 국내 금융당국도 미국 기준 금리 인상과 별개로

우대 금리 활성화 권고등을 통해 기준금리와 다르게

가계 체감 금리 완화에 의지를 나타낼 것입니다.

은행입장에서도 예대마진이 주요 수입원이니 우대금리 적용을 통해 실질 대출 금리를 차라리 낮추는 만큼 예금 금리 또한 낮추며 이윤을 확보해 나갈 것입니다.


위와 같은 4가지 23년 부동산 시장의 방향성들은

거래 활성화 및 가격 변동성 최소화, 그리고 건설경기 부양이라는 3마리 토끼를 잡아야 하는 부동산 시장에 훈풍을 줄 것입니다.

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