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부동산시장 하락 후 더 큰 상승세 온다

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작성자 경제적자유 아이피 조회 941
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“우리나라 부동산시장은 하락을 거친 뒤엔 더 큰 상승을 보였다. 현재 하락기에 접어들고 있어 무주택자, 1주택자, 다주택자 등 주체별 다른 전략이 필요하다.”

4일 서울 코엑스에서 전자신문과 3프로TV가 주최한 '변화와 생존:2022 하반기 자산시장 대전망' 콘퍼런스에서 문관식 부동산칼럼니스트(닉네임 '아기곰')는 “1990년 이후 지금까지 크게 5번의 아파트 매매 가격 하락이 있었지만 이후 반등해 급격한 상승을 보였다”며 이 같이 말했다.

그는 “예를 들어 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시 약 1년간 15.1% 하락한 아파트 매매가가 이후 5년 6개월간 73%나 급등했고 2008년 금융위기 때는 약 7개월간 2.7% 하락을 보인 뒤 3년 2개월 동안 16% 올랐다”고 말했다.

그는 지난 2년간 급격한 상승장이었고, 현재는 6번째 하락기로 접어들고 있다고 진단했다. 이를 여러 지표를 들어 설명했다. 문씨는 “월별 매매가 상승률을 보면 전국적으로 2020년부터 지난해까지는 '역대급' 상승세였다”며 “최근 2년간 월평균 상승률이 1.05%에 달해 지난 10년간 월평균 상승률 0.34%에 비해 3배 이상 높은 수준”이라고 했다. 하지만 “2020년과 지난해까진 130을 웃돌던 주택 가치 전망에 대한 소비자 심리지수가 올해 들어 90 아래로 떨어졌다”고 했다. 소비자 심리지수 평균은 107.2다.

월별 전세가 상승률도 중요한 지표로 봤다. 최근 2년간 상승률(0.76%)은 지난 10년간 상승률(0.34%)의 2배에 달했는데 올해는 전세가 상승률이 둔화하는 모습이다. 전세 매물이 줄고 월세 비중이 전체 주택의 절반을 넘긴 점도 주목했다. 문씨는 “집값 상승이 저조하면 월세 비중이 증가한다”고 했다.

금리 인상기에는 집값이 떨어진다는 상식도 깨뜨렸다. 그는 “미국 집값은 금리가 올라도 상승하고 있다”며 “2016~2018년 금리 상승기에도 집값은 10.4% 증가했고, 금값(20.8%), 주가(33.9%) 등 자산가격이 상승했다”고 말했다.

아울러 주체별 아파트 매매 전략도 공유했다. 그는 “무주택자라면 급매 위주로 매수를 하라”고 조언했다. 1주택자는 섣부른 사고팔기 전략은 위험하다고 경고했다. 그는 “현재 하락국면을 상급지로 갈아탈 수 있는 기회로 삼으라”고 했다.

다주택자에게 그는 “양도세 중과 배제 기간인 내년 5월까지 두 채를 처분하길 바란다”며 “장부상 이익보다 세후 순수익이 더 중요하다”고 말했다.

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