아마도 작년 10월쯤 갭투자는 끝났다고 여기에 말을 한 적이 있고, 작년 10월에 정부에서 LTV와 DTI를 조금씩 낮추고, 은행

금리도 조금씩 올라가는 시기이기에 갭투자는 끝났다고 말했고, 아마도 여기 대부분의 분들이 믿던 안믿던 욕을 많이 했던

것을 다 들어 먹었고, 그리고 여기 운영자는 한치앞도 못보면서 왜그리 댓글을 막고, 포스팅하는 글들을 묶어 놓는지 이해가

잘 안가요. 이미 전체적인 정부의 대안이 나와있고, 은행에서도 담보대출 55%수준에서 동결했기에, 앞으로 정규은행에서

대출이 안되면 제2금융권으로 가는 대출방식이 얼마나 가는지도 생각도 없고, 앞으로 원리금을 분할하는 방식에서 갭투자가

먼저 무너질 가능성이 크고, 특히 자신의 돈은 적으면서 대출, 또는 전세로 꽉찬경우는 세입자가 이동하는 순간부터 무너지고

김해는 제대로 전세가 형성이 안된, 말그대로 프리미엄 업자 잔챙이들만 우글거리는데 제대로 영업이 안되니 앞으로 버티고

버티다가 무너지는 것일 것이고, 앞으로 급매가 수두룩하게 나올가능성이 많고, 전세도 낮은 가격에 나올가능성이 많지만

이것은 전세가 꽉찬 대출자들의 호구지책이고, 이마저도 제대로 작동이 안되어서 갭투자에서 버블이 터질 가능성이 큽니다.

#. "아파트 가격이 1억 원이고 전세가가 9000만원이라고 해보자. 1000만원이 있으면 소형 아파트를 1채 구입할 수 있다.

전세만기인 2년 뒤에는 물가가 올라 전세금은 1억 원으로 오르고, 매매가격은 덩달아 오른다. 전세금을 다시 1000만원 더 올려

이 돈으로 또 아파트를 구입하면 2채가 된다. 2년 뒤 다시 전세금 1000만원씩 올리면 4채가 된다.

2년이 더 지나 6년째가 되면 여러분의 아파트는 8채가 된다. 어떤가? 정말 기가 막히지 않는가? 부자의 길이 보이지 않는가?"

 - ‘나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다’ 중에서

무주택자 비율 44%. 국토의 12%도 안 되는 좁은 수도권에 전체 5000만 국민 가운데 절반이 몰려 사는 나라. 공공임대는 전세계

꼴찌 수준인 6%대 남짓. 전세의 월세화가 가파르게 진행되면서 전세 물건은 공급부족이다.

그렇다면 전세 값은 무조건 오르지 않을까. 이 참에 나도 전세 끼고 집이나 사볼까.

◇ 갭투자 신드롬
돈 천 만원만 있으면 평범한 월급쟁이도 부동산으로 일확천금을 꿈꿀 수 있다는 환상, 매달 꼬박꼬박 월세 받으면서 남의 밑에서

굽신굽신 않고 떵떵거리고 살 수 있다는 믿음이 갭투자라는 이름의 신드롬으로 번지고 있다.

갭투자란 한마디로 아파트 매매가와 전세가격의 차이, 갭(gap)을 이용한 투자를 의미한다.

갭이 작을 수록 투자에 동원되는 현금이 작아진다. 세입자로부터 받은 전세금을 이용해서 하는 투자, '내 피 같은 돈을 들이지

않은 투자'라는 의미로 '무피투자'라는 은어까지 생겼다. 저금리 상황이 장기화되면서 전세의 월세화, 다시 말해 전세 시장이

위축되는 가운데 매매가와 전세가격의 차이가 좁아지자 이를 이용해 불로소득을 노려보겠다는 심리가 확산되고 있다.

전국 아파트 전세가율이 최근 5년 새 평균 65%에서 75%까지 치솟았고 곳에 따라서는 90%를 넘는 곳도 나오고 있다.

하지만 저금리 상황이 지속되는 사이 전세시대가 막을 내리는 가운데 전세가율이 치솟고 있다는 것은 심상찮은 징조다.

시세차익을 목적으로 전세 끼고 집을 샀던지 아니면 기존 세입자에게 전세금을 올려달라고 했던지 간에 매매가 상승률보다

전세가 상승률이 높은 상황이 추세적으로 계속되고 있다는 것은 집값 상승을 기대한 건전한 투자를 넘어서 신용을 이용한 위험한

투기로 변질되고 있다는 시그널일 수 있기 때문이다.   

갭투자는 전세금은 영원히 계속 오르고 이로 인해 집값은 또 오를 수 밖에 없다는 '강력한' 믿음이 있어야만 성립될 수 있다.

종잣돈 1천만 원으로 전세 끼고 1억 원짜리 아파트를 사두면 전세가 새끼를 쳐서 전세를 낳고, 또 전세가 전세를 낳아 줄 것이란 환상,

갭투자를 통해 부자가 될 수 있다는 욕망은 마치 과거 다단계 열풍을 보는 듯하다. 곳곳에서 갭투자 성공 설명회가 열리는가 하면

심지어는 대학생들도 용돈을 모아 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 저금리를 견디지 못한 은퇴자들도 은행에서 대출을 받아 부동산

임대 시장에 대거 뛰어들고 있다.

이 참에 전세 끼고 노후를 보장해줄 든든한 월세 아파트를 장만해두자는 심산이다. 하지만 말이다. 내 인생에서 지금이 가장 행복한

시기인지는 시간이 지나봐야 알듯이 지금 이때가 막차라도 빨리 타야 했던 시기인지 아니면 그냥 내버려두는 게 맞았을지는 아무도

모른다. 세월이 흘러봐야 안다.

◇ 전세 LTV 90%, DTI는 묻지마
금융이란 관점에서 볼때 전세 제도는 주택을 담보로 집주인과 세입자간에 서로 돈을 꾸어줬던 한국 고유의 개인 대출 시장이다.

이자 대신에 2년간의 주택 사용권을 댓가로 해서 주택을 담보로 집주인과 임차인간에 서로 거액의 목돈을 빌리고 빌려주는 게

바로 전세란 의미다.

그리고 전세는 집값 상승기에만 가능한 제도다. 대출에서 중요한 것은 위기 발생시 탈출구, 다시 말해 담보다.

담보물의 가치가 계속 하락할 것으로 예상되는 상황이라면 전세 시장은 존재할 수가 없다. 또 갭투자는 위험이 없는 투자가 아니다.

집주인 입장에서 전세란 귀찮게 은행에서 이것저것 따져서 대출을 받는 게 아니라 전세계약서 한 장만으로 세입자에게 거액의 돈을

꿔서 자금을 조달하는 것을 의미한다.

주택구입시 은행서 돈을 빌리면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 적용을 받는다. LTV가 60%로 강화됐다는 것은

집값의 60%까지만 담보로 잡힐 수 있다는 얘기고, DTI는 50%로 강화됐기 때문에 소득대비 원금, 이자 상환총액이 연간 소득의

60%이내에서만 은행에서 돈을 빌릴 수 있다. 하지만 전세보증금에 대해서는 이에 대한 규제가 전혀 없다. 전세가율이 90%까지

치솟았다는 얘기는 세입자로부터 담보 가치의 90%, 그러니까 LTV 90%까지 대출을 받을 수 있다는 의미와 동일하다.

그리고 전세계약을 할 때 집주인이 뭐하는 사람인지, 재산은 얼마이고 매달 벌어들이는 소득은 얼마인지 묻지 않는다. 상환능력을

따지지 않으니 결국 DTI는 무제한이다. 전세보증금 시장은 한마디로 집을 담보로 한 '묻지마 대출' 시장인 셈이다. 정부가 6.19

대책 등 금융권 규제를 강화해도 분양시장 등은 꿈쩍도 하지 않는 이유가 전세시장에 가면 얼마든지 집을 담보로 돈을 꿔줄

세입자들이 대기중이라 기대하기 때문이다.

부동산 시장은 한 방향으로만 움직이지 않는다. 시기별로는 물론, 지역별로도 편차가 심하게 벌어진다.

만약 집값이 하락한다면 어떻게 될까. 전세가율이 70,80%씩 치솟은 상황에선 주택임대차보호법을 암만 뒤져봐도 임차인이

전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 길은 없다. 전입신고 확정일자를 받고 전세권 등기를 한들 전세보증금을 돌려받으려면

법원에 집주인을 상대로 전세금 반환 소송을 걸고, 담보로 갖고 있던 집을 경매에 붙이고, 그래도 모자란 돈을 받기 위해 집주인

월급에 차압을 걸어야 한다. 그래서 매매.전세 시세가 하락해도 집주인이 더 비싼 값에 전세 세입자가 들어올 때까지, 자기집

담보로 더 큰 돈을 빌릴 수 있을 때까지 기다리라고 큰 소리를 쳐도 피 같은 내 돈을 돌려받을 수 있는 보호장치가 없다.

집주인 입장에선 투자에 따른 위험을 세입자에게 떠넘길 수 있으니 갭투자가 무위험 투자란 말도 틀린 얘기는 아닌 셈이다.

◇ 주택담보대출 678조 VS 전세금 517조원
전세가 반전세, 다시 보증부 월세로 빠르게 전환되면서 주택임대시장에서 전세 거래가 차지하는 비중이 갈수록 줄고 있다.

그렇다면 전세금 전체 규모도 계속 줄어들어야 한다. 그런데도 불구하고 전세보증금 총액 규모는 매년 늘고 있다.

한국주택금융공사에서 내놓은 한 보고서에 따르면 지난 2015년 말 기준 우리나라 전세보증금의 총 규모는 약 517조원으로

추산된다. 2012년 약 392조원에서 2015년 517조원으로 약 32% 정도 상승했다. 매년 10%씩 불어났다. 이는 결국 전월세 전환에

따른 전세 물량 감소보다 전세가격 상승으로 인한 보증금 증가가 더 빠르게 진행되었음을 의미한다고 보고서는 지적했다.

집주인들이 주택담보대출을 받아 집을 사고 또 집을 담보로 추가로 은행대출을 받아 임대투자 등에 나서면서 가계신용이

지난 1분기 기준 1400조원대에 육박했다. 한해 100조원씩 폭증하면서 가계부채 시한폭탄이 째깍거리고 있다는 사실은

누구나 안다. 그 한 켠에선 죽어가는 줄 알았던 전세시장 규모가 오히려 기형적으로 불어나고 있음을 주목하는 사람은 별로 없다.

한국은행과 금융당국 입장에서 가계부채란 곧 은행 등 금융시스템에서 민간으로 흘러나간 신용을 의미한다. 지난 1분기 기준으로

주택담보대출 678조원을 포함한 가계대출 1286.6조원에 판매신용(신용카드 사용액 등) 73조원을 합친 금액이 1359.7조원이

한국은행에서 공식적으로 얘기하는 가계신용이다.

하지만 국민경제 전체로 보면 신용, 다시 말해 대출은 금융기관에서 가계에 빌려준 돈 뿐만 아니라, 가계가 가계에 빌려준

사인간 대출과 임대 보증금도 포함해야 한다. 집을 사기 위해 은행으로부터 빌린 제도권 신용뿐 아니라 세입자로부터 꾼

비제도권 신용도 당연히 가계 부채에 포함시켜야 한다는 얘기다. 경제사학자 찰스 P. 킨들버거는 버블의 주범인 신용의 팽창에는

은행 대출금뿐만 아니라 경제 시스템 내에서 자생적으로 생겨난 신용도 큰 역할을 한다고 지적했다.
금융 당국에서 DTI, LTV 규제 강화 등 금융권 대출 고삐를 죄는 사이 가계부채는 1400조원이 아니라 벌써 2000조원 시대에

접어들고 있다.