다른곳에 집있다면 계속전세사시고, 아니라면 구입권합니다. 오른거 이상 절대 떨어지지않을것 같습니다

창원 가음이 프리미엄까지 합쳐서 5억 넘게 거래되고, 용지는 6억인데
율하가 더 떨어질수가 있나요?
성주동 10년 넘은 프리1차도 4억 중반이고요.
경상대 의료진 인원이 많이 늘어난다는 기사도 나왔고요.
이 상황에서 율하가 4억 안갈수가 없죠.
인기동호수는 더 비쌀거라 봅니다.
저도 이사할일이 생겼는데, 매매 안하고 전세 돌렸어요.

여기서 정답을 찾으시면 안됩니다. 판단은 본인이 하시는겁니다....

율하는 아직 미완성 신도시입니다. 신도시라는게 7~8년은 있어야
완성이 되기때문에 아직 5년은 더 성장을 할거구요.
지역주택조합아파트 들어오고 2지구 들어올때쯤이면 신도시가 엄청
팽창하겟죠. 그럼 상권도 커지고 경제규모도 커지고...
다른 곳은 몰라도 율하는 현재진행형입니다.

신도시가 아닙니다.
100만평이상을 신도시라 합니다.

장유신도시 율하지구일 뿐입니다.

신도시  안에서도 율하가 대세고 대장주다
율하 발전, 인구 급증으로 인해 기존 구장유 다 올랐다
또 율하 2지구 개발되면 곧 알것...

마산 월영동도 이제 4억인데... 차라리 율하가 괜찮다고 생각합니다.

장유의 우물안에 있으면서, 지구상에 97%가  바닷물이 증발이나,  태풍으로 와서
우물물이 되는걸 모르고, 나무숲을 보지도 못하고, 나무를 보는 격이요. 울나라
부동산  자산이  전체 8000조 인데, 그 중에서 토지가  5000조,  빌딩과 상가가
1500조, 아파트가 1500조 정도인데, 주택담보 대출이 공식적으로 1060조인데,
자영업자가 자영업으로 빌린 것은 사업용 자금으로 분리했는데, 이것도 주택
담보대출로 빌린 것,  400조를 합하면, 1500조원 정도가 되어서, 아파트의 자산
가치나  주택담보대출이나  같은 수준이 되어서,  더이상 주택에 대출하는 것은
은행은 물론 금융권에서도 부실을 키우는 것이고...

이미, 크게 보면 주택의 자산가치 정도의 대출이 된 상황이고, 서울과 수도권
에서는  아파트의  미분양을  할인분양으로도  분양이 다되지 않는 상황에 이르렀고,
수도권에서  이미 20~30%에서  많게는 50%의  아파트 가격하락으로  대세하락으로
굳어진  상황이고,  저금리로  인하한  것으로  주택담보  대출 LTV를  높인 결과,
대출 받은 것으로  아파트 구입은  50%도 안되고,  대출내어 빚갚기, 생활자금,
자영업 사업자금으로  사용한 결과,  가계대출만  늘어나는 결과,  최부총리는
국회의원들  질문에  진땀을 흘리고는,  1월달에  담보대출 대책을  발표한다고
했는데, 2월달로 넘어갔내...  20차례나  발표하여,  아마 무대책이  상대책일 것같고...
금융감독원에서는 제2금융권 대출을 맊는 상황이고...

최부총리는 여름철에 겨울옷이니 하며, 궤변을 늘어놓고는, 결국, 가계담보
대출의 풍선만  키워놓고, 지금 어찌할  바를 모르고  있는데...
방법은 가계부채를  탕감해 주던지,  개인이 알아서  개인 파산을 하던지,
아니면 부채를  갚기위해서  자산인 아파트를  팔던지,  결국 경매죠...
이것으로도  금액이 부족하면  대를 이어서 빚갚기하는 하는 수 밖에...

그리고 엉뚱하게 국토부에서  월세 아파트를  짓도록 하겠다고 하는데,  그러면
이미 가계부채에 대해서는  최부총리가  손을 들었다는 이야기이고,  분양가
상한제  폐지도 거론하는데,  구매자가  있어야  이런  정책도  먹혀들지  않나요.
특히나,  여기 부동산업자들이  제일 겁내는게  미국 금리인상이라는 걸  알기는
아는지, 그게 2년이니, 3년후라고 자의적으로 예측도 하시고...

그래도 정부를 믿고 있는 분들은 빨리 생각을 바꾸고, 정부라고 뾰족한 대책
이 있을 리가 없죠.  한국의 대통령은  자신이 집권했을  때, 정치를 못했다는
소리를 듣고싶어 하지 않기 때문에, 가계부채 폭발을  않하도록 가능한  뭉기적
거리죠... 이미 이명박정부에서도  "집값 올려줄께"하면서  당선되었고,  치적인
청개천 보수공사를  내세우면서... 그리고는 4대강도 보수공사하고...국가 돈을
그냥  4대강 하면서, 건설업체 거져준  꼴이 되었죠. 그런데 뒤에 보니
나라  곳간이  비었내. 참~ 허허허...(이걸보면  울나라 국민은 좀 순진해요)

이런 상황인데도, 장유지역에서는  허구한날 율하집값이 어떻게 되니 해보았자,
서울에서부터 아파트 값이 무너져 내려오고,  앞에서 보다시피, 가계부채 1060조
는 현실적으로 갚을 수 없는 상황인데, 여기 집값을 이야기하는 것 자체가 어찌
보면 한심하다는 생각도 들고, 부채가 심한 가계는 대를 이어서 갚아야 할 정도
가 될 가능성도 있다는 점을 아시고,  아파트 1채에 목메이는 일이 없기를...

앞에서 서울, 대구, 부산, 창원 찍고, 김해도 상황을 분석했는데, 단지 김해는
늦게 도시개발이 시작되었다는 점만 다를 뿐, 수요와  공급에  의해서  매매가
되는 것에 차이가 없습니다.  앞에서 자주 이야기 하신 "2"분은 요즘  복덕빵을
잘 운영하시고,  임대료는 버시는지 궁금하내요. 복덕빵하면서  김해지역 주택
보급율도 모르고, 국토부 거래가격과 거래량도 모르고, 그냥 바람만 잡는다고
되는게 아닌데, 미분양이 있는지도 모르고,  어떻게 복떡빵하는지 의문이내요.

그동안 저가 이야기 하니, 여기 운영자 분이 국토부 실거래가, 전세가 등도
올렸내요. 앞으로 장유지역 거래동향과 거래가격도 참고하시고, 현재의 아파트
가격대로는 월세 100만원을 받아야  30년에 겨우 아파트값을 맞추는 수준으로,
조금만 계산해보면  아는데, 과연 이익이 나는지 궁금하내요?

그리고, 연초에 아파트값이 내린 곳도 있지만, 0.06% 올랐다고 과대광고를
해대니, 참 얼척이 없는게,  이미 30%수준으로  떨어진 것은 모르고  조금
어째 깔딱거린걸로 오른다고 하는 것 자체가 웃기는게...
기본적으로 아파트값을 올리려면, 누군가 파는 아파트를  받아내고, 가격을
올려서 살 수 있는, 즉 2배의 돈으로 공구어야,  올라갈게 아닌가요???

한국의 베이붐 세대인 58년 개띠가 은퇴하는  2015년(58년+56세 퇴사)부터
소비가 감소할 것이라고,  금융권 경제연구소에서 지적하고,  이미 '12년
부터 소비감소로 이어져 왔고, 주택를 팔고  노후자금이나,  자녀학자금, 결혼
자금으로 쓰기 위해서 오히려 주택을 매도 또는 역모기지로 대책을 세우는데...

여기, 율하지역은  경남의 강남이라도  되는양,  지역에서 교육,환경,의료 등을
내세우는데, 유입인구가  있어야 올라갈것 아닌가요??  다음달 2월에, 가격동향
과 거래량이 얼마나  더떨어지는지 확인해보고, 거래량이 줄면, 거래가격도
떨어진다는 것도 아시길... 저가 이야기하는 것은  여기에 이야기 하기 전에
장유지역 분들이 모르고 있는 것을 이야기했을 뿐이고,  장유지역민의  결정에
의해서 나온 아파트 매매동향을 이야기 했을 뿐인데... 

이미 한국은 디플레로 돌아섰고, 대기업과 경제연구소에서 "디플레 공포"를
언급하는데, 한국은 농산물, 석유외에는 이미 물가상승률이 하락하고 있고,
요즘은 기름값까지 하락하는 상황인데도, 인플레 시대의 방식을 답습하는가요?

추가로 일본의 부동산 붕괴시 최초 2~3년간 20% 하락후에는, 그다음 2단계로는
3~4년간 40~50% 하락했다는 점도 알려드립니다. 앞으로 동향을 비교도 해보시고,
참고 하시기 바랍니다.

한국은 현재의 주택담보대출, 기업부채, 국가부채 등을 구조조정을 하여 정리하지
못하면 결국, 그리스나 스페인 꼴 난다는 것도 아시고, 아파트 1채로 구조조정에
휩쓸리지 않도록 하시기 바랍니다. 지금 공무원 연금부터 손을 대는데, 안하는
것보다 낫지만, 순서가 조금 바뀐 것 같내.

또 오셨네요. 레파토리는 똑같고.
집값이 붕괴하기 전에 나라가 먼저 망할것 같습니다.
인터넷에 나도는 온갖 부정적  경제 현황을 모자이크 처럼 나열 하셨는데,
우리 경제가 그런 상황에도 버틸 수 있는 플러스 요인들이 있을텐데 이부분도
분석 부탁합니다.

사라진다 했으면 좀사라지라
남자가 한입으로 두말하냐
그럴거면 거시기 때고 다녀 ㅋㅋ
부동산 집착증 환자같네^^

단순계산으로 가계부채 1060조 + 자영업 사업자금 400조 = 1460조 인데,
정부 재정규모 400조인데, 만약에 문제가 생기면 400조로 어떻게 막을 수 있을까?
박근혜 정부가 너무 미적거리고 있는데, 정부 재정으로 하기는 어렵고,
무디스에서 3번 경고했다는 것도 아시고, 시스템 리스크(국가부도)를 거론하며...
단지, 정부에서 국채로 발행한 돈으로 은행에 자금 지원 또는 국유화해야 하는데...
저가 부동산 집착증, 여기 분들은 창원인이나, 김해인에 한번 들어가 보세요.
그기는 말 자체가 없어요. 창원에서 장사가 안되니, 여기까지 와서 호객행위
하잖아요 ㅎㅎ

논리는 가계부채가 너무 많다. 고로 부동산 폭락하고 나라 경제도 망한다.
단순한 논리인데 가계부채 1460억중 부실 대출 규모는 얼마정도 인가요?

오늘 아침뉴스에 일시자금이 MMF등에 794조나 있다네요. 갈곳없는 투자자본이 이렇게나 많다니 놀납네요

가계부채 부실이라, 참 어렵내요 ㅎㅎ. 단순히, 대출해준 은행기준에서만 이야기
할 뿐이지, 전세사는 분들이 주택이 경매로 넘어가서 돌려받지 못하는 전세금,
주택가격 하락은 포함조차도 않되지만...

한국주택 금융공사에서 의뢰한 자료에는, 가계부채의 부실규모는 '12년에는 부채
가구798만가구에서 적자가구 28%로, 가계부채의 32%가 부실규모로 추정
하고 있는데, 340조 중에서, 대략  부실규모는 20~36조 정도였고, 특히,제2금융권
인 카드론, 캐피탈, 저축은행에서 높게 나타났고, 금융연구원(LG연구원) 자료도
유사하고, 계속적으로 담보권자인 금융권이 경매로 넘겨서 부실처리를 하고...

'13년도부터는 주택가격 하락으로 LTV를 60%초과하기 시작하여 53조원 정도로
증가하여 제2금융권에서 은행까지 경매처리에 나서고, 50%초과하는 주택이 갈수록
늘어나는데... (금융위원회에서는 20조원으로 적게 추정)

가계대출 전체 규모만 집계가 되고, 경매처리해서 부실을 털어내는 것은 주로
제2금융권에서 하고, 아직은 은행권은 50% LTV이므로 느긋한 편이고, 가격이
많이 하락한 지역의 채무자 위주로 경매처리하는 실정이며, 연간 4~5만채의 주택
을 경매로 넘기고 있죠.('14년에는 저금리로 경매실적이 저조하죠)

'14년에는 부실채권을 금융감독원에서는 26조원 정도라고,올해에는 50조원 정도가
만기 도래가 계획되어 있어 앞으로 주택가격의 변동, 만기도래 담보대출을 갚는
여부, 외적인 중국 부동산 버블, 미국금리 인상 여부에 따라 달라지겠죠.
(정부 기관에서 추정치는 보통 적을 수 밖에 없는게, 은행 연채율을 2~3% 정도
 추정을 하는데, 가계부채의 2~3% 범위로 추정하여 부실채권을 내놓죠)

한국은행과 기획재정부에서 자료는 많이 내놓고 있으나,이렇다 할 부실 추정규모
자료도 내놓지 않고 있고, 주로 금융권, 대기업 경제연구소 위주로 부실규모를
내놓지를 못하는게 부채가구수가 많고, 일일이 정리하여 스트레스 테스트로 대책을
수립하기에 시간이 많이 걸리고, 그 와중에 대출기준을 완화하니, 저금리로 원리금
하락효과는 있지만, 가계부채 전체금액 집계도 우왕좌왕하는데, 가계부채를 키워,
부실제거보다 서서히 무너지게 하는...

보통 부실채권을 위한 스트레스 테스트가 상황과 조건에 따라서, 예상되는 부실
의 범위를 정하여, 지나간 실적을 참고하여, 예상되는 가구수, 예상 부실추정을
소득순위별, 직업별, 소득상 한계가 예상되는 등등을 예측하여 하니, 시간도 많이
걸리고 하니, 경제 연구소 등에서는 높게 나오지만, 정부기관은 추정치가 적게
나올 뿐이죠. 떠벌리면 안되기 때문이죠.

결국, 금리상승이나, 중국 부동산 버블 문제, 유럽 위기 재연등으로 금융위기의
폭발력이 어느 정도냐에 따라서 부실 가중치가 다르기때문에 외적인 위기요소,
내적인 문제(주택가격 하락, 소득감소, 구조조정 등등)에 따라 다르죠.

그런데, 사실 주택담보대출보다 기업대출이 더많은 실정이라 영업이익으로 대출
이자를 못갚다보니, 즉 이자보상배율이 2가 안되는 기업이 대기업 30%, 중소기업
40% (영업손실은 대기업 18%, 중소기업 30% 수준)으로 부채비율과 함께 좀비
기업들이 많아서, 오히려 기업이 더 위험합니다만, 오히려 개개인때문에 가계부채가
우선되는 것도 있으나, 은행의 경우, 담보대출이 집값대비 50% 수준이니, 문제가
덜하지만, 어쨋든 가계부채도 문제긴 합니다.

앞에 분의 단기부동 자금 이야기가 있어서, 이야기를 추가로 하는데요.
"단기부동자금"이란 용어가 경제학적으로 있는게 아니고요. 여기 내용을 읽어
보면 알지만, 명확한 정의가 있는게 아니고, 단지 단기부동자금으로 볼 수 있는
지는, 해석하기 나름이라고 하죠

작년 단기부동자금 1161조..2년 새 178조
http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA11&newsid=02289446606088264&DCD=A00101&OutLnkChk=Y

한국의 단기부동자금 1161조라면 믿겠어요. 자금순환표가 어떻니하면서 한국은행
에서 정부의 자산과 부채도 제대로 계정을 못해서, 차이가 나니 어쩌니 하고,
그리고 결제성 자금이 317조 정도 들어있다고 하죠. 즉, 순수한 단기부동자금이
아니라, 결제하기 위한 대기자금이 엄청나게 많이 들어있죠.

M1-MMF 지표를 보면
http://ecos.bok.or.kr/flex/Key100Stat_k.jsp

지표에 < M1(협의통화) = 현금통화 + 요구불예금 + 수시입출식 저축성예금> 로
표시 되는데, 한국은행 M1지표에 보면, '07년-304조, '08년-307조, '09년-357조,
'10년-399조, '11년-426조, '12년-442조, '13년-484조, '14년-562조 로 나와요.

여기에 부동자금의 성격이  증권사의 MMF, RP, CMA 등이 포함되지만, MMF부동
자금이 794조이면, 여기서 앞에서 나온 결제성 자금, 317조를 빼면 조금 작지만,
한국은행 지표 562조에 근접하죠. 결국 지급하기 위한 대기성 자금에서 조금의
수익도 얻기 위한거죠.

부동자금 MMF가 이전에도 흔히 신문에서 서먹던 수법인데, 울나라는 이전부터
800조의 부동자금이라면서, 주택구입을 유도하는 듯한 발언을 언론에서 자주
하는 이유는 부동자금이 많아서 돈값이 떨어지니, 아파트 구매하란 유도성
광고입니다.

앞에서도 이야기 했듯이 '07년부터 10억이상의 금융자산가가 늘어난 이유가
아파트가 최고치에 올라간 시점에 매도하기 시작하여 '07~12년 사이에 부동산
자산가들이 대거 매도하여 금융자산으로, 물론 투자처를 찾지못해서 현금성 자산,
기업들의 현금도 많고한데, 근데 서민들은 돈이 없어요. 왜냐하면 가계저축률이
4.5% 수준인데...나머지는 누구 돈이겠어요 ????