최근 각종 언론보도에 이명박 대통령의 발언이 화두가 되고 있는것같다. 예컨대 “하반기부터 부동산 경기 회복”이라는 이대통령의 최근 발언을 놓고 여러 언론매체에서 부동산관련 주요뉴스로 보도하고 있는데, 관계 당국은 애써 “원론적 언급일뿐”이라고 의미를 축소하고 있는 모양새인듯 보인다.

과연 하반기엔 부동산시장이 어떤 변화를 몰고 올까?

이대로 수도권 부동산 시장이 주저 앉을것인가. 아니면 기사회생할것인가?

필자는 하반기엔 부동산 대반전이 일어나지 않을수가 없다고 판단한다. 경우에 따라서는 그동안 잠복되어있던 수요가 한꺼번에 몰리면서 단기간내 집값 대폭등이 일어날 가능성도 배제하지 못한다고 추정하고 있다. 그 근거로 10가지정도의 이유를 들수 있다.

1. 수도권집값이 단기간 너무 떨어져 반발매수세가 꿈틀대고 있다.

2. 풍부한 유동성이 저금리로 갈곳을 못찾고 단기급락한 수도권부동산에 기웃거리고 있다.

3. 윤증현장관의 금리인상 반대 발언으로 당분간 저금리로 부동산하락 주요인이 증발되었니다.

4. 규제완화를 하지 않으면 향후 남은 총선과 대선에서도 참패가 불가피하다는 것이 명백해지고 있다. 이는 그동안 규제완화 목표달성을 이룬 관계당국이 더 이상 규제를 할 이유도 해서도 안되는 당위성을 부여하여 규제완화의 강한 압력요인으로 작용하는 것이 불가피하다.

5. 작년 집값 대반등 및 단기급등의 불길을 잡기위해 쓴 혹독한 카드(DTI+보금자리협박)로 집값하락목표를 이미 한참이나 달성하고도 남아 더 이상 규제를 할 대의명분이 없어졌다.

다시말해 이제는 규제완화 카드밖에 쓸수 없는 시장상황이 된 것이다. 규제로 피멍이 든 몸은 약을 바르고 회복실에서 휴식을 취하면 반드시 원상태로 복귀하는 것이 진리다.

6. DTI규제는 미미미하나마 4.23으로 시도하고 있고 규제완화의 폭을 확대하는 것만 남아있으며 보금자리카드는 더 이상 보금자리 가격경쟁력 상실로 메리트가 증발되었고 실효성미비로 시장수요자들에게 무조건 집 사는 것을 미루고 기다려라는 협박이 더는 먹혀들지 않게 되었다.

7. 1주택자 이상자들의 성난 민심을 이번 선거에서 확인한 무주택자들의 마음이 조급해지기 시작하고 있으며 보금자리만이 유일한 위안처였지만 이마저도 무주택자들에게 배신을 안겨주고 있어 더는 무주택 실수요자들의 마음의 평화가 유지되기 어려워졌다.

8. 영국, 중국, 미국등 글로벌 집값 급등세가 무섭다.(필자의 칼럼 참조)

9. 수도권이 말도 안되는 형벌(DTI+실체없는 보금자리폭탄)에 의해 급락하고 있던 작년 10월~올 6월까지 지방대도시를 중심으로 올초대비 30평대기준 2~3천만원, 40평대기준 3천~5천만원 가까이 급등하면서 수도권과 지방 대도시간 집값격차가 유례를 찾기 힘들 정도로 좁혀져 지방에 버블이 갑자기 끼었거나 수도권이 저평가되었거나 둘중 하나가 명백한 상황에 놓여있고 후자일가능성이 높은 상황으로 수도권시장이 변화되어왔다.

10. 광교신도시등 소위 '되는지역'은 경쟁률이 수백대 1까지 치솟고 보금자리 2차와 맞짱을 뜬 별내지구가 수도권보금자리를 KO시키면서 보금자리 약발이 사실상 종결되었음을 증명했고, 아파트 규제로 인한 풍선효과로 오피스텔 수요가 폭증하는 등 시중 자금과 수요가 아직 충분하다는 것이 속속 증명되고 있다.

이러한 기본적인 이유들로 인해 6월 장마철과 월드컵 비수기 및 여름 휴가철이 마무리되는 9월말~10월말부터는 집값 수요가 크게 증가하면서 작년 9월 상승하다 강제로 꺾인 상승분을 포함하여 집값 반등세는 무서울정도로 진행되어 시장 수요자들은 깜짝 놀랄정도가 될것이다.

따라서 누차 언급하고 경고하였듯이 월드컵비수기와 휴가철에 남들이 놀러 다니는 시점이 내집마련과 갈아타기 마지막 최적기가 될것이라고 판단된다. 무주택자들이 더이상 자꾸만 오르기만 하는 전세로만 버틸곳도, 또한 버틸수도 없는 상황이 이미 임박해오고 있는듯하다.

절대적 매수우위시장은 차츰 매도매수간 팽팽한 기싸움을 2-3개월 진행하다 결국 매도우위로 시장은 급격하게 쏠릴것이다. 경우에 따라서 단기 대폭등이 올 가능성이 배제하지 못한다.

2006년 월드컵 비수기와 버블세븐논란이후 영원히 집값이 떨어질것만 같던 당시 상황에서 여름비수기가 끝나기가 무섭게 집값 대폭등이 온 사실을 참고삼아 기억해둘만하다. 물론 당시와 지금이 상황이 다르지만 집값반등세는 급격하고 단기적인 시간안에 진행되고 이뤄지므로 참고해볼필요는 있을것이다.

따라서 무주택자들은 더이상 폭락론자들 말을 믿고 고통스런 전세생활을 하고 있는 지긋지긋한 고통속에서 벗어나야 할것이다. 모든 상황이 끝까지 폭락 운운하며 전세를 고집하려는 무주택자들의 편이 아님이 명백해지고 있기 때문이다.

이는 마치 임신한 여인에게 해산의 고통이 순식간에 임박하듯 현재의 비정상적인 말도 안되는 괴질에 걸려 즉사(卽死) 직전에 빠진 주택시장의 판도는 가을부터 급격하게 바뀔것이다. 결국 지금이 내집마련 마지막 적기인 셈이다. 이 시기를 놓치면 추격매수세로 들어가면서 지금 지불해야 하는 자금에 수천만원이상을 더 지불해야만 겨우 내집마련을 할수 있는 그러한 돌변된 주택시장 상황에 직면하게 될 가능성이 크다.

내 사랑하는 가족 집주인 눈치 안보고 맘편하게 집한칸 마련하는데 무슨 고민이 그리 많고 복잡하게 머리 굴려가며 시기를 저울질할 필요가 있겠는가? 선택과목이 아닌 필수과목이라고 생각하고 시험에 응시하면되는 일이다. 집값이 영원히 추락하는것은 영원히 불가능하다.