분류 2009~2016

"집값은 미친 것일까?" 에 대한 반론을 제시합니다.

페이지 정보

작성자 용오름 아이피 조회 4,894 댓글 8
작성일

본문

 님의 고견에 저의 의견을 달자면...

1. 서울은 지역적으로 국제적이고, 중국이나 미국에서도 일부 투자를 하는 국제적이고,
   인구가 1000만정도 되는 곳 이기에 지역과 비교는 어렵다. 지금 중국, 홍콩, 미국
   일부에서도 거품논쟁이 한창이고, 부채가 다시거론되고...

   지역별로 차별화는 일단 어느정도 빈익빈 부익부가 나타나고, 차별화는 예상되고,
   부동산은 입지니까요. 서울은 소득창출능력이 있는 도시이기도 하고요.

2. 부동산의 대출은 시한폭탄은 맞고요. 우선 IMF경험이 있는 은행들이 50%수준의 대출로
   준비한 것을 보면 알고, 서울의 경우, 평균PIR이 10배 수준이고, 세계적으로 4~6배
   수준인 것이 보통이고, 물론 중심지는 다르겠지만, 지역은 대부분, 10배 수준인 것은
   이미 나온 통계이고, 서울도 주택기준으로 108% 수준인데, 재개발,건축으로 

   아직까지는 수요가 있다고 보고, 대부분 120% 수준에서는 재개발,건축 포함하여 주택
   보급율이 꽉찬상태라고 봅니다.

   가계부채 1300조는 누가뭐래도 움직일 수 없는 폭팔의 시발점이 될 것이고, 그것이
   한계가구 153만가구부터 자영업자들에게서 시작하겠지요. 은행의 대출과 부동산가격이
   상관관계가 있는 것은 이미 '08~현재까지 은행의 대출규제, 정부의 규제로 이미 판명이
   났고요. 즉 1,2분위에서부터 문제가 터지겠지요.

   추가로 말씀드리면, 기업부채, 정부부채도 만만찮아서 총우채가 5000조(GDP대비 320%수준)
   를 이미 넘었기에 국가의 부도가 일반적으로 총부채의 250%부터 시작함을 명심하고요
   (외국투자그룹에서 국가별 분석자료에 의하면)

3. 빚의 증가로 부채가 증가에서 주택과같이 갭투자로 상승을 기대하는 경우와, 상가나 사업
   으로 이익을 얻고자 하는 경우와는 차이가 크고, 올해부터 원리금분할 상환이기에 더욱
   악화를 시킬 것이고, 가계소득이 증가가 되는 것이 아니라 부채가 늘어난 것에 대한 자산
   (부동산)이 늘어난 것 뿐이기에 부동산 값이 오르지않으면 빚을 갚아 나갈 수가 없기에
   문제가 됩니다. 즉 소득(근로소득,자사소득)이 줄어들기에 문제가 되죠.

4. 자가주택의 증가가 "부자들의 음모"에 갖혀서 정부에서 은행문을 열어서 자산의 30%에도
   주택을 사도록 유도한 결과가 자가주택증가로 나타난 것일 뿐이며, 앞으로 가계부채,
   구조조정, 금리인상, 공급과잉은 아직 시작도 하지않았습니다. 능력있는 분들은 이미 한발
   빠져서 '15년도 현금 10억이상 증가가 15%로 늘어난 것만 보아도 알 수 있는 것입니다.
   즉 서민들이 매수할 때, 부자들은 매도하여 현금을 갖고 대기하고 있지요.

5. 미국도 이미 부채로 인하여 그렇게 많은 금리를 올리지는 못하겠지만, 그래도 현재에서
   2~3%수준 이상으로 올릴 가능성은 있고, 현재한국은 한은 금리가 오르지도 않았는데도
   벌써 4%수준이고, 그나마도 400조가량이 제2금융권에 몰려 있어서 앞으로 제2금융권,
   즉 저축은행부터, 건설회사와 같이 무너지던 때와 같은 시기가 올 것이고, 이미 예시한
   자료가 많이 나와있고, 금융사 자료들도 넘치고요.

6. 전반적으로 전세계가 미국위주의 보호무역주의로 돌아감에 따라서 한국은 미국과 중국의
   틈바구니에서 상당한 무역 문제를 않고 가고, 잘나가는 대기업위주로 수출되고, 그외
   전체기업의 30%는 이자보상률도 제대로 건지지 못하기에, 정부에서는 좀비기업들을 구조
   조정하고자 하나, 최순실사태로 게속 늦어지고 있지요. 

   김해지역은 이웃 창원,부산,울산의 하청중 하청기업들인 중소기업도시이기에 앞으로
   암울하기 거지없지요.

7. 대부분 금리가 오르지않으면 부동산투자가 잘 되는 것으로 오인하는데, 금리가 높아야
   투자가 높고, 돈이 회전이 빠르게 돌아가는 것입니다. 저금리화 고착은 이미 투자,소비,
   생산이 고착화 되어서, 소비가없으니,

관련자료

용오름님의 댓글

용오름 아이피
작성일 | 신고
생산이 안되고, 투자가 제대로 안되고 특수분야만 투자가 되는 실정이지요. 즉 금리가 높아져야
  기업이던 투자던 잘  되는 것입니다.

8. 헨리덴트의 인구문제를 논하기전에 한국의 현실은 정년이 제대로 보장되는 공무원에 해당하는
  것이고, 이미  기업에서 근무했던 인력은 이미 퇴직하여 한단계 낮은 직장에서 겨우 기본소득
  정도로 유지하고 있고,  자식세대인 청년들이 취업이 안되는 것이 어제 오늘의 일이 아니고,
  실업률 10% 이상이니, 인구절벽도 문제  이지만, 절벽이전에 일자리 자체가 없고, 모두 공무원
  시험준비하는 국가에서는 미래가 암울할 뿐입니다.

9. 유럽등 일부 사회보장이 잘되어 있고, 선진국에서는 주택과 부동산 공급이 수요에 맞게 공급되지만,
  한국은  사회보장도 미미하고, 공급도 과잉인 시대라서 앞으로 인구가 줄어드는 문제에서, 1300조빚
  (가처분 소득대비  172% 수준)으로 미국, 일본, 유럽에서는 이미 한차례 무너지고, 은행에서 돈을
  찍어서 국가부채로 메꾸어  정부부채로 꼼짝달싹 못하니, 이제는 은행에 돈을 넣어 놓으면, 마이너스
  이자를 주는 시대에 왔고요.  뭔가 이상하죠. 돈을 풀어서 경제를 살린다는 케인즈도 울고 가는 시기가
  온 것입니다.

10. 1인가구로 인구증가를 말하시는데, 그것도 소득과 능력이 있는 1인가구는 이해가 가지만, 대부분 취업이
    안되어 부모밑에 있거나, 1~2인 가구를 형성하는 노년층 등이 무슨 능력으로 주택을 사고, 투자하는지요.
    이미 노년층은 연금으로 생활하고, 그것도 주택연금, 농지연금 등으로 유지하고 있지요.
    1~2인 가구 증가로 주택수요가 늘어난다는 것은 넌센스 중의 넌센스 입니다.
    혼자서 사는 분들 중 주택 구입 능력은 극히 소수인 것이 PIR이 10년인 것이 증명한다고 봅니다.

그럼에도님의 댓글

그럼에도 아이피
작성일 | 신고
집값은  우상향 하리라봅니다.
특히 명목가격은요.
용오럼님같이  집에 관심 있는 사람이 너무나 많으므로. ..
주식은 관심없는 사람은 쳐다도 안보지만
이넘의 집이란 뭔지
전부 관심들 대단하죠
설사 하락론자들도 너무나도 관심이 가는 재화. ..
그이름 집....

중심님의 댓글

중심 아이피
작성일 | 신고
결론을 내려놓고 보고싶은것만 보지 마시고
이런 주장도 있구나  하고 생각해야 할듯 합니다
저는 아무리 생각해도 집값폭락은 가능성 낮은
일이라고 생각됩니다 아직 오래살진 않았지만
Imf도 카드사태도 서브프라임도 불현듯 왔지만
많은 분이 집값폭락을 얘기하는 지금 ㅎ 과연
올까요 저는 2, 3년뒤 또 우상향 한다고 봅니다

부정적님의 댓글

부정적 아이피
작성일 | 신고
최근 5대은행장 설문조사에서 그중 한 은행장만이 97년과 같이 15%가까이 집값 하락하는 사태가 올지 염려스럽다고 한것가지고
전국 은행장이 집값 최소 15% 하락한다고 말했다면서 선동한 사람이 글쓴이입니다
이 한가지만 가지고 충분합니다 다른거 보면 뭐합니까
매사를 부정적으로 보고 부정적 이유를 찾으면 부정적 이유가 한도끝도없이 나옵니다

용오름님의 댓글

용오름 아이피
작성일 | 신고
가계부채가 1300조원에, 공급과잉에, 기업의 구조조정에, 미국금리가 상승하고, 한게가구가
153만인데도, 항상 오른다고 하면 왜 일본, 미국,유럽에서 여러번의 금융위기, 대란, 폭락이
왔는가요. 오느다고 하면 긍정적이고, 내린다고 폭락한다고 하면 부정적? 인가요
여러상황을 보건데 판단하는 것이지요

용오름님의 댓글

용오름 아이피
작성일 | 신고
김해지역의 정보지를 한번 보세요. 얼마나 많은 매물이 나와있으며, 그 많은 것들이 처리가
안되고 한데, 앞으로 경매를 통한 처리 외에는 별로 방법이 없는 듯하고, 이미 앞에서도 여러번
말햇지만, 현금성 자산인 예금, 적금, 보험 등 투자자산 등 300조 가량 해약을 하여 부동산,
특히 아파트 에 올인하엿는데., 과연 어느 누가, 어느세력이 구입해 주는가?
암담하기 거지없내요.

용오름님의 댓글

용오름 아이피
작성일 | 신고
현재 한국의 현금은 잘나가는 대기업에서 위기 대응과 투자할 곳이 없어서 677조원 정도 보유하고,
나머지 자산가들이 120조원 정도 보유하고, 기타 외국인들도 보유하고 있는 것으로 나오고 잇고,
서민들은 현금은 거의 없고, 단지 부동산 자산만 쥐고 있는 꼴이고, 앞으로 1300조원의 원리금 ㅜㄴ할
상환에 나름대로 대응이 안되는 153만의 한게가구로 부터 가게부채가 터지는 시발점이 됩니다.

ㅉㅉ님의 댓글

ㅉㅉ 아이피
작성일 | 신고
여전하넹^^
내일 일어날 일을 우찌아요?  귀신...아니..도깨비가? ^^
  • RSS
2009~2016 / 1페이지

+ 신규매물


+ 아파트


+ 최근글


+ 새댓글


+ 구인구직


+ 알뜰장터


+ 알림


통계


  • 현재 접속자 47 명
  • 오늘 방문자 1,826 명
  • 어제 방문자 2,585 명
  • 최대 방문자 3,399 명
  • 전체 방문자 467,416 명