2017년 부동산시장 전망으로 새해 첫 부자노트 칼럼을 쓰려고 합니다. 금리인상은 많이 다뤘으니 이번에는 대출규제로 2017년 수도권 주택시장을 전망해보려고 합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대출규제가 과연 집값을 하락시킬까?를 들여다보고자 합니다. 이를 통해 2017년 수도권 아파트시장을 내다볼까 합니다. 주택담보대출 등 대출규제의 역사를 통해 올해 집값에 대한 실마리를 찾아볼까 합니다.

2000년대 상승장 대출규제 히스토리

은행권 주택담보대출에 대한 규제는 지난 2002년 9월에 시작됐습니다. 바로 LTV(주택담보인정비율) 규제입니다. 지금처럼 집값이 오르고 주택담보대출이 급증하는 시기였습니다.

2004년에 1년 가까이 하향안정세를 보이던 집값은 2005년에 집값이 두자릿수 상승률을 기록하며 폭등했습니다.

이에 참여정부는 2005년 8월 사상 처음으로 DTI(총부채상환비율) 규제를 도입했습니다. 주택담보대출 증가폭이 줄어들고 집값도 안정됐습니다.

하지만 이번에도 안정세는 일시적었습니다. 2006년 들어 집값이 가파른 상승세를 보이자 정부는 그해 3월 DTI 규제수위를 높였습니다. 투기지역 6억원 초과 아파트 대출에 DTI 40%를 적용한 것입니다. DTI 40%란 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 대출자의 연간 소득에서 40%를 넘지 못한다는 것입니다. DTI는 LTV보다 강력한 규제책입니다. 집값이 비쌀수록 규제강도가 높습니다.

DTI 규제가 강화되면서 2007년에 주택담보대출 증가율과 아파트값은 안정세를 보였습니다. 그런데 2008년 11월 강남3구를 제외하고 투기지역을 해제하면서 DTI 규제가 사라져 2008년 하반기부터 다시 집값이 상승했습니다. 이에 정부는 2009년 7월 서울 등 수도권 전역에 DTI 규제(40~60%)를 다시 도입했습니다.

집값에 따라 춤을 추던 DTI 규제는 2017년 1월 현재 서울 등 수도권은 60%가 적용되고 지방은 DTI를 적용받지 않지만 지난해 5월부터 여신심사 가이드라인(비거치식 원리금 분할상환. 소득증명 의무화)을 적용받고 있습니다. 

2000년대 상승장 대출규제 VS 집값

부자노트 칼럼에서도 누누이 말씀드렸지만 주택담보대출 증가는 상승장에서는 너무나 자연스러운 현상입니다. 집값이 폭락하지 않는한 집값 상승-주택담보대출 증가-자산 상승으로 이어져 크게 문제될 게 없습니다. 오히려 가계부채 연체율은 상승장에선 낮아집니다. 반면 집값이 하락할때는 올라갑니다. 

DTI 규제가 본격적으로 도입된 2006년에는 결과적으로 아파트값 폭등기였습니다. 하향안정세라는 전망을 완전 뒤집어놓았습니다.

3월 전후부터 수도권 아파트값이 움직기 시작했습니다. 판교신도시 8월 동시분양을 전후로 상승폭이 커졌습니다. 이른바 판교 후폭풍이 발생한 것입니다.

공급확대로 집값을 안정시키기 위한 2기 신도시의 판교 동시분양에도 집값이 폭등한 이유는 바로 공급부족때문이었습니다.

2006년 3.30대책(초과이익환수제 도입 등), 5월 강남3구 등 버블세븐 지정, 11.15대책(공공택지 공급확대, DTI 규제확대 등) 규제책이 쏟아졌지만 아파트값은 일시적으로 하락하다 다시 상승했습니다.

2006년 전국 아파트 매매가 상승률은 25%에 달했습니다. 경기(34%), 서울(31%), 인천(25%) 등 수도권이 상승세를 주도했습니다.

DTI 규제의 집중 타깃이던 강남구(31%), 서초구(33%), 송파구(30%) 등 강남3구 아파트값 상승률은 평균을 웃돌았습니다. 강남권 재건축단지가 상승세를 리딩했습니다. 버블세븐인 목동의 양천구는 무려 48%나 급등했습니다.

2010년대 상승장 대출규제 VS 집값

우선 2000년대(2001~2006년)와 2010년대(2015~?) 상승장 공통점은 그 근본적인 원인이 공급부족에 있었다는 것입니다.

2000년대 공급부족은 1997년 외환위기와 참여정부의 재건축 규제책 때문이었습니다. 인허가를 기준으로 1998~2000년, 2004~2006년에 주택공급이 감소했습니다.

2010년대 공급부족은 2008년 글로벌 금유위기와 규제정책의 누적효과(특히 재건축 재개발 등 정비사업)로 비롯됐습니다. 특히 2008년부터 2013년까지 6년간 서울 부산 대구 등 대도시 정비사업 중단으로 도심권 신규주택공급이 끊겼습니다.  

또다른 공통점으로는 강남권 재건축단지가 상승을 주도했다는 것입니다. 저금리&유동성장세라는 점도 같습니다. 갈수록 규제수위(2002년~2006년, 2016년~)가 높아졌다는 점도 같구요.

2000년대 VS 2010년대 상승장 차이점으로는 우선 상승폭이 3분의 1 이상 줄어들었다는 것입니다. 10년전에는 아파트값이 20~30% 폭등한 것과 달리 2010년대에는 수도권 아파트 매매가 상승률이 2015년 수도권 5.6%, 2016년 2.8%에 불과했습니다.

또 중요한 차이점으로는 주택공급에서 2000년대 상승장은 판교 등 2기 신도시로 대표되는 대규모 택지개발이 중심인 반면 2010년대에는 서울 부산을 중심으로 정비사업이 새아파트 공급을 주도하고 있다는 것입니다.

이밖에 2000년대에는 중대형이 상승폭이 컸으나 이번엔 30평형대 이하 중소형이 대세입니다. 과거엔 수도권이 상승장을 주도한 것과 달리 이번에는 규제가 덜한 지방에서 상승장이 시작됐습니다. 

제 결론입니다. 2015년에 시작되는 수도권 상승장은 아직도 상승장 초기입니다. 가격거품은 없으며 상승폭이 낮습니다. 또 중요한 공급부족은 2020년 전후에나 해소될 것입니다.

11.3대책 이후 일시적 조정장세는 3월 전후 끝나고 다시 반등할 것입니다. 대출규제는 상승장에서 일시적으로 하락요인이 될 수 있습니다. 하지만 공급부족이 해소되기전까지는 대출규제가 집값을 하락시키지 않는다는 것입니다.