율하인에서 부동산 관련 특히, 아파트 투자를 위하여 애써는 분들이 많은 참고가 될까해서 올립니다.
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오늘은 일본의 잃어버린 20년 부동산 버블에 대해 포스팅 합니다.
일본 경제의 잃어버린 20년은 부동산 버블과 붕괴, 디플레이션 등으로 요약되는데요.



한국은 일본과 달리 물가가 하락하고 있지 않기 때문에 한국경제는 일본과는 다르다고 합니다.
과연 그럴까요?



일본의 부동산 (지가) 지수를 보면 1991년에 고점을 찍고 그래프가 폭락한 것을 알수 있습니다.
흔히들 돈이 그렇게 많이 풀렸는데도 물건값은 오르지 않을 수 없다.

그럼 일본의 물가도 1991년부터 하락했을까요?



그렇지 않습니다. 일본물가는 부동산이 폭락한 1991년부터가 아니라,
1998년까지 정체, 상승을 반복하다가 지금까지 같은 수준을 유지하고 있습니다.

즉, 소비자 물가지수는 폭락하기전에 먼저 신호를 보여주는 지표가 아니라
이미 다 폭락하고 길거리 나앉고, 거진 다 지나고 나서도 한참후에 현상이 나타나는 후행지표 라는 것을 알수 있죠.

그래서 지금 한국의 물가가 하락하지 않는다 해서 불황이 아니고, 디플레이션이 아니라는건 아닙니다
그럼 일본의 폭락이 현실화 되기 전에 경고해주던 지표는 없었을까요?



일본의 생산자 물가지수는 80년~ 85년까지 정체중이다가 86년~90년까지 눈에 띄게 하락합니다.
소비자 물가지수는 그 구조상 대공황이 오지 않는 이상 눈에 띄는 하락은 나타나지 않죠.

예를들면, 길거리 점포들이 버틸대로 버티다가 망하기 직전이나 되서야 겨우 "폐업 세일 "에 들어가는걸
생각하면 쉽습니다.

그리고 망한 자리에는 새로운 점포가 들어와서 다시 비싼가격에 물건을 팝니다.
그래서 소비자 물가지수는 하락이 느리죠.

그러나 생산자 물가지수는 말그대로 생산자인 업체들 사이의 가격이므로 철저히 수요와 공급에 따라
움직입니다.

안팔리면 값을 내려서라도 납품을 하므로 생산자 물가지수는 경제가 안좋으면 가시적인 하락이 나타나게 됩니다.

일본의 생산자 물가지수는 소비자물가지수와 다르게 고스란히 불황의 흔적이 남아있습니다.
즉, 디플레이션은 소비자 물가지수가 아닌 생산자 물가지수에서 먼저 나타난다 는게 이글의 핵심입니다.

그럼 한국의 생산자 물가지수는 어떤 상태 일까요?



이미 한국의 생산자 물가지수에서도 그런 디플레이션 현상이 나타나고 있습니다.
지금 한국의 생산자 물가지수는 1998년 IMF때도 , 2008년 서브프라임 모기지 사태때에도
겪어보지 못했던 속도와 큰 폭으로 하락하고 있습니다.

보시다시피 오히려 일본의 하락보다 더 큰 폭으로 하락의 기울기가 나타나고 있습니다.
제조업에 편중된 한국경제 특성상 제조업의 생산자 물가지수를 보면 더욱 두드러지게 나타납니다.



제조업의 생산자 물가지수는 이미 2008년 서브프라임 수준 이하로 추락한 상태 입니다.
단순히 생산자 물가지수가 하락한다는것만으로 디플레이션 혹은 일본식 경제불황은 오지 않습니다.

일어버린 20년 상황에 일본 정부의 최대 실수로는 1980년 중반 생산자 물가지수가 하락하는 현상이 나타나며
경제가 불황조짐을 보이자 일본정부는 대출을 장려하였으나, 유동성이 생산적 활동에 투자되는 대신 엉뚱한
부동산에 몰리게 되었고, 경제불황에도 불구하고 발생한 부동산 버블은 바로 붕괴되며 큰 후유증을 남겼습니다.
이것이 바로 일본의 잃어버린 20년을 겪은 원인이죠.

현재 우리나라도 진행되는 그래프가 똑같이 진행되고 일본보다 급격히 하락한다.



지금 우리나라도 단순히 생산자 물가지수가 하락하고 있단게 문제가 아니고 한국은 생산자물가지수가 하락하던
기간이 2012~2015년 동안 부동산 가격이 오른 것이 문제입니다.

우리나라도 정부가 대출을 장려 했으나 생산활동에 투입되는 대신 엉뚱한 부동산이 오르는 결과를 낳았습니다.

또다른 문제는 지나친 저금리로 망해야될 기업들이 망하지 않고 끈질기게 살아남으며, 좀비기업들, 대우조선해양등등
살아야 될 기업들의 발목을 잡아 같이 망하고 있단 것이죠.



KDI "중소기업 정책금융 좀비기업 연명수단으로 변질됨 "된다고 한 것같과 같이 저금리가 좀비기업 생명연장의
수단으로 전락하고 있내요.



대출을 권유해서 집을 산 젊은층이 너무나도 많아졌습니다.
즉, 실물경제는 이미 침체기에 돌입한지 오래고, 정부는 실물경제를 살릴려고 값싼 이자의 대출을 장려했지만,
유동성은 엉뚱한 부동산, 부실기업에 흘러들어가며 일본의 잃어버린 20년 전철을 그대로 밟고 있다는 것입니다.

부동산이란 시간이 지나면 오르게 마련이지만, 기업경제를 위해서 투자되어야 할 돈들이 주택, 아파트, 부동산에
투기적으로 사용되었내요

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여러분들의 현명한 판단으로 투자를 바라는 마음에서 분석해서 올립니다. 이미 생산자 물가지수는 급격히
하락하고, 좀비기업들만이 저금리의 혜택을 받고 생명을 연장하고 있내요.