- 2017년에 실소요량보다 2배 이상 입주
- 부산시 2016년부터 TF팀 구성해야...

수도권을 제외한 지방은 지역에 따라 2016년과 2017년에 아파트 가격 대폭락이 예상된다는
언론 기사를 종종 접한다.
포털사이트에 게시된 부산지역 분양 아파트와 주거용 오피스텔의 입주일자를 분석해 보면,
2017년에 부산 아파트 입주물량이 약 2만호로 최고 정점을 찍는 것으로 확인되었다.
우리나라의 연간 주택공급량은 정부자료를 인용하면 39만호이다.
정부가 공급하는 연간 공공임대주택 11만 호를 제외하면 민간 건설사가 공급하는 연간
주택공급량은 28만호가 된다.

부산광역시 전국 대비 인구 점유율 7%와 주택유형 중 아파트 점유율 51.5%를 적용하면
부산광역시의 연간 아파트 공급량은 10,094호(28만호 X 7% X 51.5%)가 예측된다.
그러나 정부가 제시한 년간 주택 공급량 39만호는 선진국 인구 1,000명당 주택수인 430호를
목표로 제시한 희망 주택공급량이다.

(박근혜정부는 이 공급량에서 +25% ~ -33%를 변동량으로 제시하였다.)
우리나라의 경우인 인구 1,000명당 주택수 350호를 적용하면
(81.4%, 선진국과 우리나라의 연도를 맞춘 비율을 적용...2010년 기준),
실제 수요와 공급이 일치하는 부산 주택시장의 적정 아파트 공급량은 연간 8,216호 이다.
그러나 매년 8천2백호가 공급되어야 하는 부산 아파트시장에 2016년에는 8천8백호,
2017년에는 1만9천7백호, 2018년에는 1만4천9백호가 과다 공급 된다.
3년간 아파트 입주총량이 4만3천6백호로 5년간 부산지역이 필요한 아파트 물량이 이 기간
동안 집중 공급되는 것이다.
부산 아파트시장이 이제까지 경험 해 보지 못한 무서운 기존 아파트 가격 폭락과 역전세난의
아수라장이 우리가 살고 있는 아파트 동네에서 벌어질 수도 있다.

거시경제적 측면에서는 저성장과 수출부진 그리고 전 산업계 구조조정으로 한계기업이
속출하고 경매물건도 증가할 것으로 예상되어 전국 주택시장의 외부여건도 매우 비관적이다.
경기도 용인시의 경우 2006년 27%까지 상승했던 아파트가격이 2008년 -9.3% 폭락하였고
이후 6년간 아파트 가격이 하락한 것을 주목해야 한다.
일부 전문가는 과거와 달리 중대형 물량이 없고 중소형 위주로 분양되어서 대폭락은 없을
것이라고 하나, 중요한 것은 10년 전보다 부산의 경제여건이 매우 나쁘다는 것이다.
베이비 부머의 은퇴로 기존 구매 세력의 약화, 베이비 에코 세대의 신생 구매 세력의 미성숙,
산업계 구조조정으로 인한 실 구매 세력의 축소 등으로 주택 구매 세력이 실종된 가운데
저금리 대출시장이 마감하면 아파트 투자세력도 동력을 잃을 것이 자명하다.

부산 지역의 각 구별 아파트 입주 현황을 살펴보면, 2016년에는 사하구를 주목해 볼 필요가
있다. 사하구가 매년 필요한 아파트 수요는 800호 정도이다. 그러나 2016년 2,684호
2017년 2,010호가 각각 공급되어 2년 동안 5년치의 아파트 물량이 공급되는 곳이다.
2017년에는 부산 전 지역이 아파트 문제로 신문 사회면을 장식할 것이다.
건설사의 부도와 입주지연 그리고 미입주 아파트의 건설사 공동관리비 미납, 할인분양 민원
등....2018년에는 막차를 탄 남구를 살펴보아야 한다.
매년 670호의 아파트가 공급되어야 할 남구에 2018년 1년 동안 총 8,016호의 아파트가
공급 된다. 특히 대연동 재개발 현장 3곳에 아파트 5,745호가 집중되어 공급된다.
이 곳 재개발 단지의 경우 입주 시점에 조합 분양권의 투매로 일반 분양권이 할인 매각되는
현상이 발생할 수도 있다.

아파트 입주물량이 쓰나미처럼 밀려오는 2017년을 대비해서 부산광역시는 TF팀을 빨리
구성해야 한다. 2016년부터 부산 지역 전 분양단지의 분양현황과 분양권의 실거래 현황을
조사하여 세무당국과 협업으로 분양권의 실거래가격을 정직하게 신고하는 분위기로 실
수요층을 우선 확보해야 한다.
그리고 각 입주 단지별 정확한 분양 계약률을 공개하여 미분양 물량 추이를 세밀하게 분석
해야 한다. 특히 중도금 무이자 대출을 분양 조건으로 내건 입주단지를 집중 관리해야 하며,
각 단지별 기성고 현황을 현장 확인하여 부도에 대비하여 과다 중도금이 납부되지 않도록
행정력을 펼쳐야 한다.

하도급 업체의 대물 물량도 미분양에 포함시키는 디테일이 필요하며, 할인 분양에 대한 법리
해석도 시민들에게 상세하게 설명함과 동시에 건설사의 도덕적 해이가 나타나지 않도록
유도할 필요도 있다. 즉 실수요자의 확대와 아파트 투자세력의 유인을 위한 부산광역시의
역할이 2016년에는 선도적으로 요구된다.
부산지역에 유래 없는 아파트 쓰나미로 부산의 많은 사람이 고통 받을 것 같다.
부산광역시가 특단의 대책으로 준비하지 않으면 부산 경제가 마비되는 상황도 예측할 수 있다.