** 2018년 위기설의 정체, 한국 서울 아파트에 투자를 담당하는,
   미국계 한국인 2세 리타이드 홍, 한국부동산 투자 매니저 이야기를
   정리하여 올립니다. 참고하세요.

* 1인가구는 늘어나지만, 구매력은 없어서, 구조적인 공급과잉에 빠진 상태

* 빚지고 있는 베이버부머들의 은퇴를 무시할 수 없고, 노후준비도 해야한다.
  자녀들 교육, 결혼자금, 노후생활 준비도 해야 한다.

* 집을 살 수있는 경제력은 줄어들고, 집이 필요치 않는 가구가 늘어난다.

* 그동안 '14~'15년에 단기적인 정부 부동산 부양책으로 외부충격에 취약하다.

* 한국의 저금리는 단기적으로는 부동산 정책에 유리하지만, 장기적으로는 
  가계의 빚이 증가하여 원리금때문에, 소비가 줄고, 신용경색을 가져온다.

* 신용경색은 돈맥경화로 서민경제와 실물경제에 돌지 않는다.

* 가계부채로 문제가 생길경우, 은행과 기업구조조정을 위하여 사용할 뿐
  가계를 위해서는 사용이 안된다.

* 정부주도의 기업구조조정은 정규직을 임시직과 비정규직이 늘어난다.

* 돈은 기업구조조정으로 풀리나, 가계부채 위험이 커져서 국가신용등급이
  하락하고, 환율이 올라간다.

* 가계부채의 증가에 대한 우려가 커지고, 기업부채가 커져서 전반적인 자산가치 
  하락을 가져온다.

* 정부의 재정정책은 채권발행으로 한국은행 돈을 빌려서, 고전적인 방식이라서,
  고용증가, 산업투자 확대, 내수증가 목적이 아니고, 부실기업 부채 정리,
  기업구조 조정 명목으로 고용축소비용 부담, 정부주도 사업진행으로 경제를
  살리는 목적과는 거리가 멀다.

* 한국 부동산 올해는 소강상태를 보이다가, 내년대선이 끝날 때까지 서서히
  진행되고, 수도권은 인구 천만에서 줄어들어서, 더욱 하락할 가능성이 있다.

* 수도권 아파트 가격은 '08년에 고점대비 서울은 30~50%, 지방권은 30% 하락해야
  정상적인 수준으로 볼수 있다. 그러나 서울에서 빠진 인구가 수도권에 몰려서
  15~20% 정도 조정이 있을 것으로 본다. 

*** 결론적으로 서울은 최소 15% 하락, 수도권은 15~25% 하락, 지방은 20~30%
    하락하고, 추가로 가게소득 회복, 기업투자증가, 내수활성화, 고용안정이
    없으면 추가로 10%이상 하락할 것이다.

***'17년 상반기까지 매도하고, '19년~20년이후 매입하는게 유리하다. 이유는
   돈이 돌지 않고, 예금회전율이 11년만에 20.3회 최저이고, 통화승수는
   16.85로 외환위기후 '99년과 금융위기시보자 낮다. 신용이 경색되어 있는
   상태이기 때문이다.