정부가 서울 강남 아파트값 상승세와 관련해 아직 강력한 규제는 필요 없다는 미온적인 태도를 보여 시장과 온도차를 보이고 있다.

1일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 8·25 가계부채 대책을 내놓으면서 강남 재건축 시장 과열 현상은 인정하면서도 당장 강력한 규제를 적용할 때는 아니라는 입장을 밝혔다. 업계에서 예상했던 청약자격 제한이나 분양권 전매 제한 등의 규제는 포함하지 않았다.

김경환 국토부 차관은 지난달 29일 "강남 재건축 시장이 과열되긴 했지만 올해 1~7월 강남 아파트값 상승률은 2.41% 수준"이라며 "지난해 같은 기간엔 6.4%, 지난해 한 해 동안은 9.7% 오른 점을 감안하면 상승률이 훨씬 낮은 상황"이라고 말했다.

이어 "올해 말까지 재건축 일반분양 물량은 서초 280세대, 송파 380세대 등에 불과하기 때문에 이것이 강남 주택 가격에 얼마나 큰 파급효과가 있을지는 예단하기 힘들다"며 "다만 상황을 지켜보면 필요할 경우 대응책을 적용하는 방안을 검토할 계획"이라고 덧붙였다.

하지만 시장의 체감온도는 다르다.

당장 이번달 서울 지역 집값 상승률은 0.26%로 5개월 연속 상승폭이 확대됐는데 강남구(0.58%)와 강동구(0.39%), 양천구(0.36%), 동작구(0.33%), 서초구(0.30%) 등 재건축·재개발이 많은 지역을 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다.

매매가격지수 변동률을 살펴봐도 이른바 '강남 4구'에 속한 강남구(0.63%)가 가장 높은 상승률을 기록했고 서초구(0.35%), 송파구(0.15%), 강동구(0.24%)도 다른 지역에 비해 상승폭이 컸다.

한국감정원 관계자는 "중도금 대출 규제로 주춤했던 강남권 재건축 단지에 대한 투자 심리가 회복되고 실거주 목적의 수요가 증가했기 때문"이라며 "앞으로도 서울 동남권은 재개발·재건축 사업 호조와 교통여건 개선 등에 따른 가격 상승 기대감으로 상승폭이 확대될 것"이라고 분석했다.

분양권 거래 시장도 마찬가지다. 7월 서울 분양권 실거래 총액은 4131억원으로 전년 대비 76.1% 증가했고 프리미엄(웃돈)은 171억원으로 176.4% 늘었다.


이 중 송파구는 분양권 실거래 총액이 전년 대비 307.8% 오른 720억원으로 가장 많았다. 프리미엄도 45억원을 기록하며 181% 증가했다. 강동구(482억원, 167.8%↑), 강남구(325억원, 107.5%↑), 서초구(211억원, 185.4%↑)의 실거래 총액 및 상승률도 높았다. 웃돈은 강남구(42억원, 170.3%), 강동구(8억원, 500.3%↑)는 증가한 반면 서초구(9억원, 729.5%↓) 하락했다.

전국에서 분양권 프리미엄이 가장 많이 붙은 단지도 강남권에서 나왔다. '강남 데시앙포레' 전용 84㎡는 웃돈만 5억1446만원이 붙어 9억5000만원에 거래됐다. '강남 더샵 포레스트' 전용 165㎡는 4억원, '래미안 잠원' 전용 84㎡는 3억6600만원에 형성됐다.

분양을 했거나 분양을 앞둔 강남 재건축 단지에 대한 투자 수요도 꾸준히 몰리고 있다.

8·25대책 직후인 지난달 26일 분양한 '디에이치 아너힐즈'는 100.6대 1로 올해 수도권 최고 청약 경쟁률을 기록하며 1순위 마감했다. 여기에 9월 말~10월 분양하는 '아크로리버뷰'(신반포 5차), '래미안 신반포18·24차'(가칭), '방배 에코자이'도 3.3㎡당 평균 4000만원 초중반대의 고분양가가 예상되지만 흥행에 성공할 것이란 게 대체적인 시각이다.

현재 정부는 분양보증 심사 강화와 중도금 대출 규제 등을 통해 강남 재건축 시장을 관리하고 있다.

7월부터 주택도시보증공사(HUG) 1인당 보증건수 2건, 보증한도 수도권 6억원·지방 3억원으로 제한, 분양가 9억원 초과 주택 중도금 대출보증 제외 등을 적용 중이며 8·25대책에선 HUG와 주택금융공사 보증 최대 2건, 대출금 90% 보증 등의 방안을 발표했다.

업계 관계자는 "저금리에 부동산 시장으로 몰린 투기 자금이 집값을 끌어올려 인근 부동산 가격에까지 영향을 미칠 수 있다"며 "정부의 이번 대책은 장기적으로 공급 물량 조절과 미분양 관리 등을 통한 주택시장 안정화에 기여할 것으로 보이지만 투기 자금으로 인한 시장 불안정이나 가계부채의 질에 대한 대책으로는 미흡했다"고 지적했다.