이 논리면 장유 부동산은 장기적으로 하락이네.
장유는 인프라도 없고, 수요도 더 이상 없고

ㅠㅠㅠ님 인프라가 뭔지 알고 있나요?
미래의 예측을 한답시고 "수요도 더 이상 없고 " 믿도 끝도 없이
틀리든 맏든 논리과 근거가 수반 되어야 됩니다.
앞으로는 그렇게하시든가 남들 따라 내용도 없는 댓글은 삼가하시고 다른쪽으로 관심을 갖으시는게
건강에 훨씬 좋을 것 같습니다.

아주 바보같은 논리지요
동영상은 안 봤지만, 인구감소하면 부동산 하락한다?
이런 멍청한 명제는 어디서 끌어오는지...
선대인소장을 비롯해서 이딴소리를 2003년부터 떠들었지요
그 말듣고 젊은 사람들 집 안사고 내린다 내린다 거품이다...
그러다가 10년넘게 두 배 넘게 올라버렸습니다.

내년부터 생산가능 인구 감소하고 10년뒤면 인구 감소하고
폭락한다. 일본봐라... 매번 같은 논리지요

이렇게 물어봅시다.
지구상에 고령화된 나라, 생산가능 인구가 정체된 나라가 일본밖에 없나?
 - 아님
그럼 그 나라중에 부동산이 폭락한 나라는?
 - 일본밖에 없음. 그런데 일본도 부동산 오른 도시도 많음
그럼 오른 나라도 있나?
 - 대부분 다 올랐음. 영국, 홍콩에 비하면 강남 집값은 껌값 수준

그럼 이유는 뭔가?

주택은 수요와 공급.
수요는 인구가 아닌 "가구수" + "가수요(투자 - 즉 유동성 - 금리와 시중 화폐유통량과 연관)"
공급은 말그대로 공급된 주택수

주택보급율은
공급된 가구수/수요

주택 보급율이 100% 넘은지 10년이 넘었는데도 그동안 집값이 오르는 이유는?
분모가 되는 수요가 계속 늘기 때문
인구가 늘지 않아도 핵가족화로 가구수는 계속 증가추세
소득수준 증가로 쾌적한 환경의 주거를 원하는 수요는 증가
결국 새 아파트 수요는 지속되고 소득 수준이 더 오르면 원룸은 아무도 안가서 애물단지 되는 시대 옵니다.

-- 소형 아파트가 계속 오르는 이유입니다.
  대도시 역세권 소형주택은 실거주 + 안정적 임대수요가 꾸준해서 안 내립니다. 오르죠

반대로 인구 2-30만 미만 소도시, 교통 별로이고 배후 산업단지 없는곳은 장기적으로 2-30년뒤엔 많이, 아주 많이 내릴겁니다. 거긴 수요가 안 받쳐주니까요

대형도 소득이 받쳐주는데도 신규 공급이 어려운 (목 좋은 새 아파트 지을 땅이 없는) 동네는 안 내립니다.

즉 주택 가격이 오르냐 내리냐는 아무 의미 없습니다.
오르는 곳은 계속 오르고 아닌 곳은 일본의 신도시처럼 계속 내릴겁니다.
강남불패는 맞는 말이죠

더이상 분당급의 대규모 신도시 공급 없습니다.
기존 인프라가 잘 갖춰진 곳은 아파트가 많이 낡아갑니다.
자연히 강남 재건축이 오르는 겁니다. 투기수요가 아닙니다.

그리고 PIR 개념 (price income ratio) - 수입대비 가격

장유아파트 평균가격이 2억이라고 하고 연평균 가구소득이 4000만원 이라고 하면  PIR이 5가 됩니다. OECD 기준으로 적정한 아니 저렴한 가격이고 절대 거품 아닙니다. 우리나라도 이게 높은 곳은 15 넘어가는 곳도 있습니다. 강남이 대표적이죠. 일본은 버블 절정기에 30을 훌쩍 넘겼습니다.

일본은 프라자 합의 이후로 엔화가치가 폭등을 했지요
그 후로 경기는 꼬꾸라지고 그 전에 생긴 엄청난 버블을 잘 콘트롤 했어야 했는데
(당시 버블 정점에서 장유신도시 3-4년차 아파트 가격이 지금 물가로 평당 2-3000만원 했다고 보시면 됩니다. 70% 폭락해도 600-1000만원입니다. 그 정도로 버블이 심했어요)

그래도 대도시 도쿄나 오사가 전철 역세권은 오히려 엄청 많이 올랐습니다. 지난 20년간.
결국 부동산은 양분됩니다. 일본이라고 다 폭락했단 건 순 거짓말입니다.

사회간접자본이나 대규모 부동산 투자로 경기부양을 하려 했습니다.
그 때 엄청난 대도시 주변의 맨션들이 지어졌고 그게 지금 다 폭락하고 유령도시가 된 겁니다.
한국이랑은 달라도 너무 달라요

아주님이 명쾌히 결론을 내 주시네요. 잘 읽었습니다^^

돈이나, 인구나, 세대나, 뭘 끌어와야 아파트로 경기를 부양하지.
그냥 부양하나, 글고, 김해에만 끌고 오면 다른 도시는?
님의 말대로 110%정도인데 ????

아주님은 일본만 이야길 하내, 미국도 있고, 유럽에 PIIGS도 있는데,
그중에서 스페인도 국가부도가 났는데요.

일본이 엔화가 폭등한 이유는, 일본이 달러보유고가 1조2000억 달러가 있고,
일본내의 산업은 공동화로 흔들거리고, 일본 예산의 1/4이 국가채권 이자를
갚는데 사용하지만,
외국, 특히 중국과 동남아에서 벌어들이는 달러가 일본 국내로 쏟아져 들어오니
일본 엔화가치가 올라가는겁니다.

아주님에게 말씀드리면 우선 소득수준이 되어야 주택이든 부동산이든 오르고,
인구수도 물론이지만, 소득수준이 있어야 오르는 서울과 비교하셨는데,
물론 강남은 소득창출이 높으니, 당연하지만, 분당은 얼마전 60%정도
하락한 구형아파트들이 많습니다.
PIR식은 맞는데, 김해의 경우 적용이 잘못 되신 듯한데, 소득수준말이죠,
아파트 가격은 일부러 낮춘건가요??
일본도 대도시, 도쿄 등과 같이 일자리가 많고, 청년층이 모이는 곳에는
주택값이 제법 올랐지만, 최고치의 40% 전후 수준에서 오르락 내리락
하고 있습니다. 아직도 일본과 비교하시기에 이른 점도 있습니다.